經(jīng)濟、供需、辦公模式變革等多重因素共振，全球商辦市場正經(jīng)歷深刻變革。作為全球最重要的寫字樓市場之一，上海主動推動存量煥新，在上海市規(guī)資局發(fā)布的《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024-2027）》及市政府《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》中，明確鼓勵商務樓宇兼容多種功能，包括將商業(yè)辦公用房改造為保障性租賃住房、服務公寓或人才公寓。

作為黃浦區(qū)推動“商改住”更新政策的首批落地項目，由原美欣大廈改造的蘇河美欣公寓于9月1日正式投入運營、10月16日完成人才公寓揭牌儀式。該項目作為《上海市關于支持互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作的若干舉措》（簡稱“滬九條”）發(fā)布后，黃浦區(qū)首個向互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作者開放的人才公寓，為存量寫字樓煥新提供新的思路及經(jīng)驗。澎湃研究所研究員調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場對空間的需求是轉移而非消失，互聯(lián)網(wǎng)浪潮中升起的優(yōu)質創(chuàng)作者如同一個個“小微企業(yè)”，他們的需求正倒逼城市存量空間的更新；租房關乎社交形象的投資，項目對城市資源的享有、對城市故事的講述，將變得越來越重要，成功的“商改住”不僅是容身之所，更是創(chuàng)意孵化的加速器、個人品牌的展示廳和靈感生活的共同體。

多個首批：探索“商改住”的落地路徑

從8號線和12號線交匯的曲阜路站出來，過了西藏路橋便是蘇河美欣公寓。在社交平臺上，不少中介號對它有如“蘇州河畔”、“外灘旁的河景公寓”等形容，蘇河美欣公寓工作人員告訴研究員，根據(jù)簽約用戶反饋，該項目租客最看重的就是地段。

蘇河美欣公寓外立面。圖片來源：申能金外灘公司

也正是緣于蘇州河畔、西藏路橋頭的優(yōu)越位置，該項目承載著上海開埠以來的3次蛻變的歷史記憶——1865年，中國最早的制氣廠在此建成，由這里生產(chǎn)的煤氣曾點亮了上海的首批煤氣燈；世紀之交，大量外企的涌入增加了高檔寫字樓的需求，23層的美欣大廈在“煤氣包”原址拔地而起，與同時期崛起的眾多高層建筑共同重塑了上海的城市天際線；城市更新背景下，蘇河美欣公寓成為上海首批“商改住”模式試點。

2017年，上海市政府《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》中明確了“非居改租”的合法性，2021年又將此類項目納入保租房體系給予支持。在此背景下，美欣大廈主要所有者申能集團，與黃浦區(qū)金外灘集團共同成立申能金外灘公司，共同推進美欣大廈改造為保障性租賃住房——蘇河美欣公寓，推動這一歷史與地理的雙層地標完成功能轉型。

“基于黃浦區(qū)核心區(qū)位優(yōu)勢與蘇州河濱水區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，我們研判該區(qū)域高端寫字樓供應充分，但高品質、可長期租賃的居住產(chǎn)品稀缺?！鄙昴芙鹜鉃┕矩撠熑烁嬖V研究員，轉向“商改住”不僅是盤活存量資產(chǎn)的舉措，更是呼應區(qū)域發(fā)展從單一辦公功能向“職住平衡”社區(qū)轉型的重要嘗試。

美欣大廈改造前空置率約30%，租金僅為周邊甲級寫字樓的60%。從經(jīng)濟模型看，改造為高端租賃住房雖然前期投入較大，但提升了資產(chǎn)長期收益穩(wěn)定性與抗周期能力，預計租金收益與資產(chǎn)增值空間將顯著優(yōu)于單純辦公升級模式，且更貼合黃浦區(qū)“以居引人、以人促產(chǎn)”的發(fā)展邏輯。

改造后的蘇河美欣公寓，地下兩層為停車場與設備機房，地上1至5層融合商業(yè)、公寓公區(qū)與共享辦公配套，6至21層為標準客房，22層布置大戶型公寓，23層則為休閑酒廊。

蘇河美欣公寓大堂。圖片來源：申能金外灘公司

在辦公樓的框架下，騰挪符合高端人才需求的居住空間，問題錯綜雜陳。華建集團建筑裝飾環(huán)境設計研究院負責此次更新的建筑結構改造、結構機電改造及室內(nèi)精裝修設計，項目負責人黃海濤告訴研究員，作為老舊建筑改造項目，其結構復雜，疊加保障性租賃項目“雙70”（建筑面積不超過70平方米的中小戶型占比不低于70%）的規(guī)定，從結構加固、管井重置、機電系統(tǒng)全面更新與復合功能嵌入等方面均存在挑戰(zhàn)，尤其是如何在保證樓宇主體安全的前提下實現(xiàn)居住功能的舒適性同時，還要滿足保租房的設計要求。

由于大樓原始結構核心筒處于標準層中央，因此各套公寓圍繞核心筒展開。東西南北四個朝向，考慮到景觀、采光等要素，6-21層每個標準層排布了16套公寓，沒有任何兩套戶型完全一致。公寓的18層如今開放為樣板間，同其他樓層一樣，16套公寓每一套都是因地制宜，改造后的落地窗，有的正對大悅城的摩天輪，有的正對四行倉庫，有的正對黃浦江和蘇州河的交匯處，還有的臥室窗外“鑲嵌”著東方明珠。可以看到，通過設計，項目化劣勢為優(yōu)勢，整個大廈可以說是360度的城市觀景臺，設計團隊對立面進行了悉心推敲，確保了幾乎所有住戶的客廳與臥室都能擁有一面完整的“上海城市背景墻”， 四個轉角戶型更是提供了接近180度的全景視野。

位于公寓轉角處的兩居室戶型，臥室+客廳可提供180度的景觀視野。魯怡 攝

朝東的部分房型，落地窗外“鑲嵌”著東方明珠等上海地標。魯怡 攝

服務區(qū)域：以小型綜合體服務垂直社區(qū)

微博用戶名為“徐匯老壽”的壽幼森是一名城市影像記錄者，擁有上萬微博粉絲，此前他曾拍攝過改造前的美欣大廈。改造后，老壽第一時間來到大樓，他告訴研究員，從這棟樓可以看得很遠，也可以俯瞰到市中心很多尚未改變的城市肌理。

通過改造，老壽口中“蘇州河邊上獨樹一幟的存在”由封閉的寫字樓改為承載區(qū)域需求的重要陣地。水石設計是蘇河美欣公寓的外立面改造團隊，在改造方案中提出運用具有上海近代建筑特征的裝飾主義手法（ART DECO），對建筑立面重塑，披著紅磚、圓拱等經(jīng)典元素的大廈，和對面的四行天地、隔壁的衍慶里等歷史地標共同“講述”蘇州河畔的底蘊與風潮，成為蘇河沿岸的一個活力節(jié)點。

“由于大廈與蘇州河岸線直接相接，我們在設計中著重強調(diào)了視覺與行為的雙向滲透。通過首層商業(yè)界面全面采用開放式的設計，并結合可延展的外擺區(qū)，刻意模糊建筑與河岸步道的物理邊界，讓室內(nèi)商業(yè)活動自然‘溢出’至公共空間，吸引人流駐足互動，形成建筑與濱水環(huán)境對話的活力界面?！?/p>

蘇河美欣公寓外立面夜景。圖片來源：申能金外灘公司

蘇河美欣公寓組織的夜跑活動。圖片來源：申能金外灘公司

申能金外灘公司負責人告訴研究員，改造過程中，業(yè)主方始終將項目視為“蘇河濱水經(jīng)濟帶”中的有機組成部分，而非一座單獨的建筑。此外，不同于傳統(tǒng)公寓“配套僅為點綴”的思路，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，著眼于構建一個“服務社區(qū)、共享濱水”的輕消費生態(tài)。計劃引入的品質咖啡、輕食餐飲、設計零售與便捷服務等業(yè)態(tài)，也面向市民、游客開放。這些業(yè)態(tài)的共同特點是具有停留性、社交性與親和力，能夠延長人們在濱水區(qū)域的停留時間，提升整體街區(qū)的活力和溫度。

據(jù)了解，項目1-5層已經(jīng)通了燃氣，為未來引進輕餐飲提供了硬件基礎，位于4層的健身房已投入使用。

蘇河美欣公寓健身房。圖片來源：申能金外灘公司

市場反饋：從單純的居住需求到個人IP的一部分

《2025年網(wǎng)絡視聽內(nèi)容創(chuàng)作者白皮書》顯示，截至2024年底，國內(nèi)網(wǎng)絡視聽產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破1.22萬億元，相關企業(yè)總數(shù)達到75.7萬家，僅2024年就新增12.5萬家，新增占比超過16%。今年7月，《上海市關于支持互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作的若干舉措》正式發(fā)布，提出在黃浦、楊浦兩區(qū)掛牌建設互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作集聚區(qū)，并配套推出激勵優(yōu)質創(chuàng)作、完善產(chǎn)業(yè)服務、開放創(chuàng)作場景、拓展職業(yè)通道等措施。

就在蘇河美欣公寓揭牌前3個月，其所在的黃浦區(qū)以外灘FTC為核心載體，全面推進互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作集聚區(qū)建設。緊鄰外灘FTC，項目作為全市首個向互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質內(nèi)容創(chuàng)作者開放的人才公寓，符合資格的相關從業(yè)者可以根據(jù)實際情況申請人才安居補貼租金范圍每月從12000元到40000元，被視作黃浦區(qū)為優(yōu)化創(chuàng)作人才居住體驗、構建創(chuàng)意社群而打造的“靈感社區(qū)”。

研究員了解到，蘇河美欣公寓的租戶年齡涵蓋20-60多個年齡段，和以往的高端人才公寓相比，其主力租戶并非傳統(tǒng)意義上的商務精英，而是一群新興的互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容創(chuàng)作者。與此同時，其租戶群體中有外企高管，也有退休老人將老房子賣掉后選擇有管家服務且地段優(yōu)越的蘇河美欣公寓。

謝義銑是B站“老謝聊上海”的創(chuàng)始人，此前曾入住蘇河美欣公寓體驗，他拍攝的美欣公寓視頻讓不少大V種草，他告訴研究員，蘇河美欣公寓之所以受到同行們關注，是因為互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)容創(chuàng)業(yè)者在選住處時會格外關注“地理位置帶來的附加值”，因為生活是創(chuàng)作靈感的重要來源。

黃海濤自2007年起執(zhí)筆凱文公寓，蘇河瑞貝庭公寓等若干個知名公寓的設計，他告訴研究員，在房地產(chǎn)上行期，高端人才公寓的租客以外派的商務精英為主，隨著個人IP時代的到來，優(yōu)質互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)作者正成為高端公寓的重要客源，新生產(chǎn)力催生新空間需求，比如從地段選擇上，傳統(tǒng)商務客是效率導向、通勤導向，而內(nèi)容創(chuàng)作者作為“一人公司”或小型工作室，偏好具有重要在地特征的地段，如蘇州河畔、老廠房區(qū)，重視環(huán)境的故事感和出片率。

存量寫字樓的改造，必須深刻理解并響應這些需求變化?！吧谈淖　庇芯薮笙胂罂臻g，但并非所有項目都適合這條路徑：

1. 最大化利用地理與文化資源。在個人IP時代，居住空間已成為個人形象的延伸：內(nèi)容創(chuàng)作者注重空間的“情緒價值”，偏愛在社交平臺分享居住體驗，在“商改住”的過程中，建議充分挖掘項目周邊的自然景觀、歷史文脈或城市肌理，轉化為空間設計的核心賣點，以個性化的姿態(tài)，融入城市的居住版圖。

2. 城市場景導流。與周邊美術館、劇院、特色街區(qū)、老字號品牌建立合作，為創(chuàng)作者提供獨家創(chuàng)作許可和素材，將改造項目深度嵌入城市文化消費地圖。

3. 為樓宇或社區(qū)打造虛擬形象IP，或為入駐創(chuàng)作者提供數(shù)字分身創(chuàng)建支持。

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