文/北京進(jìn)深 林振興

距離拿地已經(jīng)過去一年零五個(gè)月，距離取證也過了半年，朗潤（國譽(yù)燕園二期）愣是一點(diǎn)開盤的動(dòng)靜都沒有。

上半年，朗潤宣傳的勢頭很猛。項(xiàng)目董事長李兆彥在3月辦過案名發(fā)布會(huì)和奠基開工典禮，5月搞過新品發(fā)布及品鑒會(huì)。

當(dāng)所有人都認(rèn)為它將在8月或9月開盤時(shí)，朗潤卻沉寂了下來。

這三個(gè)月來，在國譽(yù)燕園官微里，朗潤只在一期交付稿中出現(xiàn)過一次，打了個(gè)醬油。

為何，朗潤要刻意放慢了推盤節(jié)奏？

這恐怕也跟母公司城建發(fā)展“換帥”有關(guān)。

7月，北京城建集團(tuán)總會(huì)計(jì)師齊占峰“空降”至城建發(fā)展，接替儲昭武，擔(dān)任新一任董事長。

財(cái)務(wù)出身的他，開始狠抓城建發(fā)展的財(cái)務(wù)。對于公司下半年工作，齊占峰的首要任務(wù)就是去庫存。

壓力一下子就給到了項(xiàng)目端。畢竟，國譽(yù)燕園一期還有大約600套房沒賣完，清盤不是一天兩天的事。

為了給一期爭取更多去化時(shí)間，二期朗潤就擱置了。

但說到底，最根本的壓力，還是來自昌平樓市那驚人的天量庫存。

就在朗潤“躺平”的這段時(shí)間，昌平市場供應(yīng)已經(jīng)爆了，上萬套新房壓頂，規(guī)?？氨蓉S臺。

更刺激的還在后面，明年上半年，東小口、歇甲村、未來科技城南區(qū)等幾個(gè)位置更優(yōu)的項(xiàng)目將扎堆入市，競爭直接白熱化。

朗潤遲遲不開盤，等于拿地近一年半的時(shí)間全是投入，不僅產(chǎn)生不了一點(diǎn)現(xiàn)金流入，還得沉淀大量資金。

截至2024年3月底，項(xiàng)目公司城建興榮向工商銀行懷柔支行的借款余額為10.9億元，還款日期2027年12月26日，擔(dān)保方式為抵押。

01

國譽(yù)燕園一期共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬/㎡，自2022年11月取證，已走過三年。

截至2025年12月17日，網(wǎng)簽1187套，去化66%。

這個(gè)數(shù)字，是操盤手王風(fēng)華靠“降價(jià)走量”換來的?；仡櫰滗N售軌跡，更像一場起伏的價(jià)格博弈：

2023年1月，一期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出爐，單月網(wǎng)簽191套，成交均價(jià)33,839元/平米，這是它的高光時(shí)刻。

隨后8個(gè)月，價(jià)格一路上探，成交均價(jià)一度突破3.5萬元/平米。

2023年10月，國譽(yù)燕園一期開啟了“團(tuán)購”模式，單月網(wǎng)簽328套，價(jià)格大跳水，降至冰點(diǎn)——30,227元/平米。

次月，成交均價(jià)迅速回調(diào)至3.5萬元/㎡；往后10個(gè)月左右時(shí)間，成交均價(jià)很堅(jiān)挺，維持在3.5-3.73萬元/平米。

命運(yùn)似曾相識，又是一年10月（2024年），國譽(yù)燕園一期因?yàn)榇饲皵?shù)月網(wǎng)簽成交為個(gè)位數(shù)，最終扛不住，成交均價(jià)降至31,677元/平米。

此后，成交均價(jià)再未回到3.3萬元/平米。

道理擺在那里，市場總是“買漲不買跌”，越降越賣不出去。

2025年以來，一期單月網(wǎng)簽基本都是在幾十套徘徊，甚至還有掛0，成交均價(jià)也在3.1萬元/平米左右。

國譽(yù)燕園為啥就是量價(jià)起不來？說白了，昌平樓市過去一直是靠“海淀外溢”這條大腿撐著。

可最近這一年，海淀自己瘋狂供地，新盤一個(gè)接一個(gè)地冒出來。海淀的購買力就那么多，根本不夠分，哪還輪得到昌平？

這種依賴外部輸血的市場結(jié)構(gòu)，一旦遇到行情收縮，壓力便會(huì)迅速傳導(dǎo)。

02

一期成交額超37.3億元，收回了地價(jià)款（22.6億元），也讓北京城建動(dòng)了拿下雙子地塊的決心。

2024年7月，城建發(fā)展全資子公司北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“城建興榮”）以19.86億元競得二期朗潤所在地塊。

城建興榮也是國譽(yù)燕園一期的項(xiàng)目公司，法人兼董事長為李兆彥，經(jīng)理為李延國。

在地塊素質(zhì)上，二期容積率2.4，綠地率30%，建筑高度60米。

這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比于一期的容積率1.8、綠化率40%，要遜色不少。

在產(chǎn)品上，一期是6-10層洋房，建面約66-127㎡二至四居；

二期是7-11層洋房，建面約67-134㎡戶型，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率80%-86%區(qū)間。

在價(jià)格上，二期住宅部分的樓面價(jià)約為1.31萬元/㎡，略高于一期的樓面價(jià)1.2968萬元/㎡。

地塊資質(zhì)、價(jià)格不如鄰居的情況下，二期只能項(xiàng)目設(shè)計(jì)上發(fā)力，規(guī)劃有開敞陽臺、內(nèi)嵌設(shè)備平臺、飄窗“三件套”，贈(zèng)送面積非常大，戶型使用率最高達(dá)98%。

6月底，朗潤取得預(yù)售許可證，房源為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)3.9萬元/㎡。

僅4棟樓均價(jià)超4萬/㎡，為10#、11#、12#和17#樓。

11#樓均價(jià)最高，為4.08萬元/㎡。其中次頂層房源擬售價(jià)4.1萬/㎡，為頂配134㎡戶型。

據(jù)朗潤銷售介紹，“二期104平平戶型，單價(jià)3萬 ，總價(jià)350萬；最便宜的是88平戶型，成交單價(jià)2.8萬?！?/p>

而且戶型越大，得房率越高。

最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產(chǎn)權(quán)得房率達(dá)接近86%。

03

在戶型結(jié)構(gòu)上，二期88平和一期88平最大區(qū)別是，客廳-餐廳與主臥-主衛(wèi)之間互換了位置。此外，二期優(yōu)化了家政區(qū)和次衛(wèi)的設(shè)計(jì)。

在贈(zèng)送上，朗潤88㎡是三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進(jìn)深，算下來有6.3㎡贈(zèng)送；北向還有5米長的設(shè)備平臺 防火挑檐，進(jìn)深0.8米，總計(jì)4㎡面積全贈(zèng)送，擴(kuò)展了北向兩個(gè)臥室的空間。

但北面贈(zèng)送后，最小臥室才8.28米，放大點(diǎn)的床可能就放不下大衣柜，影響居住體驗(yàn)。

值得注意的是，朗潤面積更大的104平三居戶型，陽臺和設(shè)備平臺的尺度并沒有明顯加大，南向陽臺未做到通面寬，主臥換成了飄窗，實(shí)際空間增幅降了下來。

國譽(yù)燕園一期108平戶型，就比朗潤104平三居多了4平，卻能做到四居。此外，朗潤104平開門直對北向次臥，導(dǎo)致臥室的隱私受到侵犯。

在同面積段的127平，朗潤與國譽(yù)燕園一期要面臨正面交鋒，兩個(gè)戶型的結(jié)構(gòu)也一致。

面寬上，朗潤127平南向總面寬10.4米，其中客廳面寬4米，不及國譽(yù)燕園一期南向總面寬10.5米，其中客廳面寬4.2米。

朗潤127平四居是四葉草格局，南向三開間。陽臺僅比88平戶型多了10厘米，贈(zèng)送6.39㎡；主臥面寬3.3米飄窗，贈(zèng)送1.65㎡；北面兩個(gè)分開的設(shè)備平臺，總計(jì)4.56㎡的。

由此計(jì)算，建面127戶型合計(jì)贈(zèng)送面積約12.6㎡，擴(kuò)容不到10%。

甚至朗潤有一些設(shè)計(jì)讓外界直呼看不懂。它弄了一個(gè)綠化地上停車場，可以停26輛車，這樣也使得小區(qū)沒有完全做到人車分流。

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