之前半夏投資李蓓一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)引起了市場(chǎng)的熱烈討論，她認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷本輪調(diào)整后，會(huì)迎來(lái)10年的上升期。

當(dāng)時(shí)，就有很多人對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)不以為然。而如今房地產(chǎn)又連跌了2個(gè)月，估計(jì)會(huì)有更多人不贊同她的觀點(diǎn)。

當(dāng)下市場(chǎng)中確實(shí)有不少人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)預(yù)期表現(xiàn)非常悲觀。市場(chǎng)的情緒似乎也跌落到了谷底。

說(shuō)實(shí)話，其實(shí)真的不必如此。當(dāng)下市場(chǎng)極端的悲觀情緒和當(dāng)年極端的樂(lè)觀情緒又有什么區(qū)別？

但市場(chǎng)終究會(huì)走上理性的發(fā)展之路，情緒可能會(huì)左右一時(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)，但是不是影響太深和太遠(yuǎn)。

我們不妨再來(lái)看看李蓓認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)10年上升期的主要理由：

一是在需求端，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷售面積中樞在10~12億平米，而當(dāng)前房地產(chǎn)銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長(zhǎng)期中樞水準(zhǔn)，因此，當(dāng)下是超跌。

二是供給側(cè)視角再看，一方面整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大幅度緩和，約90%的房企退出市場(chǎng)或不再拿地。另一方面，存活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，新推樓盤凈利率已經(jīng)高達(dá)10%以上。

說(shuō)實(shí)話，我基本上認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，但是我有幾點(diǎn)內(nèi)容需要補(bǔ)充一下。

從宏觀的角度來(lái)看，房地產(chǎn)算是一個(gè)周期性比較強(qiáng)的行業(yè)，只是其每個(gè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，很容易被忽略。周期性行業(yè)就會(huì)有起伏，現(xiàn)在跌到谷底，等改變周期的因素發(fā)生了改變，未來(lái)還是會(huì)有上漲周期的。

不過(guò)，未來(lái)房地產(chǎn)再進(jìn)入了上漲周期的表現(xiàn)特征會(huì)與之前不一樣。之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在上漲周期的時(shí)候，呈現(xiàn)出來(lái)的是普漲行情，房?jī)r(jià)的上漲基本上是從一線城市慢慢向二三線城市蔓延，最后甚至?xí)鲗?dǎo)到縣城。

不過(guò)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)即便進(jìn)入了上漲周期，也很難有普漲行情，大概率會(huì)因城市而分化。因?yàn)橛幸粋€(gè)根本性的因素——人口因素發(fā)生了巨大的變化?？?cè)丝诘臏p少會(huì)導(dǎo)致總體住房需求減少，但人口仍會(huì)向大城市聚集，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然會(huì)有支撐，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的可能性。但大多數(shù)中小城市及縣城的情況就不一樣了，人口流失會(huì)使得住房市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，房?jī)r(jià)難有支撐，繼續(xù)震蕩橫盤或是陰跌的可能性大。