（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張先生與李女士系夫妻，育有三子。長子張明與妻子劉芳于2015年登記結(jié)婚，婚后未生育子女。2022年4月，張明因突發(fā)疾病去世，未留遺囑。

張明生前，其父母在農(nóng)村擁有兩處宅基地，2009年因拆遷共獲得四套安置房。2010年，全家簽署一份《家庭協(xié)議》，明確：四套回遷房均由父母出資回購，歸父母所有；三兄弟僅有居住權(quán)，不得出售；將來由三兄弟協(xié)商繼承。協(xié)議落款中，張明的簽名由其弟弟代簽，稱已電話征得同意。

2012年，父親張先生以自己名義選定一套回遷房（后稱一號房屋），隨后向甲公司（開發(fā)單位）提交《業(yè)主姓名確認(rèn)書》，申請將該房屋認(rèn)購人變更為張明。同日，甲公司與“張明”簽訂《回遷安置房購房協(xié)議》，約定總價18萬余元，房款從拆遷補償款中支付。該房屋已交付使用，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。張明去世后，劉芳繼續(xù)居住，后被張先生夫婦換鎖收回。

此外，張明婚前曾購買一處無產(chǎn)權(quán)證的房屋（后稱二號房屋），婚后由其與劉芳共同居住。劉芳稱婚后用夫妻共同財產(chǎn)償還了購房債務(wù)，但無證據(jù)。

張明去世后，劉芳起訴請求：

確認(rèn)其享有一號房屋《購房協(xié)議》項下的全部權(quán)利義務(wù)；

分割其他遺產(chǎn)（略，本文僅聚焦房屋）。

張先生、李女士反訴要求：

依法分割二號房屋，三人各占三分之一份額。

雙方核心爭議：

一號房屋是否屬于張明的遺產(chǎn)？購房協(xié)議能否繼承？

二號房屋是否為張明個人財產(chǎn)？能否分割？

裁判結(jié)果

法院判決：

一、一號房屋的《購房協(xié)議》項下權(quán)利義務(wù)，由劉芳、張先生、李女士共同繼承；

二、二號房屋的居住使用權(quán)益，由劉芳、張先生、李女士各繼承三分之一份額；

三、駁回雙方其他訴訟請求。

法院說理

關(guān)于一號房屋：

雖由父母出資、源于宅基地拆遷，但父親已通過《業(yè)主姓名確認(rèn)書》將認(rèn)購權(quán)轉(zhuǎn)移至張明；

甲公司與“張明”簽訂的《購房協(xié)議》真實有效，購房款已付清，房屋已交付；

盡管未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但合同項下的債權(quán)請求權(quán)（如要求辦證、主張交付等）屬于可繼承財產(chǎn)；

因張明未留遺囑，該合同權(quán)利作為遺產(chǎn)，由其配偶、父母三人法定繼承。

關(guān)于二號房屋：

該房屋無合法產(chǎn)權(quán)，屬“小產(chǎn)權(quán)房”，不產(chǎn)生所有權(quán)，但具備居住使用價值，可作為財產(chǎn)性權(quán)益處理；

購買于婚前，應(yīng)認(rèn)定為張明個人財產(chǎn)；

劉芳主張婚后共同還債，但未提供證據(jù)，法院不予采信；

居住權(quán)益作為遺產(chǎn)，由三人各繼承三分之一；

鑒于劉芳無其他住房、經(jīng)濟困難，法院雖確認(rèn)三方共有，但未強制分割或要求補償，保留其實際居住權(quán)。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

“小產(chǎn)權(quán)房”雖無產(chǎn)權(quán)證，但居住權(quán)益可繼承。法院通常按份額分割使用權(quán)，而非所有權(quán)。

回遷房即使未辦證，購房合同權(quán)利也可繼承。關(guān)鍵看合同是否成立、房款是否支付、是否實際交付。

父母出資≠父母所有。若通過書面文件將購房人變更為子女，可能構(gòu)成贈與或權(quán)利讓渡。

代簽行為效力存疑。家庭協(xié)議中他人代簽，若無授權(quán)或事后追認(rèn)，難以約束被代簽人。

婚前購房+婚后無證據(jù)還貸 = 個人財產(chǎn)。主張共同還債必須保留轉(zhuǎn)賬、借條等憑證。

溫馨提醒：涉及拆遷房、小產(chǎn)權(quán)房的繼承糾紛，務(wù)必盡早確權(quán)。拖延可能導(dǎo)致房屋被占用、出租收益流失，甚至喪失主張權(quán)利的最佳時機。