來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

近日，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)有趣現(xiàn)象：在整體樓市仍處于調(diào)整期的大背景下，市區(qū)“老破小”成交量卻逆勢(shì)上揚(yáng)。

來(lái)自多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2025年上海300萬(wàn)以下老破小成交占比已達(dá)51.6%，幾乎占據(jù)二手房市場(chǎng)的半壁江山。

曾經(jīng)人人避之不及的老破小，為何突然變成“香餑餑”？

01.

價(jià)格深度回調(diào)，跌出性價(jià)比

上海老破小價(jià)格經(jīng)歷了一輪深度回調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上海老破小全年跌幅超過(guò)13%，部分小區(qū)甚至下跌40%以上，更有甚者直接腰斬。

這種大幅度的價(jià)格回調(diào)，使得老破小的“水分”被擠干，價(jià)格已經(jīng)回到了許多購(gòu)房者認(rèn)為合理的區(qū)間。

當(dāng)價(jià)格足夠便宜，老破小原有的劣勢(shì)被沖抵。

學(xué)區(qū)需求群體、年輕剛需群體和本地置換群體構(gòu)成了老破小購(gòu)買(mǎi)力的三大主力。

對(duì)于許多家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，教育是頭等大事。徐匯區(qū)的上海南站、植物園板塊雖然被老破小“填滿”，但學(xué)區(qū)資源優(yōu)異，海小學(xué)、徐匯實(shí)驗(yàn)小學(xué)、徐教院附中等名校云集。對(duì)于預(yù)算有限但又追求優(yōu)質(zhì)教育資源的家庭，老破小成為進(jìn)入名校學(xué)區(qū)的“入場(chǎng)券”。

年輕剛需群體則看中老破小的低總價(jià)和地段優(yōu)勢(shì)。對(duì)于收入尚可但積蓄不多的新上海人，市區(qū)老破小意味著用最低成本享受城市核心資源：短通勤、成熟配套、便捷交通。

本地置換群體，尤其是上海土著，則有難以割舍的地段情結(jié)。他們?cè)趨^(qū)域生活了幾十年，社交圈集中于此，寧愿在相同區(qū)域換房也不愿遷往偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

02.

“老破小”雖火，但仍有潛在風(fēng)險(xiǎn)…

另一方面，當(dāng)前老破小的租金回報(bào)率相當(dāng)可觀，部分區(qū)域甚至達(dá)到4%以上。

與新建住宅普遍30%以上的公攤比例相比，老房子的實(shí)際得房率通?？蛇_(dá)80%以上。雖然建筑面積小，但使用空間扎實(shí)，加上即買(mǎi)即住，不存在期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于務(wù)實(shí)型買(mǎi)家吸引力巨大。

盡管老破小市場(chǎng)近期表現(xiàn)活躍，但潛在風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。

老破小的金融屬性正在弱化。房齡超過(guò)30年可能影響貸款額度和年限，部分銀行已收緊對(duì)此類房產(chǎn)的審批政策。同時(shí)，學(xué)區(qū)政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)始終存在，多校劃片等政策可能削弱老破小的價(jià)格支撐力。

從居住體驗(yàn)看，老破小普遍存在停車(chē)難、無(wú)電梯、隔音差等問(wèn)題。社區(qū)老齡化嚴(yán)重，若未來(lái)納入實(shí)質(zhì)性改造計(jì)劃不明朗，資產(chǎn)增值潛力可能低于市場(chǎng)平均水平。

另外，上海樓市分化趨勢(shì)日益明顯。內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小去化速度較快，而遠(yuǎn)郊老破小則面臨較大壓力，去化速度慢，價(jià)格調(diào)整幅度更大。區(qū)位因素在老破小價(jià)值判斷中顯得尤為關(guān)鍵。