每經(jīng)記者：李蕾 每經(jīng)編輯：葉峰

2025年是公募REITs迎來快速發(fā)展的一年。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)（截至12月中旬），我國公募REITs已發(fā)行產(chǎn)品達(dá)到近80只，總市值突破2200億元，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)、消費、交通、能源等十大領(lǐng)域，預(yù)計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

綜觀2025年公募REITs二級市場表現(xiàn)，呈現(xiàn)鮮明的“先揚后抑”特征：上半年，受益于低利率與“資產(chǎn)荒”行情，中證REITs全收益指數(shù)累計漲幅達(dá)14.2%；下半年，受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現(xiàn)明顯回調(diào)；一級市場發(fā)行方面，資產(chǎn)擴(kuò)容與機(jī)制完善成為核心驅(qū)動力，誕生了首批數(shù)據(jù)中心REITs、首單市政基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多個標(biāo)桿項目。

2026年，公募REITs市場將迎來規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。在此背景下，專業(yè)投資機(jī)構(gòu)如何看待2026年的景氣度？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機(jī)構(gòu)。

消費類REITs表現(xiàn)亮眼

華西證券數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)發(fā)行超70只，共發(fā)售基金2095億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設(shè)施和新型設(shè)施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關(guān)。

記者查閱Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2025年12月10日，全市場已上市的77只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品中，年內(nèi)二級市場上漲的有61只，占總數(shù)的近80%；下跌的有16只，占總數(shù)的約20%。

從漲幅上看，2025年內(nèi)（截至12月10日，下同）漲幅超過20%的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，其中二級市場漲幅最大的產(chǎn)品為易方達(dá)華威市場REIT。

該基金2025年1月底上市，是國內(nèi)首單以農(nóng)貿(mào)市場為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。2025年5月，該產(chǎn)品因在二級市場的累計漲幅超過70%而出現(xiàn)臨時停牌的情況，也側(cè)面體現(xiàn)了市場和投資者的熱情。

2025年2月上市的國泰海通濟(jì)南能源供熱REIT，同樣收獲了可觀的漲幅，2025年內(nèi)上漲66.81%。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為濟(jì)南熱力集團(tuán)持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段供熱管網(wǎng)資產(chǎn)的所有權(quán)及其對應(yīng)的經(jīng)營權(quán)利，在發(fā)售階段就十分火熱，公眾認(rèn)購倍數(shù)創(chuàng)下了彼時的行業(yè)新高。

此外，在2025年內(nèi)漲幅排名靠前的前10只產(chǎn)品中，消費類REITs占4席，是所有資產(chǎn)類型中表現(xiàn)最好的。

再來看年內(nèi)價格出現(xiàn)下跌的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，2025年內(nèi)下跌22.57%；其次是易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT，2025年內(nèi)下跌了17.11%。

此外，還有華夏和達(dá)高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等多只產(chǎn)品，2025年內(nèi)跌幅超過10%。值得注意的是，這幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，足見這類產(chǎn)品在2025年的承壓程度。

事實上，從2025年內(nèi)表現(xiàn)來看，消費設(shè)施、租賃住房類產(chǎn)品漲幅靠前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則收益墊底。

業(yè)內(nèi)建議關(guān)注新資產(chǎn)類別

對于2026年公募REITs市場的發(fā)展，多位受訪業(yè)內(nèi)專家表示，整體景氣度，有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發(fā)展態(tài)勢，保持積極樂觀，市場將步入一個更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

該負(fù)責(zé)人表示，核心支撐邏輯主要來自兩個方面：一方面是宏觀環(huán)境與資產(chǎn)屬性高度契合，另一方面則是政策的持續(xù)深化與擴(kuò)圍是核心驅(qū)動力。但該負(fù)責(zé)人同時提醒，微觀個體REITs項目的經(jīng)營表現(xiàn)，仍將呈現(xiàn)波動分化，運管能力帶來的業(yè)績差異將進(jìn)一步體現(xiàn)。

博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄也對記者分析稱，當(dāng)前，我國REITs市場正處于政策紅利持續(xù)釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現(xiàn)出資產(chǎn)覆蓋范圍持續(xù)拓寬、擴(kuò)募機(jī)制基本成熟、投資者結(jié)構(gòu)日趨多元、資產(chǎn)配置價值日益凸顯的態(tài)勢。但與境外成熟市場相比，在產(chǎn)品體系、發(fā)行機(jī)制、交易生態(tài)、監(jiān)管框架、風(fēng)險處置及功能發(fā)揮等方面仍存在提升空間。同時，宏觀經(jīng)濟(jì)及外部競爭環(huán)境的不確定性仍可能導(dǎo)致底層資產(chǎn)的經(jīng)營收入及營業(yè)成本承壓。

在此背景下，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2026年更看好具備剛性需求、現(xiàn)金流穩(wěn)健，受益于明確政策支持以及擴(kuò)募儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的細(xì)分領(lǐng)域投資機(jī)會。例如，有較強(qiáng)抗周期屬性的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，以及一些原始權(quán)益人對于公募REITs平臺的擴(kuò)募戰(zhàn)略訴求較強(qiáng)，并且具備足夠優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)的REITs項目。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉指出，考慮邊際效應(yīng)，建議重點關(guān)注新上市的新資產(chǎn)類別，比如文旅、養(yǎng)老、港口、儲能等，重點關(guān)注兩種風(fēng)格，一是抗周期、韌性強(qiáng)的資產(chǎn)類別，例如消費基礎(chǔ)設(shè)施、保租房和公用事業(yè)；二是能源、物流倉儲和高速公路等類別，雖然處于承壓態(tài)勢，但是部分市場已經(jīng)出現(xiàn)了觸底反彈的跡象，可以關(guān)注左側(cè)交易的機(jī)會。與此同時，擴(kuò)募也是比較好獲取增量份額的機(jī)會。