（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年2月18日，李偉與趙建國簽訂《購房協(xié)議》，約定李偉以16萬元購買趙建國位于某村的12號(hào)車庫（面積17平方米）。

趙建國向李偉出示了其從村委會(huì)購得該車庫的收款憑證，李偉據(jù)此相信車庫合法。

當(dāng)日，李偉通過他人賬戶將16萬元轉(zhuǎn)賬至趙建國妻子王芳賬戶。趙建國交付車庫，李偉此后一直用作儲(chǔ)藏室。

2024年8月，某街道辦事處下發(fā)通知，認(rèn)定12號(hào)車庫未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，責(zé)令限期騰空。

2024年9月，車庫被強(qiáng)制拆除。

李偉遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)《購房協(xié)議》無效；

趙建國及王芳返還16萬元購車款。

趙建國辯稱：

李偉應(yīng)先返還車庫（雖已滅失），否則不退款；

李偉無償使用5年半，應(yīng)支付占用費(fèi)約8萬元；

拆除損失應(yīng)由李偉自行承擔(dān)。

王芳辯稱：

自己非合同當(dāng)事人，不應(yīng)擔(dān)責(zé)；

李偉明知無產(chǎn)權(quán)仍購買，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)；

其長期使用車庫卻要求全額退款，違背誠信與公平。

庭審中，李偉明確表示：車庫后續(xù)如有任何補(bǔ)償權(quán)益，自愿放棄，由趙建國自行主張。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 趙建國于七日內(nèi)返還李偉10萬元；

? 駁回李偉其他訴訟請(qǐng)求（包括對(duì)王芳的主張及6萬元差額）。

違法建筑買賣合同無效，但買家長期占有使用，需自行承擔(dān)部分損失。

三、法院說理

合同無效：標(biāo)的物系違法建筑

根據(jù)《民法典》第153條，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。

12號(hào)車庫未取得規(guī)劃許可，屬于違法建設(shè)，買賣協(xié)議自始無效。

財(cái)產(chǎn)返還原則適用“折價(jià)補(bǔ)償”

《民法典》第157條規(guī)定，合同無效后，不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。

車庫已被拆除，物理上無法返還，但李偉已實(shí)際使用近5年半，享受了占有利益。

雙方均有過錯(cuò)，按比例分擔(dān)損失

賣家趙建國明知車庫無合法手續(xù)仍出售，存在主要過錯(cuò)；

買家李偉未核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀況，輕信村委會(huì)收據(jù)，亦有過失；

綜合使用年限、拆除時(shí)間、過錯(cuò)程度，酌定返還10萬元（62.5%）。

配偶王芳不承擔(dān)責(zé)任

合同簽訂方為趙建國，王芳僅為收款賬戶持有人，非合同相對(duì)人，依法不承擔(dān)合同責(zé)任。

買家放棄后續(xù)權(quán)益，避免雙重獲利

李偉明確放棄對(duì)拆除補(bǔ)償?shù)纫磺袡?quán)利，法院據(jù)此確認(rèn)其不得再就該車庫主張任何利益。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

無產(chǎn)權(quán)車庫、儲(chǔ)藏室、小房等，絕大多數(shù)屬違法建筑

村委會(huì)出具的“收據(jù)”“證明”不等于合法產(chǎn)權(quán)，無法對(duì)抗規(guī)劃執(zhí)法。

“能用就行”是最大誤區(qū)

即使使用十年，一旦被認(rèn)定違建，不僅房款難全退，還可能面臨強(qiáng)拆無補(bǔ)償。

合同無效≠全額退款

法院會(huì)綜合考慮使用年限、過錯(cuò)比例、是否獲利等因素，通常只支持部分返還。

付款務(wù)必付給合同相對(duì)方

本案中款項(xiàng)付至配偶賬戶，雖不影響事實(shí)認(rèn)定，但增加了舉證難度，也易引發(fā)責(zé)任爭議。

購買前必須查“三證”：

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

? 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（或合法審批文件）

? 房屋測繪報(bào)告

缺一不可！

重要提醒：

北京大量小區(qū)配套車庫、地下室、自建小房無合法手續(xù)，交易風(fēng)險(xiǎn)極高。

切勿因價(jià)格便宜、短期可用而忽視法律隱患。