曹德旺那時(shí)候說(shuō)的話，現(xiàn)在聽(tīng)起來(lái)真有點(diǎn)先知的感覺(jué)?；叵?018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌，他卻直言房產(chǎn)就是磚頭水泥堆砌的玩意兒，不可能一直增值。

那年全國(guó)商品住宅銷售面積創(chuàng)紀(jì)錄地高，好多城市房?jī)r(jià)年漲幅超10%，炒房客蜂擁而至。他的話被不少人當(dāng)耳旁風(fēng)，認(rèn)為他沒(méi)看到城市化大潮的潛力。

可八年過(guò)去，市場(chǎng)變了樣，調(diào)整期拉長(zhǎng)到40多個(gè)月，二手房掛牌量破850萬(wàn)套，許多家庭開始覺(jué)得多余房產(chǎn)像燙手山芋。

市場(chǎng)從普漲轉(zhuǎn)向分化，這點(diǎn)曹德旺早有預(yù)見(jiàn)。他用家鄉(xiāng)福清舉例，2023年底提到當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從每平米上萬(wàn)掉到幾千，房子空置一大堆，賣都賣不動(dòng)，還勸家里人趕緊甩掉閑置的。

福清作為四線城市，之前受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，房?jī)r(jià)一度沖高，但人口外流后需求就跟不上了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2025年前11個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降15.9%，住宅投資降15%。

這調(diào)整不是一時(shí)興起，而是人口結(jié)構(gòu)在作祟，老人多年輕人少，買房主力軍縮水。

人口變化是房?jī)r(jià)調(diào)整的深層推手。曹德旺2024年點(diǎn)出，65歲以上老人超2億，新生兒不到1000萬(wàn)，這直接影響需求端。

實(shí)際數(shù)據(jù)看，2024年出生人口僅954萬(wàn)，遠(yuǎn)低于預(yù)期。三線城市房?jī)r(jià)平均跌5%，二手房掛牌從600萬(wàn)套漲到750萬(wàn)套。投資者開始醒悟，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比降0.5%以上。

曹德旺的提醒基于經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房產(chǎn)價(jià)值得靠供需平衡，不是靠炒作。2025年房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，三四線弱勢(shì)城市跌幅超20%，市場(chǎng)信心低迷。

曹德旺的觀點(diǎn)越來(lái)越被認(rèn)可，因?yàn)閿?shù)據(jù)一步步印證。他強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)泡沫會(huì)破，回歸理性。2025年商品房銷售面積同比降7.8%，銷售額下滑11.1%。

福清地區(qū)租金收益率掉到2%以下，持有成本反倒在漲。開發(fā)商減少新開工，庫(kù)存壓力大，三四線占比超60%，去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月以上。

他從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度看，房產(chǎn)不能脫離實(shí)際需求，投機(jī)時(shí)代該結(jié)束了。這提醒大家審視自家房產(chǎn)，別讓多余的拖累財(cái)務(wù)。

展望2026年，第一大變化估計(jì)是區(qū)域分化更明顯。一線和強(qiáng)二線城市靠人口流入撐著，深圳2025年凈流入近50萬(wàn)，房?jī)r(jià)可能小漲3%到5%。

專家觀點(diǎn)認(rèn)為，核心區(qū)需求穩(wěn)，成交活躍。但三四線城市人口凈流出多，庫(kù)存消化慢，瑞銀預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)再跌10%。

這分化是產(chǎn)業(yè)和人口流動(dòng)的結(jié)果，弱勢(shì)地方房子流動(dòng)性差，容易陷入賣不動(dòng)租不出的局面。多套房持有者得注意，這趨勢(shì)會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)。

第二大變化，需求結(jié)構(gòu)會(huì)從剛需轉(zhuǎn)到改善型。

2025年改善需求占比已到55%，2026年可能超60%。品質(zhì)戶型如90到144平的，配套好，去化快。上海遠(yuǎn)郊成交只占8.6%，掛牌半年沒(méi)人要。

三四線舊房貶值嚴(yán)重，降價(jià)40%都難賣。市場(chǎng)主流變了，剛需老房成棄子，持有者壓力大。專家分析，這反映居民生活水平升了，家庭結(jié)構(gòu)也變，買房更注重舒適度，不是簡(jiǎn)單住著就行。

第三大變化，持有成本會(huì)繼續(xù)上行，把多余房產(chǎn)從資產(chǎn)變負(fù)債。

曹德旺反復(fù)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)稅費(fèi)維修加起來(lái)不是小數(shù)，空置更虧。2025年全國(guó)租金降10%到15%，福清空置率25%。老小區(qū)引入體檢制度，費(fèi)用增。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍預(yù)期強(qiáng)，多套房稅負(fù)重。三四線年成本占價(jià)值3%到5%，房?jī)r(jià)下行時(shí)損失放大。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，這會(huì)讓空置房成吞金獸，持有者得算筆賬，別拖到最后。

這些變化下，手握多套房的人得動(dòng)起來(lái)了。2026年可能是處置窗口，三四線城市為去庫(kù)存或松限購(gòu)減稅費(fèi)，但這更像是紓困，不是反彈信號(hào)。全國(guó)庫(kù)存8億平米，人口外流消化難。

專家建議拋弱留強(qiáng)，賣掉三四線投資房和舊破小，即使小折價(jià)也值。一線優(yōu)質(zhì)房可留著，當(dāng)財(cái)富底倉(cāng)?；鼗\錢還貸或投實(shí)體，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)回報(bào)。曹德旺提醒，房產(chǎn)該回歸居住本質(zhì)，別老想著炒致富。

市場(chǎng)調(diào)整還會(huì)持續(xù)，曹德旺說(shuō)消化泡沫需五年。三四線多房家庭別慌，但得面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房產(chǎn)流動(dòng)性在降。2026年是節(jié)點(diǎn)，機(jī)會(huì)在縮小。

順應(yīng)規(guī)律，主動(dòng)調(diào)資產(chǎn)，才是聰明選擇。個(gè)人僥幸斗不過(guò)市場(chǎng)大勢(shì)，早出手早安心。