2025年的土地市場(chǎng)收官，北京的1427.4億元、上海的1427.2億元、杭州的1420.8億元，讓誰(shuí)是“賣(mài)地收入第一”塵埃落定。而緊隨其后的成都、南京、南通等城市，也拿到了各自想要的份額。

北京、上海、杭州3城賣(mài)地收入超千億元

北京、上海和杭州，用三種截然不同的姿態(tài)站上了千億臺(tái)階。

上海摸索出了一套成熟的雙軌制玩法。公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)1427.2億元，同比微增1.9%。根據(jù)相關(guān)管理辦法，通過(guò)協(xié)議、遴選及股權(quán)交易等非公開(kāi)方式成交的涉宅用地金額達(dá)1219億元。上海市中心的核心地塊大多由本地國(guó)企或央企先行承接，再通過(guò)股權(quán)變更引入頭部房企開(kāi)發(fā)，既保證了城市更新的有序推進(jìn)，又規(guī)避了公開(kāi)市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

整個(gè)上半年，北京土拍都顯得低調(diào)，直到年末最后一周才亮出底牌，單周入賬近百億，將全年數(shù)據(jù)拉到1427.4億元，以微弱優(yōu)勢(shì)險(xiǎn)勝上海，坐穩(wěn)公開(kāi)市場(chǎng)頭把交椅。

北京今年雖然成交宗數(shù)同比下降24%，但成交樓面價(jià)逆勢(shì)上漲20%，溢價(jià)率走高的背后，是優(yōu)質(zhì)地塊的集中釋放。比如海淀上地地塊的出讓?zhuān)珳?zhǔn)對(duì)接了科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。這樣的供地策略，保證了土地價(jià)值的最大化，也契合北京疏解非核心功能、聚焦高質(zhì)量發(fā)展的定位。

杭州的高開(kāi)低走，一說(shuō)是暴露了市場(chǎng)依賴(lài)型模式的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，也有說(shuō)法稱(chēng)是在控制節(jié)奏。上半年的杭州土拍堪稱(chēng)“烈火噴油”，68宗涉宅地拍出1160.14億元，半年金額幾乎追平去年全年，20個(gè)板塊接連刷新地價(jià)紀(jì)錄。下半年風(fēng)云突變，260.63億元的成交金額僅為上半年的22.5%，斷崖式回落讓全年成績(jī)定格在1420.8億元。

杭州的多個(gè)熱門(mén)板塊地價(jià)開(kāi)始回調(diào)，市北板塊降幅達(dá)36%，石橋板塊降幅超35%，浦沿、未來(lái)科技城、華豐等板塊均出現(xiàn)不同程度下降。地價(jià)回落的背后，是新房去化壓力的傳導(dǎo)，越來(lái)越多樓盤(pán)從搖號(hào)變成“0登記”線下銷(xiāo)售，房企拿地信心明顯收縮。

成都、南京、南通的差異化競(jìng)爭(zhēng)

在京滬杭占據(jù)千億梯隊(duì)的同時(shí)，成都、南京、南通等城市緊隨其后，是2025年土拍市場(chǎng)的第二梯隊(duì)。

南通的異軍突起，靠的是國(guó)資托底與低密產(chǎn)品的精準(zhǔn)卡位。2025年前三季度，南通賣(mài)地收入已達(dá)401億元，較2024年同期激增123%，其中第三季度單季成交263億元，創(chuàng)下單季新高。區(qū)域分化中，市區(qū)17宗地塊貢獻(xiàn)110億元，包攬所有“萬(wàn)元地”，而縣區(qū)以底價(jià)成交為主，期間國(guó)資占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)。

同時(shí)，低密地塊成為供應(yīng)主流，40%的地塊容積率≤1.5，市區(qū)核心地塊容積率多控制在1.7以?xún)?nèi)。這保證了土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，也契合南通改善型住房的市場(chǎng)需求，但大量國(guó)資拿地后如何消化存量，是未來(lái)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

南京在穩(wěn)節(jié)奏中尋求突破。2025年下半年的南京土拍，呈現(xiàn)出國(guó)企托底、民企回歸的特征，12月19日收官戰(zhàn)集中出讓11宗地塊，僅一個(gè)地塊出現(xiàn)溢價(jià)，其余均為底價(jià)成交，總成交金額81億元。這種分化是南京的主動(dòng)選擇，核心區(qū)域聚焦低密改善產(chǎn)品，匹配高端市場(chǎng)需求，外圍區(qū)域以穩(wěn)供應(yīng)為主，避免庫(kù)存積壓。

南京還在今年刷新了時(shí)隔近十年的樓面價(jià)紀(jì)錄，通過(guò)對(duì)核心地塊的價(jià)值堅(jiān)守，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

成都的穩(wěn)扎穩(wěn)打，凸顯了新一線城市的韌性。12月23日，成都2宗涉宅地順利成交，收金14.99億元，分別位于龍泉驛區(qū)、郫都區(qū)，均以底價(jià)成交，展現(xiàn)了核心區(qū)域的吸引力。作為西部核心城市，成都通過(guò)持續(xù)、均衡的供地節(jié)奏，維持市場(chǎng)穩(wěn)定。

從全年表現(xiàn)來(lái)看，成都憑借龐大的人口基數(shù)和產(chǎn)業(yè)支撐，是西部土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，緊跟核心城市步伐又立足本地需求的打法，為新一線城市提供了可借鑒的樣本。

無(wú)論是京滬杭的千億競(jìng)逐，還是成都、南京、南通的跟跑突圍，都指向同一個(gè)核心，土地市場(chǎng)已從規(guī)模競(jìng)賽轉(zhuǎn)向質(zhì)量比拼，土拍金額的背后，是城市資源配置能力、產(chǎn)業(yè)支撐力度和市場(chǎng)調(diào)控水平的綜合較量，也打破了“賣(mài)地越多、越厲害”的舊認(rèn)知。