（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一 案情介紹

1998年 村民劉建國(guó)將其位于昌平區(qū)某村的一號(hào)院落 包括北房四間 東西廂房各兩間 以7萬(wàn)元價(jià)格出售給張偉 雙方簽訂賣購(gòu)房約

2003年 雙方又簽署補(bǔ)充協(xié)議 明確房屋及地上物補(bǔ)償歸張偉所有

交易完成后 張偉全家遷入居住至今 并將戶口落戶至該村 但未被確認(rèn)為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員

2024年 因周邊區(qū)域存在拆遷預(yù)期 劉建國(guó)向法院起訴 主張張偉非本村村民 買賣農(nóng)村房屋違反法律強(qiáng)制性規(guī)定 請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效并返還房屋

張偉提起反訴 稱已實(shí)際居住26年并對(duì)房屋進(jìn)行翻建裝修 房屋現(xiàn)值超過(guò)150萬(wàn)元 若合同被判無(wú)效 出賣人應(yīng)賠償全部損失

案件審理中 甲評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告

房屋重置成新價(jià)23萬(wàn)元

裝修及附屬物價(jià)值11.8萬(wàn)元

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)86.1萬(wàn)元 合計(jì)總價(jià)值157萬(wàn)余元

二 裁判結(jié)果

法院判決

劉建國(guó)與張偉于1998年簽訂的賣購(gòu)房約及2003年補(bǔ)充協(xié)議均無(wú)效

張偉于判決生效后九十日內(nèi)騰退一號(hào)院落

劉建國(guó)于判決生效后十日內(nèi)向張偉支付

房屋及附屬物折價(jià)款34.7萬(wàn)元

宅基地區(qū)位補(bǔ)償款86.1萬(wàn)元

駁回張偉要求返還7萬(wàn)元購(gòu)房款的請(qǐng)求

三 法院說(shuō)理

法院認(rèn)為 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特定權(quán)利 具有身份屬性

張偉雖將戶口遷入該村 但未取得集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格 故其與劉建國(guó)簽訂的房屋買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定 應(yīng)屬無(wú)效

合同無(wú)效后 因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還 劉建國(guó)作為宅基地使用權(quán)人 有權(quán)要求返還房屋

關(guān)于損失賠償 法院指出 雙方對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò) 但出賣人明知宅基地不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓仍進(jìn)行交易 應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任

根據(jù)北京市相關(guān)司法指導(dǎo)意見 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)可作為買受人損失予以支持

購(gòu)房款7萬(wàn)元已包含在房屋重置價(jià)值中 不再重復(fù)返還

電表等屬于公共設(shè)施 不計(jì)入個(gè)人添附價(jià)值

四 律師提示（ 北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋 在北京司法實(shí)踐中普遍認(rèn)定為無(wú)效 即使已居住多年 戶口遷入 村集體未反對(duì) 也不改變合同效力

但合同無(wú)效不等于買方“白住” 法院通常會(huì)判令出賣人賠償房屋重置價(jià)值 裝修損失及宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià) 總額往往遠(yuǎn)超原購(gòu)房款

戶口遷入不等于取得集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格 成員身份需結(jié)合是否參與集體分配 是否經(jīng)村民會(huì)議認(rèn)可等綜合判斷

出賣人若因房?jī)r(jià)上漲或拆遷預(yù)期而反悔起訴 雖可能拿回房屋 但需承擔(dān)高額賠償 實(shí)際得不償失

建議村民慎重處置宅基地房屋 非本村村民切勿購(gòu)買 此類交易法律風(fēng)險(xiǎn)極高 一旦發(fā)生糾紛 雙方均可能遭受重大損失