作者：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

來源：澤平宏觀展望（ID：renzepinghg）

12月24日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，主要是放松限購、降低利率和降低首付比，包括：非京籍購房門檻放松，五環(huán)內(nèi)社保3年改2年、五環(huán)外2年改1年；多子女家庭五環(huán)內(nèi)可增購一套；二套房公積金貸款首付降至25%等。

我們預(yù)計(jì)新一輪穩(wěn)樓市政策到來：北京樓市新政打響第一槍，后面上海、深圳會跟進(jìn)，其他地方將根據(jù)市場表現(xiàn)進(jìn)一步加碼，加上降息降準(zhǔn)寫進(jìn)中央經(jīng)濟(jì)工作會議文件，新一輪穩(wěn)樓市政策正在出臺。

新政的背景是，三四季度以來，北京和全國樓市成交回落，市場遇冷。

新政的影響：我們認(rèn)為會加劇二八分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產(chǎn)長周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，后房地產(chǎn)時(shí)代，人口向都市圈城市群流入，未來20%人口流入的核心城市、核心區(qū)域?qū)⒅鸩街?，但是人口流出的低能級城市還將陰跌。

后房地產(chǎn)時(shí)代，簡單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和房價(jià)預(yù)期。2025年10月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。

房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，需要住房收儲等力度更大的穩(wěn)樓市措施：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房?！?/p>

我們在業(yè)內(nèi)較早且持續(xù)倡導(dǎo)住房收儲用作保障房，可以解決開發(fā)商現(xiàn)金流、地方財(cái)政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農(nóng)民工、應(yīng)屆大學(xué)生提供低租金的保障房，利國利民，一舉多得。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購房成本。

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。

我們預(yù)計(jì)，未來一年北上深外環(huán)將全面放開，三年左右全域放開。房地產(chǎn)政策正從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱。

按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。

根據(jù)日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1 事件：北京放寬購房條件、多子女家庭可增加購房套數(shù)

12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從限購放寬、信貸利率優(yōu)化、公積金放松、營商環(huán)境提升幾大維度推出重磅舉措。其中，非京籍購房門檻顯著放松，五環(huán)內(nèi)社保3年改2年、五環(huán)外2年改1年；多子女家庭五環(huán)內(nèi)可增購一套。

本次北京樓市新政主要是放松限購、公積金首付和商貸利率調(diào)整。

1）限購：限購政策放松，釋放住房需求

非京籍購房門檻顯著降低。五環(huán)內(nèi)社?；騻€(gè)稅繳納年限由3年調(diào)減為2年，五環(huán)外由2年調(diào)減為1年。其中，五環(huán)外1年社保的寬松條件有望吸引更多新市民置業(yè)，大幅縮短了非京籍群體置業(yè)周期。此次新政是北京繼8.8政策（五環(huán)外購房不限套數(shù)）之后的又一次精準(zhǔn)發(fā)力，上次放松了套數(shù)、這次下調(diào)了門檻。

多子女家庭購房支持升級，二孩及以上家庭可在五環(huán)內(nèi)額外增購1套商品住房。京籍多子女家庭限購套數(shù)擴(kuò)至3套，非京籍多子女家庭（滿足2年社保/個(gè)稅）限購套數(shù)擴(kuò)至2套，精準(zhǔn)匹配家庭改善需求。

但是，目前北上深還執(zhí)行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購，成為一線城市中首個(gè)全面取消的城市，外地戶籍購房不受限制。2025年6月，廣州繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率等。我們預(yù)計(jì)，未來一年內(nèi)外環(huán)將全面放開，三年左右全域放開。

2）信貸政策：取消首套二套利率區(qū)分、二套公積金首付降至25%

商業(yè)貸款利率定價(jià)革新，不再區(qū)分首套與二套房貸利率。銀行可根據(jù)市場自律機(jī)制、經(jīng)營狀況及客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)，為購房者提供更多利率優(yōu)惠空間。

加大二套房公積金貸款支持力度。二套住房公積金最低首付比例由30%下調(diào)至25%，進(jìn)一步減輕改善型購房群體的首付壓力。

本次優(yōu)化信貸工具，從8.8新政的“公積金額度提升”到這次新政的“商貸利率市場化”、“二套首付調(diào)降”，政策工具箱持續(xù)豐富，調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升。可有效降低置業(yè)成本、購房門檻等。

3）供給端：改為備案制，效率提升，優(yōu)化市場營商環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由核準(zhǔn)改為備案。新政將招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級備案。立項(xiàng)審批流程簡化，將縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、降低企業(yè)制度性交易成本，疊加需求端改善帶來的去化預(yù)期改善，有望提振房企拿地與開發(fā)積極性，促進(jìn)供需兩端形成良性互動。

2 背景：三四季度以來，北京和全國樓市銷售持續(xù)放緩

四季度以來，北京整體成交回落。10月，北京新房成交面積環(huán)比-3%，同比-28.1%；二手房成交面積環(huán)比-24.2%，同比-28.7%。11月,新房成交面積環(huán)比-34.4%、同比-53.5%；二手房成交面積環(huán)比19.6%，同比-22.3%。

總體看，北京房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，具有風(fēng)向標(biāo)意義。此次新政是8.8新政的深化拓展，回應(yīng)了市場核心訴求，在延續(xù)“支持剛性與改善性需求”核心導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步突破了限購約束、優(yōu)化信貸工具。這是對中央精神的響應(yīng)、貫徹，體現(xiàn)出當(dāng)前著力穩(wěn)定樓市態(tài)勢的必要性。預(yù)計(jì)上海、深圳將跟進(jìn)放松限購。

隨著北京此輪優(yōu)化樓市政策，預(yù)計(jì)后續(xù)各地將根據(jù)市場表現(xiàn)，進(jìn)一步加碼政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

3 市場：去年“924”以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

從去年“926”至今，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，核心城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對更佳，整體以價(jià)換量，二手好于新房，但大部分三四線城市有價(jià)無市。

6月，30城新房成交面積環(huán)比14.3%、同比-9.6%；16城二手房成交面積環(huán)比1.8%、同比-0.7%。11月，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比-5.7%、同比-43.4%。其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-53.5%、-22.1%、-33.1%、-76.8%。核心16城二手房成交面積環(huán)比11.5%、同比-20.4%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為19.6%、5.8%，同比分別為-22.3%、-35.7%，杭州、成都二手房成交面積同比分別為-50.3%、-28.9%，樓市下行壓力加大。

從庫存和去化周期看，11月市場因成交季節(jié)性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環(huán)比上升。11月，13 城新房累計(jì)庫存（可售面積）略有去化，為7225萬平。13城新房去化周期為15.6個(gè)月，環(huán)比上升0.6個(gè)月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為13.2、12.4、22.5個(gè)月，較上月分別變化+0.53、+0.60、+0.84個(gè)月。

那么，全面取消限制性措施有用嗎？

目前看，對核心城市的核心區(qū)域有部分效果，實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量，但從整體而言，房價(jià)仍處于下行通道。

說明后房地產(chǎn)時(shí)代，簡單取消限制性措施已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期，所以，需要住房收儲之類力度更大的措施。

4 趨勢：一線城市放開限購是大勢所趨

海外國家核心城市房地產(chǎn)市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價(jià)格和稅收調(diào)節(jié)。人口和產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈、城市群集聚是發(fā)達(dá)國家的共同經(jīng)驗(yàn)，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規(guī)律，有利于促進(jìn)人才流動并提升城市競爭力。

在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準(zhǔn)備身份證、護(hù)照、個(gè)人信息公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關(guān)證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態(tài)。

在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯(lián)邦法律規(guī)定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產(chǎn)。如果是現(xiàn)金買主，需要準(zhǔn)備有效護(hù)照和簽證、購房資金證明（國內(nèi)銀行的存款證明）、美國當(dāng)?shù)劂y行的賬戶；如果是貸款買主，還要準(zhǔn)備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。

對比海外，我國一線城市的核心區(qū)域購房政策則限制明顯較多。

全面放開一線城市限購的意義重大：

限購政策本是房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期出臺的臨時(shí)性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產(chǎn)市場回歸正常市場狀況，接受供需調(diào)節(jié)，并非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場企穩(wěn)后，通過征收房地產(chǎn)稅等稅收機(jī)制調(diào)控市場，同時(shí)能為地方財(cái)政增加穩(wěn)定稅收來源，通過人地掛鉤實(shí)現(xiàn)供求平衡，避免熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲，短期暫無此擔(dān)心。

放開一線城市限購，帶來積極的政策信號，可提振市場整體信心?；夥康禺a(chǎn)困境的關(guān)鍵在于需求端信心恢復(fù)，信心提振才能帶動銷售回暖。當(dāng)前我國對住宅市場較冷、購買力較弱區(qū)域，包括一線城市的非核心區(qū)已經(jīng)放松限購，但提振效果有限。一線城市核心區(qū)域的樓市，是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。

化解庫存，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。我國一線城市目前成交量價(jià)、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對于全國投資置業(yè)人群有較強(qiáng)吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利于去庫存、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)市場、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。

5 制約因素：收入就業(yè)預(yù)期和房價(jià)預(yù)期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2025年第二季度GDP實(shí)際同比5.2%，較一季度下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，第三季度GDP同比4.8%，較二季度回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年10月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。

2）資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房價(jià)幾近腰斬。房價(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

6 重要性：樓市是最大的內(nèi)需和民生

股市樓市回升的財(cái)富效應(yīng)將帶動消費(fèi)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問題等。

1）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

2024年房地產(chǎn)業(yè)增加值為8.5萬億元,占GDP的6.3%。自2003年以來，國務(wù)院18號文將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來，房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭之一。2024年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處于5%以上的支柱地位。

2）房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重五分之一

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，受房地產(chǎn)周期調(diào)整影響，新開工持續(xù)低迷、房企拿地保持謹(jǐn)慎，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資10萬億元，同比下降10.6%，但仍占固定資產(chǎn)投資的19.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房企本年完成的全部用于房屋建設(shè)、土地開發(fā)的投資額以及土地購置費(fèi)等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)范疇，進(jìn)而構(gòu)成GDP固定資本形成，說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱毫不為過。

1998年住房制度全面市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅增長。2000-2024年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資從4902億元到10萬億元，年均復(fù)合增長率為13.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5份額投入了房地產(chǎn)業(yè)。

3）房地產(chǎn)帶動幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值

房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達(dá)51.2%、50.9%、47.1%。

4）地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)相關(guān)收入約占26.3%

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。2023年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.3%，地價(jià)占房價(jià)6成左右。

從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：7.7萬億，其中國有土地出讓金收入5.8萬億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的65.6%。

從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房價(jià)構(gòu)成核算。2023年，土地成本占房價(jià)的49.7%，稅收成本占15.9%，建安費(fèi)用占比22.5%，企業(yè)毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本占房價(jià)的6成左右。將2014-2023年房價(jià)增速對土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，且土地成本上漲對房價(jià)上漲解釋力很強(qiáng)。

5）房地產(chǎn)業(yè)直接解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)就業(yè)近1500萬

房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)1440萬，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2023年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1440萬，預(yù)估至2025年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1460萬。

歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機(jī)會。根據(jù)我國最新的第五次全國經(jīng)濟(jì)普查，2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占59%、19%、13%、8%。我們預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為60%、18%、13%、9%。

房地產(chǎn)帶動上下游行業(yè)就業(yè)，房地產(chǎn)能夠帶動上下游多個(gè)行業(yè)平均8%的就業(yè)彈性變化。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值帶來的就業(yè)吸納能力明顯，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。商品房兼具投資和消費(fèi)屬性，產(chǎn)業(yè)鏈條長。房地產(chǎn)的完全消耗需求帶動了商業(yè)、建筑等后周期行業(yè)，同時(shí)也帶動了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)吸納人員就業(yè)。根據(jù)2020年投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)帶動的就業(yè)彈性分別為：建筑業(yè)22.2%、租賃和商務(wù)服務(wù)9.6%、金融業(yè)4.3%、、制造業(yè)2.4%、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2.4%。

7 未來：中長期房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間

2025年4月，國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)定調(diào)“當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場潛力?！背浞挚隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的市場潛力，以及對我國內(nèi)需的帶動效應(yīng)。

3月“好房子”首入政府工作報(bào)告，“好房子”建設(shè)將加速推進(jìn)。《政府工作報(bào)告》提到：優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。

當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們的測算，據(jù)我們測算，預(yù)計(jì)2025-2030年我國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。

據(jù)測算，到2030年我國新增住房需求緩慢降至8.9億平方米。從結(jié)構(gòu)來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。

8 辦法總比困難多：組建5萬億住房收儲銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房?！?/p>

央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）降低利率和稅費(fèi)，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

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