童鞋們，我開了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤分享。未來大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

我前文《》發(fā)表談到，中信信悅灣的定價(jià)太貴了，這個(gè)價(jià)格會(huì)導(dǎo)致買家未來3-5年都沒錢賺（本文我把時(shí)間拉更長(zhǎng)一些）。

今天信悅灣的開盤結(jié)果超出市場(chǎng)預(yù)期，也超出我的預(yù)期。根據(jù)網(wǎng)上流傳的截圖我數(shù)了一下，156套單位，賣掉了128套，當(dāng)日去化率超過8成。最貴的兩套——一套519平米、備案單價(jià)36萬/平米、總價(jià)約1.87億，一套658平米、備案單價(jià)38萬/㎡、總價(jià)約2.5億，也都賣掉了。

看到了一些粉絲的留言，我繼續(xù)來說明探討。

首先要說一點(diǎn)，我不懷疑開發(fā)商的數(shù)據(jù)，行業(yè)潛規(guī)則是樓盤銷售數(shù)據(jù)都有水分，但這個(gè)無從查證，所以如果我們以前使用了開發(fā)商的口徑，那么現(xiàn)在邏輯上就必須保持一致。事后，我也不會(huì)去查備案網(wǎng)簽，網(wǎng)簽也是一個(gè)滯后數(shù)據(jù)，都沒有什么意義。

對(duì)這個(gè)銷售戰(zhàn)況，我必須要承認(rèn)，超出我的預(yù)期。我先前沒在文章里寫出對(duì)開盤成交的預(yù)測(cè)，考慮到我先前關(guān)于超級(jí)豪宅供應(yīng)短缺的框架判斷，我認(rèn)為會(huì)在5-8成，結(jié)果超出了我的上限。whatever，因?yàn)槲蚁惹拔覜]有些我的去化預(yù)測(cè)，所以說在這一點(diǎn)上你說我錯(cuò)了，我接受。

再說一點(diǎn)，這個(gè)成交量是個(gè)天大的好消息，它會(huì)帶來什么效果呢？1）會(huì)讓深圳的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)變得好快，在12月-明年1、2月國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的披露里會(huì)顯示出來（預(yù)計(jì)最晚在2.15-16日出來結(jié)果，預(yù)計(jì)明年1月、2月深圳的新房?jī)r(jià)格會(huì)實(shí)現(xiàn)雙連升），屆時(shí)深圳的房?jī)r(jià)可能會(huì)實(shí)現(xiàn)數(shù)十個(gè)月以來的第一次環(huán)比同比喜人上漲！2）它短期內(nèi)會(huì)在一定程度上鼓舞市場(chǎng)士氣，尤其是豪宅市場(chǎng)，以全國最高的價(jià)格開盤還賣得這么好，讓人們看到了深圳的潛力、有錢人的規(guī)模、未來的信心。

下面，我們回到問題的重點(diǎn)：我評(píng)估信悅灣這個(gè)價(jià)格太貴，指向是買家未來的預(yù)期回報(bào)率很低，或者直接說，在未來賺不到錢。并非是指向當(dāng)天賣多少，賣的多或者少，是不是當(dāng)天賣完，并不影響我的這個(gè)判斷。

市場(chǎng)對(duì)此有很大分歧，或者說壓倒性的看法是，信悅灣賣得好，就說明了價(jià)格是低的。這是完全沒有任何邏輯的說辭，日光盤可能不賺錢，滯銷盤也可能會(huì)賺大錢，這在房地產(chǎn)歷史上太多了，不是什么新鮮事。套用我之前一直沿用的老巴的思維邏輯：如果我的判斷是成邏輯的，那么我不會(huì)因?yàn)楹苌偃酥С治揖透淖兾业目捶?，反過來也一樣。支持者/反對(duì)者多或者少，不是我的判斷基礎(chǔ)。最終是對(duì)是錯(cuò)，需要時(shí)間與市場(chǎng)來驗(yàn)證。

我簡(jiǎn)單明了說出我的看法：放眼未來的5-8年乃至10年，我認(rèn)為以現(xiàn)價(jià)買入信悅灣大概率一分錢都賺不到。很大概率，它會(huì)成為當(dāng)年的湯臣一品、紅樹西岸，在投資回報(bào)率上表現(xiàn)不佳。

首先岔開一點(diǎn)，聊一點(diǎn)所謂“有錢人”。房地產(chǎn)市場(chǎng)或者自媒體，經(jīng)常會(huì)陷入一種對(duì)有錢人的“盲目崇拜”中，認(rèn)為“有錢人比普通人更有智慧”，似乎是有錢人買豪宅就一定意味著有錢賺，一定意味著比普通人擁有更多的判斷力，他們出手就一定是意味著他們的判斷是對(duì)的。

這個(gè)實(shí)在是“錯(cuò)得不淺”，邏輯和事實(shí)上雙重錯(cuò)。我認(rèn)識(shí)的有錢人應(yīng)該比絕大絕大絕大多數(shù)粉絲都多，身家?guī)變|到上百億的財(cái)富自由者，我朋友圈里不是好幾個(gè)，是真的好多個(gè)。但這些說明不了什么，我的研究和我的經(jīng)歷告訴我，我們對(duì)有錢人的看法可以是“持中”的（包括對(duì)國內(nèi)國外的看法都可以如此），你見到的有錢人虧錢虧得上天臺(tái)的還少嗎？某種程度上講，他們也是普通人，疫情來了也都得關(guān)起來。

邏輯上錯(cuò)，在于底層它違反了最基礎(chǔ)的“專業(yè)化分工”理論。很簡(jiǎn)單的問題，專業(yè)問題需要去問專業(yè)人士。我相信一個(gè)身家?guī)變|想移民的富人，他會(huì)像個(gè)小學(xué)生一樣認(rèn)真的聽一個(gè)年薪可能只有20萬的移民機(jī)構(gòu)的小姐姐去介紹各國移民的不同。我更相信一個(gè)身家?guī)资畠|可以聘請(qǐng)一個(gè)專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)的富豪，他掌握的外科專業(yè)知識(shí)絕不會(huì)比一個(gè)年薪50萬的外科醫(yī)生多。在買房或者投資中，也是這樣，富人的來源有很多，絕大部分都不是天天關(guān)注我們這個(gè)房地產(chǎn)的，他們對(duì)于房地產(chǎn)的知識(shí)沒有你想象的那么多，也不需要（無論窮人富人都不需要），這正是專業(yè)化分工的意義。所以，有錢沒錢，顯然不是我們?cè)u(píng)價(jià)一個(gè)盤的價(jià)值依據(jù)，哪怕一丁點(diǎn)兒。也不要覺得他們一定能夠“春江水暖鴨先知”，4月份的美股大跌，賣的都是大機(jī)構(gòu)有錢人，接盤的都是散戶，結(jié)果散戶都在賺錢，機(jī)構(gòu)又在忙不迭的回補(bǔ)。

事實(shí)上錯(cuò)，在于：如果說富人買房子代表著方向，那么是誰告訴你他們不會(huì)虧錢的？我們現(xiàn)在所身處的市場(chǎng)，已經(jīng)很好的證偽了這一點(diǎn)。2018年以來搶豪宅的富人，可以說有多少虧多少。沿著香蜜湖、深圳灣、寶中、前海，無論哪一個(gè)樓盤，當(dāng)初開盤時(shí)都可謂是豪宅，現(xiàn)在都一分錢沒賺到。尤其是投資者們預(yù)期最高、吹捧最猛烈、有錢人扎堆哄搶的前海，反而是跌得最多的。

當(dāng)然，我不是說專家就能對(duì)。房地產(chǎn)專家也好、開發(fā)商也好、當(dāng)然也包括我在內(nèi)的自媒體同行在內(nèi)，人們常常會(huì)自我美化“我判斷又對(duì)了”，但回顧歷史，一個(gè)顯而易見的事實(shí)是：他們犯錯(cuò)的概率只比圈外人好一點(diǎn)點(diǎn)。但幾乎所有人都無比默契的不提，比如我提一個(gè)無比扎心的問題（或者說是捫心自問吧）：

為什么幾乎沒有一個(gè)大V在2018-2021年期間發(fā)出有關(guān)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過大、即將崩塌的警告？以及，你現(xiàn)在對(duì)超級(jí)豪宅那么樂觀，那么告訴我真心話，如果讓你再來一次，你會(huì)不會(huì)在2020-2021年賣掉房子？

我自己也沒做到，這是我自認(rèn)為水平不到的地方，我深以為懼、引以為戒，面對(duì)這樣的大危機(jī)，我和后臺(tái)的一些粉絲們一樣都是亞歷山大。很長(zhǎng)時(shí)間里我都在反思在2020年時(shí)我為什么不再堅(jiān)決一點(diǎn)提醒粉絲們?nèi)コ鲐?，我明明已?jīng)意識(shí)到了危機(jī)。如此大的系統(tǒng)性危機(jī)，說事前沒有征兆端倪，是騙人的。李超人、萬科都幾乎都是提前明牌警告，普通人照做就可以避難。

但事實(shí)經(jīng)常如此，令人無奈，大泡沫崩潰之前，能夠預(yù)見并且能夠及時(shí)抽身者，寥若晨星。

這是行業(yè)需要集體性反思的一點(diǎn)。

我的意思是，誰都會(huì)犯錯(cuò)。在這一點(diǎn)上，市場(chǎng)是很公平的。大方向上能做對(duì)的人，從來都是少數(shù)。不存在什么有錢人、窮人的區(qū)別，只存在誰做了更多功課、誰做了更多風(fēng)控、誰更加有耐心，誰最后才是贏家。如果你是富人，但你冒進(jìn)，你反而更有機(jī)會(huì)變成窮人。這沒什么稀奇的，股市里這樣的案例太多了。所以，不要迷信這些東西，個(gè)人的冷靜、清醒、獨(dú)立思考、不激不盲，最重要的，尤其是面對(duì)當(dāng)下這樣的市場(chǎng)。

接下來，我來說我對(duì)以當(dāng)前這個(gè)價(jià)格買入信悅灣的看法。

我倒不是說我要做那個(gè)看空英偉達(dá)的Burry，我沒那個(gè)水平（有那個(gè)水平我也學(xué)洪灝去），我也不認(rèn)同他。事實(shí)上，我對(duì)深圳的超級(jí)豪宅的很遠(yuǎn)期是相對(duì)樂觀的，但這絕不意味著我認(rèn)同信悅灣直接把這個(gè)價(jià)格拉到我預(yù)期5-10年后的價(jià)格。

關(guān)于價(jià)格體系我在前文已經(jīng)說過了，這里完整表述。

其一，我認(rèn)為迄今為止深圳的超級(jí)豪宅“天花板”依然是深圳灣一號(hào)，如果要超過深圳灣一號(hào)，那么必須要在產(chǎn)品打造上與之完全對(duì)標(biāo)。信悅灣如果要向市場(chǎng)展示這一點(diǎn)，應(yīng)該在產(chǎn)品節(jié)奏上往后推遲，露出更多的產(chǎn)品信息，給到客戶和市場(chǎng)更大的確定性，那樣才有可能支撐起這樣的價(jià)。以目前的信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

其二，未來的宏觀環(huán)境不能支撐。這一點(diǎn)我一直沒講，因?yàn)檫€沒到時(shí)間。北上廣深的超級(jí)豪宅為什么賣得都不錯(cuò)？原因簡(jiǎn)單，供應(yīng)短缺，太缺了。為什么會(huì)供應(yīng)短缺？就是我前文說的，長(zhǎng)達(dá)10多年的嚴(yán)厲政策監(jiān)管，導(dǎo)致市場(chǎng)上多是“偽豪宅”，有錢人的需求無法被滿足。是以，當(dāng)監(jiān)管全解除后，超級(jí)闊綽的“豪產(chǎn)品”出來，富人會(huì)去換房子。但！同時(shí)重要的一點(diǎn)是，這個(gè)K型市場(chǎng)如果要有持續(xù)性，必須有強(qiáng)勁的富人、中產(chǎn)階層壯大來支撐。我認(rèn)為這一點(diǎn)非常不確定，甚至可以說繼續(xù)下摔的概率更大。房地產(chǎn)的大周期已經(jīng)過去了，這一點(diǎn)毫無疑問。這也是我為什么一再強(qiáng)調(diào)，超級(jí)豪宅一定要趁這個(gè)時(shí)間窗快速走掉的緣故。等到富人群體改善居所的需求釋放的差不多了，超豪的這一波熱度也就下去了。目前來看，時(shí)間上我認(rèn)為中期尚可支撐，但重點(diǎn)在于，方向上其實(shí)是明牌了。如果你細(xì)心，應(yīng)該能注意到，超豪的開發(fā)商事實(shí)上也是在巴不得趕緊派貨出去，他們不再像以往那樣“囤積居奇”。

其三，未來的流動(dòng)性問題。如果你覺得信悅灣的現(xiàn)價(jià)“一點(diǎn)兒也不貴”，那沒有問題。但要驗(yàn)證這一點(diǎn)，需要時(shí)間，房地產(chǎn)的時(shí)間動(dòng)輒都要3-5年、7-8年。信悅灣交房子預(yù)計(jì)要到2028年底，我們可以2029年為界，或者以2030、2035年為界，都可以。假定未來10年這個(gè)樓盤的市值再升一倍，均價(jià)達(dá)到48.8萬/平米，0杠桿條件下年化回報(bào)率7%?；谝陨系诙l，我不太看好屆時(shí)市場(chǎng)的承接力度，很大可能是有價(jià)無市。

更可能的結(jié)果是，我認(rèn)為這個(gè)盤更有可能重演當(dāng)年的湯臣一品的歷史。所謂愛屋及烏，作為《俠女》的超級(jí)粉，湯臣一品我多年來都非常非常喜歡，每次到黃浦江我會(huì)拍很多它的照片，而它的產(chǎn)品影響力也的確足夠強(qiáng)大，一直至今20年不落伍。但就投資計(jì)算而言，當(dāng)年買湯臣一品的豪客們，10年回報(bào)率并不高。這個(gè)盤2005年開盤，叫出天價(jià)11萬/平米，賣不掉，后來遇到“四萬億”開始走俏，但直到2017年前后才漲到20萬/平米，如今大約在25萬/平米。如果算10年回報(bào)率，即便是不計(jì)資金成本，勉強(qiáng)翻倍，年化7%。完全跑輸了同類房地產(chǎn)。

這是合理的。我前文也說過，過于激進(jìn)的定價(jià)，一定會(huì)帶來遠(yuǎn)期回報(bào)率的降低。請(qǐng)牢記一點(diǎn)歷史教給我們的血淚教訓(xùn)：所有買地王、樓王的，下場(chǎng)都不會(huì)太好。有一年的股東會(huì)，老孫不斷的強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)：搞房地產(chǎn)這一行，最怕的就是土地買的太貴了。他為什么強(qiáng)調(diào)這個(gè)？因?yàn)檫@哥們吃過地王太多虧了，融創(chuàng)當(dāng)年可是搶地王的一把好手，哪哪都有他。所以，我近年來主張的好交易是：《》。再好的公司，也要有合理的價(jià)格，過于昂貴說啥也不能干，寧可錯(cuò)過不要犯錯(cuò)。這個(gè)上面，不能被“饑餓營(yíng)銷”——不要覺得窮人會(huì)被饑餓營(yíng)銷，富人一樣會(huì)。

同類的深圳也有，紅樹西岸，當(dāng)年亦是定位做開山鼻祖級(jí)的分層頂豪宅。那塊地是2001年的全國地王，拿地時(shí)就引起了全國關(guān)注，設(shè)計(jì)引入公建風(fēng)，全玻璃幕墻第一家，風(fēng)車造型至今依然是深圳灣獨(dú)樹一幟，毫不落伍。樓盤在2005年開盤，開價(jià)2.5萬/平米，當(dāng)時(shí)旁邊的中信紅樹灣只賣1.3萬/平米，價(jià)差接近1倍。而后來在二手市場(chǎng)，兩者接近拉平。即是說，同期購買持有同等年限，回報(bào)率也可差1倍。

而今往后看，信悅灣所處的市場(chǎng)環(huán)境與當(dāng)年湯臣一品已完全不可同日而語。一個(gè)是正在冉冉升起的大周期，一個(gè)是正在搖搖欲墜的大周期。如果說先前過于激進(jìn)的定價(jià)，只是賺的少的問題。那么，現(xiàn)在過于激進(jìn)的定價(jià)，可能會(huì)讓你的客戶虧錢。

這是我的判斷，以未來3-5年，乃至5-10年為期，我認(rèn)為以24.4萬/平米的價(jià)格買入，你大概率賺不到錢，加上你的資金成本，很可能會(huì)虧錢。如果再考慮機(jī)會(huì)成本，我相信那個(gè)結(jié)果會(huì)更不好看。這個(gè)情況下，無論是誰，買樓都要首先留足安全邊際。這就是為什么，熊市一定會(huì)超跌的緣故，因?yàn)椴怀?，那個(gè)超級(jí)安全邊際就出不來，買家就不會(huì)進(jìn)場(chǎng)。

到底誰對(duì)誰錯(cuò)，時(shí)間會(huì)有答案，也許那需要數(shù)年，但我們可以耐心等一等。也可能很快，明年就會(huì)有線索。

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