出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

當(dāng)京東以34.98億港元將香港干諾道中3號(hào)中國(guó)建設(shè)銀行大廈部分樓層收入囊中，這場(chǎng)看似普通的商辦物業(yè)收購(gòu)，實(shí)則成為香港商業(yè)格局劇變的又一標(biāo)志性注腳。“香港是李家的城”這句流傳多年的坊間俗語(yǔ)，正隨著內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭的集體南下，逐漸成為歷史。從京東、阿里搶灘核心商辦，到美團(tuán)、小紅書(shū)布局本地服務(wù)，再到內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)港股IPO，香港正從港資地產(chǎn)巨頭掌控的“資本樞紐”，加速轉(zhuǎn)型為內(nèi)地供應(yīng)鏈出海的“產(chǎn)業(yè)生態(tài)樞紐”。

時(shí)間撥回12月10日，麗新國(guó)際與麗新發(fā)展的聯(lián)合公告，揭開(kāi)了京東進(jìn)軍香港商辦市場(chǎng)的序幕。這座27層甲級(jí)寫(xiě)字樓，總面積約11.16萬(wàn)平方米，收購(gòu)單價(jià)約3.12萬(wàn)港元/平方米，較近期中環(huán)同類(lèi)地標(biāo)交易低約4.59%。京東明確表示收購(gòu)目的為“自用”，計(jì)劃圍繞供應(yīng)鏈整合零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)。這并非孤例，今年10月，阿里巴巴和螞蟻集團(tuán)以約66億元人民幣拿下銅鑼灣港島壹號(hào)中心頂部13層作為香港總部；6月，小紅書(shū)在香港設(shè)立中國(guó)內(nèi)地以外首個(gè)辦公室。內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭的密集置業(yè)，恰逢香港資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整與企業(yè)出海需求爆發(fā)的雙重窗口期。

仲量聯(lián)行與第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，經(jīng)歷六年回調(diào)后，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)2026年見(jiàn)底，中環(huán)及尖沙咀已率先錄得租金升幅。當(dāng)前辦公物業(yè)購(gòu)置成本低于長(zhǎng)期租賃，且核心區(qū)域物業(yè)存在增值空間。在住宅市場(chǎng)，內(nèi)地資金同樣成為抄底主力——今年前11個(gè)月，以普通話拼音登記的買(mǎi)家成交1.255萬(wàn)宗，涉及金額1256億港元，創(chuàng)1995年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)新高。與之形成對(duì)比的是，以長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為代表的港資地產(chǎn)企業(yè)正加速全球化，香港資產(chǎn)占比已降至20%以下。香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2025年10月私人住宅售價(jià)指數(shù)較5月低點(diǎn)回升7.5%，商業(yè)地產(chǎn)通常滯后6-12個(gè)月反彈，這意味著京東、阿里等企業(yè)的商辦收購(gòu)，兼具財(cái)務(wù)優(yōu)化與戰(zhàn)略卡位的雙重意圖。

除了資產(chǎn)抄底的財(cái)務(wù)考量，香港作為內(nèi)地企業(yè)出?！皹蝾^堡”的戰(zhàn)略價(jià)值，才是吸引內(nèi)資巨頭的核心原因。其普通法體系、資本自由流動(dòng)及毗鄰大灣區(qū)的地理位置，能顯著降低跨境合規(guī)成本。以京東為例，2025年第三季度包含海外業(yè)務(wù)在內(nèi)的新收入同比增長(zhǎng)近214%，香港作為東南亞供應(yīng)鏈樞紐的作用持續(xù)放大。業(yè)務(wù)層面，京東已通過(guò)申請(qǐng)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、落地京東MALL、收購(gòu)佳寶超市、運(yùn)營(yíng)快遞港島中心，全面滲透香港零售、物流、金融領(lǐng)域。此次購(gòu)置商辦物業(yè)，正是為了集中辦公空間整合資源，將香港750萬(wàn)人口及高頻消費(fèi)數(shù)據(jù)，作為東南亞市場(chǎng)的“縮小版實(shí)驗(yàn)場(chǎng)”。

內(nèi)資巨頭的南下，不僅是業(yè)務(wù)布局，更在深刻改變香港的產(chǎn)業(yè)格局。在零售領(lǐng)域，香港市場(chǎng)曾長(zhǎng)期被李嘉誠(chéng)旗下的百佳與英資惠康壟斷，2020年兩者合計(jì)市占率近70%，導(dǎo)致同類(lèi)商品價(jià)格比深圳高出30%-50%。京東收購(gòu)佳寶超市后，將90余家門(mén)店接入物流網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)“滿299元免運(yùn)費(fèi)+次日達(dá)”服務(wù)，在今年618期間實(shí)現(xiàn)港澳地區(qū)銷(xiāo)量增長(zhǎng)300%；美團(tuán)旗下Keeta外賣(mài)平臺(tái)，一年內(nèi)將市場(chǎng)份額提升至44%。數(shù)字化供應(yīng)鏈正在打破傳統(tǒng)商超的壟斷壁壘，為香港消費(fèi)者帶來(lái)更多選擇。

金融領(lǐng)域，京東旗下公司獲香港保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照，成為內(nèi)資科技企業(yè)切入香港金融業(yè)的重要信號(hào)。匯豐銀行預(yù)測(cè)，香港有望在2028年成為全球第一大跨境財(cái)富管理中心，電商平臺(tái)獲取保險(xiǎn)牌照后，可構(gòu)建覆蓋商品交易、物流保障、風(fēng)險(xiǎn)管理的綜合服務(wù)體系。二級(jí)市場(chǎng)上，內(nèi)資企業(yè)更是成為港股主力——2025年截至11月，港股IPO募資總額2598.89億港元，內(nèi)地企業(yè)占比86%，全球前十大募資IPO中，港交所四單均為內(nèi)資背景，寧德時(shí)代、紫金黃金國(guó)際等企業(yè)募資額均超百億港元。

香港的轉(zhuǎn)型之路并非毫無(wú)挑戰(zhàn)。全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)制約商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇，營(yíng)運(yùn)成本上升及匯率波動(dòng)也影響企業(yè)利潤(rùn)空間。但不可否認(rèn)的是，內(nèi)資企業(yè)帶來(lái)的不僅是資本，還有技術(shù)、商業(yè)模式與就業(yè)機(jī)會(huì)。京東快遞港島運(yùn)營(yíng)中心投入運(yùn)營(yíng)后，當(dāng)?shù)匦略龀?00名快遞員，2023年至今日均攬收量增長(zhǎng)超50倍。從“資本樞紐”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)樞紐”，香港正告別過(guò)去以地產(chǎn)和資本運(yùn)作為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式，在全球產(chǎn)業(yè)鏈中尋找新的附加值。

“李家的城”的時(shí)代落幕，并非香港的失落，而是新生態(tài)的開(kāi)啟。當(dāng)內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)巨頭帶著數(shù)字化能力與供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)深度融入，香港正以更開(kāi)放的姿態(tài)，成為連接內(nèi)地與全球市場(chǎng)的重要橋梁。這場(chǎng)變局中，如何平衡短期投入與長(zhǎng)期收益，考驗(yàn)著內(nèi)資企業(yè)的智慧；而如何抓住產(chǎn)業(yè)升級(jí)機(jī)遇，則決定著香港未來(lái)的發(fā)展高度。