原創(chuàng) 三火姐（趙焱 ） Hot商業(yè)

2025年12月29日 08:01

站在歲末，回看2025年的深圳商業(yè)，有一種“現(xiàn)實(shí)的緊繃感”：品牌更謹(jǐn)慎，預(yù)算更縮減，連“調(diào)改”都帶著急于自證的沖動(dòng)——必須迅速見(jiàn)效，必須有深圳速度。

但終究還是有不一樣的項(xiàng)目，這一回，是Hot商業(yè)持續(xù)觀察的深業(yè)上城。

◎縫合城市的深業(yè)上城

行至歲末，深業(yè)上城這一年的經(jīng)營(yíng)章法逐步顯形：外部能感受到“放”，不斷引入的新品牌，愈發(fā)有調(diào)性的推廣動(dòng)作，有大開(kāi)大合的張揚(yáng)；而當(dāng)我和項(xiàng)目伙伴深聊之后，才能看到內(nèi)部真正支撐她的，是適度的含蓄的“收”，帶著“寧愿慢半步，也要把結(jié)構(gòu)留好”的克制。

收與放之間，是更成熟的運(yùn)營(yíng)手法，在這座商業(yè)體歸屬相對(duì)集中的城市里，兩股力量同時(shí)成立，“快”才不會(huì)顯得浮、“穩(wěn)”也不會(huì)顯得慢，當(dāng)外部是可被感知的迭代速度，內(nèi)部是標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)的緩慢上移。

而時(shí)間，看不見(jiàn)卻魔力無(wú)邊的時(shí)間，只會(huì)把不同商業(yè)項(xiàng)目間的差距越拉越大。

變化被看見(jiàn)：

上城的“外向”迭代

今年最直觀的“放”，落在深業(yè)上城的THE STREET外街。

雖然開(kāi)街才剛剛一年，但這一年成長(zhǎng)飛快。節(jié)假日的外街常常一位難求，以至于坊間有傳聞——幾位沒(méi)趕上窗口期的餐飲大佬相聚時(shí)，只能舉杯慨嘆：“錯(cuò)過(guò)了?！?/p>

但THE STREET外街更可貴的地方，并不在熱鬧本身，而在她并沒(méi)有靠“加碼熱度”去解決問(wèn)題，而是先把空間做順。

◎THE STREET外街

原本更像連廊的一段，被拉成更開(kāi)闊的街道尺度，店招與外擺向前伸出來(lái)，室內(nèi)外的邊界不再切得那么硬；頂棚之下也“種起樹(shù)”，過(guò)去偏暗、偏冷的區(qū)域，如今成了一座四季都能停留的花園式街區(qū)。

外街之外的“放”，還體現(xiàn)在一樓的深圳市內(nèi)免稅店。由中免與深免合作落地，體量接近2000㎡，在同批試點(diǎn)城市里面積最大。不過(guò)，免稅商業(yè)一旦做到這個(gè)尺度，就需要把消費(fèi)動(dòng)機(jī)做實(shí)：讓人愿意專程來(lái)，也愿意在這條動(dòng)線上多停留一會(huì)兒。

◎深圳市內(nèi)免稅店

圍著中庭做了一圈“深圳之光”黑科技體驗(yàn)廊，把華為、榮耀、科大訊飛、影石、優(yōu)必選、時(shí)空壺、RingConn等本地科技品牌直接嵌進(jìn)動(dòng)線里，等于把“深圳制造”疊加進(jìn)免稅場(chǎng)景，讓這段路不只是買(mǎi)，更值得逛，深圳的產(chǎn)業(yè)氣質(zhì)，也因此被放進(jìn)商業(yè)的日常。

◎在深圳市內(nèi)免稅店游逛的外國(guó)友人

至于稍遠(yuǎn)的規(guī)劃，是希望能吸引更多來(lái)自中東的客群。

2025年的廣交會(huì)，中東國(guó)家采購(gòu)商占比明顯增長(zhǎng)，這一變化未必會(huì)立刻在零售端兌現(xiàn)，但這至少可以解釋上城為什么要把免稅做在市中心、把體量做得足夠大，她想承接的從來(lái)不只是“今天的熱”，還有下一輪客群結(jié)構(gòu)變化之后的消費(fèi)需求。

再往下到負(fù)一樓，正在調(diào)整重開(kāi)的英皇電影城，其實(shí)也是“放”的延伸，原本偏功能、偏封閉的室內(nèi)層，將打造為綠意與光線交織的公共界面THE GARDENs。

她帶來(lái)的不僅是觀感的提升，更是風(fēng)格上的對(duì)齊，與上城近幾年更自然、舒緩的場(chǎng)景語(yǔ)言，連成同一套表達(dá)。

◎THE GARDENs有望春天綻放

2026年，THE GARDENs將以亞洲美食巡禮的姿態(tài)綻放，看起來(lái)只是一次局部更新，卻更像一個(gè)信號(hào)：當(dāng)盒子商業(yè)里，最難動(dòng)的模塊開(kāi)始松動(dòng)，負(fù)一樓可以成為下一輪整體提升的起點(diǎn)。

以推廣為內(nèi)容永動(dòng)機(jī)

持續(xù)賦能招商

如果只談?wù)猩套兓苋菀茁涞健罢辛耸裁?、?lái)沒(méi)來(lái)”的清單里，但深業(yè)上城今年更值得記錄的，其實(shí)是推廣與招商之間更接近“系統(tǒng)工程”的配合：推廣不再只是把一場(chǎng)熱鬧推到極致，更像做基礎(chǔ)設(shè)施，讓前端的觸達(dá)、現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)、后端的復(fù)購(gòu)，都能在同一套邏輯里運(yùn)轉(zhuǎn)。

圍繞主流中產(chǎn)家庭的生活審美與價(jià)值觀，持續(xù)把氣質(zhì)做實(shí)、把日常做厚，于是招商的解釋成本自然變低，不需要反復(fù)“證明你是誰(shuí)”，項(xiàng)目本身的場(chǎng)景與表達(dá)已經(jīng)替招商完成了表達(dá)，運(yùn)營(yíng)也更容易把階段性的熱度，沉入日常的停留與消費(fèi)里。

◎國(guó)際花卉熱植展及國(guó)際面包節(jié)

基于免稅店落地帶來(lái)的“國(guó)際化”敘事，上城把內(nèi)容做成了可持續(xù)運(yùn)行的系統(tǒng)：以免稅店開(kāi)業(yè)預(yù)熱為牽引，國(guó)際文化節(jié)被做成系列化的“內(nèi)容母題”， 國(guó)際（深圳）首屆熱帶植物展、韓國(guó)咖啡節(jié)、國(guó)際面包節(jié)、 法國(guó)節(jié)、比利時(shí)精釀啤酒節(jié)等主題被連續(xù)推進(jìn)，并且通過(guò)領(lǐng)館等外部資源的介入，讓“國(guó)際化”成為可持續(xù)的日常，而非一次性的造勢(shì)。

更深一層，是審美與節(jié)點(diǎn)的“提氣”。

她總是先于招商——先把“這里將成為怎樣的地方”放在臺(tái)面上，這樣包括場(chǎng)景的質(zhì)地、內(nèi)容的表達(dá)、以及一次次重復(fù)出現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。

于是你會(huì)發(fā)現(xiàn)，上城的“變高”不是靠某一次重磅露出，而是靠節(jié)點(diǎn)的連續(xù)兌現(xiàn)，做到了“把標(biāo)準(zhǔn)壓進(jìn)日?！薄?/p>

而真正的力量，來(lái)自克制。

不追求花哨的驚艷，把統(tǒng)一、干凈、耐看當(dāng)作底線，活動(dòng)務(wù)必經(jīng)得起近看，平面與線上推廣確保穩(wěn)定出品。

當(dāng)時(shí)間線被拉長(zhǎng)，差異自然顯現(xiàn)：難復(fù)制的從來(lái)不是某一場(chǎng)爆點(diǎn)，而是這一套長(zhǎng)期有效的標(biāo)準(zhǔn)，和“把標(biāo)準(zhǔn)做成習(xí)慣”的執(zhí)行。

真正的功夫在“收”

蓄勢(shì)等待關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的爆發(fā)

熱鬧并不稀缺，難得的是熱鬧之后仍有秩序。

三樓的小鎮(zhèn)是一個(gè)很好的觀察點(diǎn)。這兩年運(yùn)動(dòng)和戶外品類很火，行業(yè)里容易出現(xiàn)思維慣性：把優(yōu)勢(shì)推到極致，做成單一標(biāo)簽。

◎三樓小鎮(zhèn)吸引多家運(yùn)動(dòng)品牌入駐

但團(tuán)隊(duì)沒(méi)有這樣做，而是以更慢的方式調(diào)結(jié)構(gòu)，讓零售、餐飲、茶飲與生活方式并置，讓變化以動(dòng)態(tài)推進(jìn)的方式發(fā)生，而不是一次性傾斜。

◎三樓小鎮(zhèn)在2025年不斷煥新

商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)，從來(lái)都是關(guān)于品牌如何排布的競(jìng)賽。

目光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)些，深業(yè)上城也在為有望明年落子的品類預(yù)留空間，這種過(guò)程同樣需要等待，意味著決策尺度往后放一步：不把當(dāng)年的盤(pán)面用到極致，而是把關(guān)鍵位置、鄰里關(guān)系、動(dòng)線層級(jí)留出來(lái)，也為后續(xù)的升級(jí)讓出空間。

即使是前文提到的THE STREET 外街，團(tuán)隊(duì)也并不滿足。

2026 年，他們將在外街東段繼續(xù)做“細(xì)活”，打磨界面、動(dòng)線與停留體驗(yàn)，畢竟這一區(qū)域與臨近的文華東方酒店相鄰，目標(biāo)客群和氣質(zhì)上可以實(shí)現(xiàn)更好的呼應(yīng)。

上城的解題尺度

從“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)”到“城市運(yùn)營(yíng)”

外部看上城，會(huì)以為她贏在“動(dòng)作多、迭代快”，但項(xiàng)目同事和不少商業(yè)地產(chǎn)同行聊下來(lái)，最明顯的差異反而在于“系統(tǒng)化”的思維，團(tuán)隊(duì)更早把目光放在“趨勢(shì)”和“人的變化”上，不只是守盤(pán)面，而是不斷去找新的方向。

也正因?yàn)檫@份判斷更早，團(tuán)隊(duì)有自己的系統(tǒng)觀，位于城市縫合地帶的深業(yè)上城，不像福田CBD有順路客流，所以不能只靠商業(yè)模塊“自轉(zhuǎn)”，而是把寫(xiě)字樓、政企聯(lián)動(dòng)平臺(tái)、公園、市內(nèi)免稅等資源，按一條可被復(fù)用的路徑串起來(lái)，把單個(gè)項(xiàng)目做成一個(gè)商圈。

◎空山基作品《太空旅行者》首次在深業(yè)上城展出

這種系統(tǒng)觀背后，是更強(qiáng)的資源整合力，而且是基于福田本身的資源優(yōu)勢(shì)做整合：傾向于“先建聯(lián)再互相賦能”，把項(xiàng)目附近的深圳音樂(lè)廳、深圳市當(dāng)代藝術(shù)與城市規(guī)劃館、關(guān)山月美術(shù)館等資源聚攏進(jìn)來(lái)，甚至把會(huì)員權(quán)益做成互通，讓文化變成長(zhǎng)期可調(diào)用的日常供給。

更有意思的，是她的“半步領(lǐng)先”。當(dāng)別人還在等條件成熟、等風(fēng)口兌現(xiàn)時(shí)，上城會(huì)先把能承接需求變化的底座鋪好，比如更早把公園做起來(lái)，先把公共空間和生活方式的場(chǎng)景立住。

◎French Market 法蘭西夏日市集

◎斯巴達(dá)勇士賽深圳站

現(xiàn)在的深業(yè)上城，更是往前一步，主動(dòng)去做城市在地文化與商機(jī)的發(fā)掘：用國(guó)際文化節(jié)、面包節(jié)、斯巴達(dá)等城市級(jí)內(nèi)容，把項(xiàng)目放進(jìn)“城市運(yùn)營(yíng)”的語(yǔ)境里，讓人來(lái)這里不只是消費(fèi)，也是在一次到訪里更集中地看見(jiàn)深圳的面貌與差異，讓這里成為代表深圳的文旅地標(biāo)。

結(jié) 語(yǔ)

明年11月，APEC領(lǐng)導(dǎo)人非正式會(huì)議將在深圳舉行，并配套工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)及相關(guān)部長(zhǎng)會(huì)等活動(dòng)。

應(yīng)該說(shuō)，這種“全球客流+高規(guī)格議程”的疊加，會(huì)抬升城市的文旅能級(jí)，也會(huì)放大城市級(jí)商圈的綜合能力：交通可達(dá)、空間承載、內(nèi)容表達(dá)、服務(wù)體系、品牌面向國(guó)際客群的適配度，都會(huì)被集中檢驗(yàn)。

對(duì)深業(yè)上城而言，APEC更像一次城市級(jí)的“放大鏡”，期待這座位于城市中軸線上的多元業(yè)態(tài)融合的商圈，繼續(xù)把系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的能力落到更具辨識(shí)度的城市體驗(yàn)上——不只是一處熱門(mén)目的地，更是一張能夠被全球游客記住的文旅名片。

◎深業(yè)上城已成為深圳全新的文旅名片