當貝殼成都金融城三期H12地塊以27300元/平方米的樓面價刷新紀錄時，市場曾期待這個頂著"地王"光環(huán)的項目能復制錦宸府"萬人搖"的盛況。然而現(xiàn)實卻給出冰冷答案：108套房源網(wǎng)簽率僅23%，最近一周更是交出"零成交"的成績單。這個號稱開盤去化率60%的項目，實際表現(xiàn)與宣傳形成強烈反差。

貝殼項目的遇冷并非個案。2024年8月成都新房成交套均總價環(huán)比驟降60萬，其中一圈層降幅達66萬。這種"量價背離"現(xiàn)象在金融城板塊尤為明顯，備案均價維持高位的同時，實際成交價已出現(xiàn)松動。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月成都六成區(qū)域新房成交均價環(huán)比下降3%-8%，龍泉驛區(qū)超5%降價的樓盤達9個之多。

豪宅市場的降溫與土地供應結構變化密切相關。金融城三期作為取消"雙限"后的首供地塊，貝殼以42.19%溢價率競得時，恰逢2024年四季度土地市場最后的狂歡。但隨著政策紅利消退，2025年市場迅速轉冷。同期開盤的華潤、萬科等項目同樣面臨去化壓力，某房企5月開盤項目8折銷售后，整體去化率仍不足30%。

更深層的變化來自需求端的結構性調整。2024年6月成都新房成交同比下滑44.7%，但套均面積卻增至133.52平方米，顯示改善型需求仍在支撐市場。不過到2025年二季度，連豪宅項目也陷入滯銷，貝殼項目單周零成交印證了高端客群的觀望態(tài)度。這背后是投資客的集體退場——8月熱銷TOP10項目中，7個樓盤銷量不足60套，多數(shù)依靠特價房走量。

市場分化趨勢在數(shù)據(jù)中愈發(fā)清晰。雖然成都1-8月新房成交面積仍居全國首位，但認購口徑下的成交量已不足去年同期六成。開盤去化率80%的亮眼數(shù)據(jù)背后，是推盤量628套的年內次低水平，且集中在川師TOD等少數(shù)熱盤。這種"冰火兩重天"的格局，暴露出成都樓市正從普漲階段進入細分賽道競爭時代。

面對這樣的市場變局，開發(fā)商開始調整策略。部分"地王"項目選擇延遲申請預售證，某房企新開五個項目中三個去化率低于20%。貝殼項目自拿地至開盤耗時14個月，錯過2024年銷售窗口期，最終遭遇2025年市場下行周期的沖擊。這提醒著行業(yè)：在土地市場狂熱時保持理性判斷，或許比爭奪"地王"頭銜更為重要。

當樓市從增量市場轉向存量市場，產品力將成為破局關鍵。就像JFC交子天元首批次開盤即罄的案例所示，真正具備稀缺價值的項目仍能穿越周期。對于貝殼這樣的跨界者而言，金融城項目的挫折或許正是其補足開發(fā)能力的契機——畢竟在調整期沉淀下來的經(jīng)驗，往往比順境時的增長更顯珍貴。