聊聊花旗銀行最新報(bào)告。

有個判斷挺扎眼：房價企穩(wěn)，可能還需要兩年左右。

其實(shí)道理不復(fù)雜，關(guān)鍵就兩個字：庫存。

現(xiàn)在市場上房子實(shí)在太多了。

光是39個重點(diǎn)城市，二手房掛牌量已經(jīng)到了470萬套左右，而兩三年前還不到100萬套。

這么多房子等著賣，買家自然不著急，房價一跌，很多原本覺得“必須買”的人，也想著再等等看。

報(bào)告里說，現(xiàn)在二手房平均要24個月才能賣掉，比一般認(rèn)為的安全周期（6到12個月）長了一倍。

這還不止這樣，還有很多，沒展示出來的影子庫存也就是前些年購置用來投資，現(xiàn)在覺得漲價沒太大期望，或許隨時會售賣的房屋。

算下來，這樣的房子，仍有兩百多萬套沒放到貨架上。

購買新房也并非輕松之事，眾多城市的新房去化周期都延長到了36個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水平。你可能看到新聞中提到，上海、北京還有日光盤，但那畢竟是極少數(shù)。絕大多數(shù)新盤，特別是處于非核心地段的，售賣起來還是相當(dāng)緩慢。

房屋變多了，價格肯定會有壓力。但更為關(guān)鍵的是它左右著我們每一個人的錢包以及信心。

房地產(chǎn)在我們中國家庭總資產(chǎn)里的占比大概六成多。

房價每跌一點(diǎn)，很多人的賬上財(cái)富就縮水一點(diǎn)。

這并不是什么數(shù)字游戲，就是實(shí)打?qū)嵉母杏X你會更謹(jǐn)慎地花錢，更想多存些錢來應(yīng)對意外情況。

報(bào)告里提到，現(xiàn)在預(yù)期房價會上漲的人，已經(jīng)降到很低的水平。

幾乎可以說，房價會跌，成了大家心照不宣的共識。

這樣一來，除了真正急著住的剛需，幾乎沒人為了投資買房了。

“房住不炒”，在下跌的市場里，以一種意料之外的方式實(shí)現(xiàn)了。

為穩(wěn)住市場，各地想出很多辦法，放松限購、開展補(bǔ)貼、推行以舊換新，甚至試點(diǎn)政府收儲部分房屋，但這些舉措，在巨大庫存以及已改變的預(yù)期面前，稍顯心有余而力不足。

歸根到底，當(dāng)下關(guān)鍵問題，或許并非有沒有購房資格，而是民眾對未來價格缺少信心，而且口袋比較癟，寄希望于大規(guī)模直接補(bǔ)貼，按照當(dāng)前地方財(cái)政情況，也不太現(xiàn)實(shí)。

轉(zhuǎn)機(jī)會出現(xiàn)在什么地方，花旗的報(bào)告并非沒有希望。它指出，不同城市的差別會越發(fā)明顯，像一線以及核心二線這類城市，因?yàn)槿丝诤徒?jīng)濟(jì)的基本情況仍然存在，可能會更早穩(wěn)定下來，時間大概在2026年底左右。實(shí)際上，今年一些核心城市的銷售下降幅度，已經(jīng)比全國平均要小一些了，這也許就表明，市場正在慢慢尋找它的底部。

報(bào)告最后還提到了一個備受關(guān)注的問題，租金回報(bào)率能否支撐房價？

花旗認(rèn)為，目前這一因素尚不具備決定性作用，一線城市租金收益率大致在2%上下，相較于房價可能出現(xiàn)的波動，這部分租金收益對購房者來說吸引力并不大。

歸根結(jié)底，如果市場普遍預(yù)期房價會繼續(xù)下跌，即便租金回報(bào)略高，扣除資產(chǎn)貶值的影響后，整體投資仍可能得不償失。

不過我對這一點(diǎn)有不一樣的見解，要是未來某一天，在部分核心城市，租金回報(bào)率能漸漸回歸到比較合理的程度（比如3%及以上），而且房貸利率還保持在低位，這樣買房住還是租的計(jì)劃，才可以真正地好好策劃一番，到了那時候，市場或許才能找到一個嶄新的、更加穩(wěn)定的平衡點(diǎn)。

說到底，房地產(chǎn)這個市場正在經(jīng)歷一場深刻的轉(zhuǎn)變。

它不再是我們熟悉的那臺高速發(fā)動機(jī)，對經(jīng)濟(jì)和財(cái)政的拉動作用在減弱，這本身就是一個需要適應(yīng)的過程。

花旗說企穩(wěn)需要兩年，與其看作一個悲觀的預(yù)測，不如理解為一個調(diào)整周期的自然估計(jì)。

對于咱們普通人來說，或許更重要的是，拋開“只漲不跌”的舊念想，看清現(xiàn)實(shí)：房子正在回歸它最根本的居住屬性。

這個過程難免陣痛，但也許，這才是一個更健康市場的開始。