11月25日東三環(huán)松榆里地塊 入市，8家房企經(jīng)166輪競(jìng)拍，最終由懋源以50.24億的價(jià)格拿下。成交樓面價(jià)約為6.21萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率18.21%。

一個(gè)月了，這宗東三環(huán)旁的 “熟地”，至今仍在改善圈層中持續(xù)發(fā)酵。

市場(chǎng)討論最多的是：在當(dāng)城芯熟地的稀缺性遇上低密產(chǎn)品的舒適性，購(gòu)房者該如何取舍？

畢竟，2020-2024年5年間，東三環(huán)及四環(huán)核心帶僅出讓3宗涉宅用地，總供應(yīng)建筑面積不足12萬(wàn)平方米，平均每年能提供的改善型新房不足30 套。

而松榆里作為近5年該區(qū)域供應(yīng)規(guī)模最大的純住宅地塊，8.08萬(wàn)平方米的建筑控制規(guī)模，意味著它將承接大量被核心區(qū)“老破小”困住的置換需求，其產(chǎn)品定位和價(jià)格區(qū)間，更將直接影響朝陽(yáng)改善市場(chǎng)的格局。

核心底氣：東三環(huán)的 “熟地紅利” 能讓房企爭(zhēng)相角逐，松榆里的價(jià)值核心從不是產(chǎn)品噱頭，而是無(wú)可復(fù)制的 先天稟賦。

地塊位于潘家園街道，直線距離14號(hào)線北工大西門(mén)站僅200米，步行3分鐘即可進(jìn)站，3站直達(dá)國(guó)貿(mào)，換乘10號(hào)線、17號(hào)線能快速銜接金融街、望京等就業(yè)核心區(qū)。

更難得的是，未來(lái)規(guī)劃的11號(hào)線將在此形成雙軌交匯，地塊已預(yù)留地下通道與地鐵銜接，長(zhǎng)期通勤便利性再升級(jí)。

比起多數(shù)需要等配套兌現(xiàn)的新區(qū)項(xiàng)目，松榆里的生活配套堪稱飽和狀態(tài)。

2公里內(nèi)聚集了朝陽(yáng)合生匯、燕莎奧特萊斯、芳圓里三大商業(yè)綜合體；教育資源覆蓋垂楊柳中心小學(xué)、陳經(jīng)綸中學(xué)等9年一貫制學(xué)校；3公里內(nèi)有中國(guó)醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院等三甲資源，對(duì)于有老人小孩的家庭來(lái)說(shuō)，這種步行可達(dá)的便利度遠(yuǎn)比規(guī)劃藍(lán)圖更安心。

地塊周邊不利因素為東側(cè)60米處有一處高壓線塔，會(huì)不會(huì)入地還未明晰，另外就是北側(cè)和東側(cè)分別臨近規(guī)劃的11號(hào)線和現(xiàn)有14號(hào)線地鐵，對(duì)于地鐵噪音和震動(dòng)需要實(shí)地評(píng)估。

產(chǎn)品層面，懋源的操盤(pán)也值得期待。這家開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期深耕北京高端市場(chǎng)，擅長(zhǎng)打造豪宅產(chǎn)品，懋源松榆里的產(chǎn)品風(fēng)格大概率會(huì)延續(xù)其高端路線。

區(qū)域成交數(shù)據(jù)顯示，140㎡以上戶型占比，從2020年的45%猛增至2024年的78%。核心區(qū)的購(gòu)買力，正在用真金白銀投票，表達(dá)對(duì)“一步到位”式大戶型、改善型產(chǎn)品的剛性需求。

因此，松榆里地塊未來(lái)的產(chǎn)品脈絡(luò)不難預(yù)測(cè)：主打120-180㎡的三至四居，既覆蓋地緣置換的剛需改善，也有180㎡以上大平層瞄準(zhǔn)高收入人群。

樓面價(jià)再疊加契稅、建安、財(cái)務(wù)等成本，其未來(lái)售價(jià)大概率會(huì)落在10-12萬(wàn)元/㎡這個(gè)區(qū)間，剛好填補(bǔ)了區(qū)域改善型新房的空白。

也就是說(shuō)，一套140㎡的主流戶型，總價(jià)將指向1400-1700萬(wàn)。

競(jìng)品PK：核心區(qū) VS 低密區(qū)的選擇邏輯

松榆里入市后，直與紫京宸園、璞樾、中海時(shí)光之境形成完整的區(qū)域改善版圖。

中海時(shí)光之境是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目位于小紅門(mén)板塊，距東三環(huán)1公里，容積率2.5，比松榆里更低密，戶型面積105-155㎡，得房率高達(dá) 90%-92%，800萬(wàn)起的總價(jià)門(mén)檻也更友好。

但短板也很明顯，通勤到國(guó)貿(mào)的距離比松榆里遠(yuǎn)3公里左右，周邊配套成熟度稍遜，更適合預(yù)算有限、看重居住舒適度的年輕改善家庭。

紫京宸園的定位則更高端，主打140-278㎡純改善戶型，總價(jià)1200萬(wàn)起。項(xiàng)目背靠朝陽(yáng)公園資源，圈層純粹性更強(qiáng)，更適合追求生態(tài)環(huán)境和高端圈層的客群，與松榆里形成 “核心便利” 和 “圈層舒適” 的分流。

璞樾則側(cè)重居住的靜謐感，容積率2.6的低密社區(qū)搭配150-258㎡戶型，距東三環(huán)約 3 公里，更適合對(duì)通勤時(shí)間不敏感、偏愛(ài)低密社區(qū)環(huán)境的改善客，目前成交均價(jià)在9-10萬(wàn)/平。

對(duì)比來(lái)看，松榆里的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于平衡。

既保留了城芯的通勤效率和成熟配套，又通過(guò)合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿足了改善需求。而周邊競(jìng)品要么犧牲區(qū)位換低密，要么抬高門(mén)檻換圈層，沒(méi)有一個(gè)能像松榆里這樣同時(shí)覆蓋 “通勤、配套、空間” 三大核心訴求。

核心熟地：永遠(yuǎn)是改善的 “壓艙石” 開(kāi)頭我們提到了，東三環(huán)的新房稀缺性早已是既定事實(shí)。

2020-2024年，東三環(huán)及四環(huán)核心帶僅出讓3宗涉宅用地，而區(qū)域年均改善需求達(dá)120套，供應(yīng)卻不足30套，缺口率超 75%。松榆里地塊預(yù)計(jì)提供約600套房源，能有效填補(bǔ)這一缺口。

更值得關(guān)注的是區(qū)域二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。松榆里周邊以房齡超20年的“老破小”為主，最新二手均價(jià)僅4.48萬(wàn)元/㎡，總價(jià)230萬(wàn)左右的房源占比超六成。

這些小區(qū)的業(yè)主普遍面臨置換需求，卻長(zhǎng)期缺乏合適的新房選項(xiàng)，松榆里的入市恰好承接了這部分地緣改善客群。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的選擇邏輯其實(shí)很清晰：如果你的核心需求是“通勤效率+成熟配套”，愿意為城芯位置適度讓步密度，松榆里無(wú)疑是首選。

在樓市分化加劇的當(dāng)下，核心區(qū)的熟地價(jià)值永遠(yuǎn)比新區(qū)的規(guī)劃紅利更抗跌。

東三環(huán)的土地，賣一塊少一塊。

松榆里的166輪競(jìng)價(jià)，本質(zhì)上是房企對(duì)北京核心區(qū)樓市的信心投票；對(duì)于真正的改善客群來(lái)說(shuō)，區(qū)位的確定性，遠(yuǎn)比盲目追求低密更重要。

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