哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊誰能想到，2015年北京換套房，差點(diǎn)把我逼到絕境！

一邊是3月30日前后二套房貸新政倒計時，一邊是連環(huán)單里的“解押死磕”，還有高額利率的過橋墊資虎視眈眈，最后靠四天極限操作才驚險上岸，這經(jīng)歷現(xiàn)在想起來都手心冒汗。

交易困局

事兒得從那套五環(huán)外的老房子說起。四十多平米的八十年代紅磚房，首付兩萬元是三代人湊的，孩子出生后三代同堂擠得轉(zhuǎn)不開身，換房成了剛需。

可當(dāng)時北京樓市火爆，我直接陷入涉及四個家庭的連環(huán)單，更要命的是二手房交易的規(guī)則：有房貸的房子必須先解押，才能網(wǎng)簽、過戶，銀行批貸后還得等過戶抵押才放款，每個環(huán)節(jié)都慢得像蝸牛。

3月30日前后新政一落地，已貸過款的再申請房貸，首付最低四成還可能上浮利率，錯過就虧大了。

解押資金成了攔路虎，中介推薦的過橋墊資月息1.8%，年化至少21.6%，加手續(xù)費(fèi)后綜合利率居高不下，墊90萬一周就要花一萬多，這不純純搶錢嗎？

消費(fèi)貸每周才一千一百多，且當(dāng)時監(jiān)管導(dǎo)向明確禁止消費(fèi)貸流入樓市。上家選了過橋貸，結(jié)果中介為了多賺利息故意拖延，快一周了連批貸動靜都沒有。

好在我當(dāng)時在銀行上班，趕緊說服上家轉(zhuǎn)來我所在銀行。第一天晚上簽資料，第二天查征信發(fā)現(xiàn)原申請壓根沒推進(jìn)，立馬協(xié)調(diào)行內(nèi)資源，當(dāng)天上報總行，次日中午就批貸。

兩天后完成抵押放款，四天搞定全流程，3月15日順利放款，剛好趕在新政前上岸（注：個人協(xié)調(diào)特殊資源實(shí)現(xiàn)快速批貸，非當(dāng)時常規(guī)流程，常規(guī)純商貸批貸約需10個工作日左右）。

說實(shí)話，普通購房者遇到這種事，大概率只能認(rèn)栽。中介和部分銀行工作人員存在利益勾結(jié)，流程越復(fù)雜他們越賺錢，過橋墊資就是他們的“搖錢樹”。

甚至有銀行工作人員與中介里應(yīng)外合違規(guī)操作，把低成本資金轉(zhuǎn)化為高額費(fèi)用的墊資款，這操作簡直沒底線。

政策價值

這時候帶押過戶橫空出世，簡直是救星！抵押房不用解押就能直接過戶，過橋墊資直接被砍掉，不僅省了幾萬塊成本，還能避免“付首付不過戶”的坑，把金融服務(wù)還給銀行，對炒房客來說也能平穩(wěn)退出，銀行壞賬風(fēng)險也能降。

對房企更不用說，那些抵押的未售房源，不用再找全款客戶，直接交易就能出貨，還能避免購房者拿不到房產(chǎn)證的糾紛。

可這么好的政策，2008年上海就試點(diǎn)了（當(dāng)時稱“帶抵押買賣”），為啥至今沒普及？說白了就是銀行缺乏動力，中介阻撓。

房東貸款在A銀行，購房者找A銀行沒新增收益，找B銀行要A銀行配合卻讓別人賺錢，銀行自然沒動力，搭建信息平臺還要花錢，沒人愿意主動干。中介更不用說，過橋墊資的收益沒了，能樂意嗎？

好在現(xiàn)在有了轉(zhuǎn)機(jī)，2023年北京正式啟動跨銀行帶押過戶，無錫也推進(jìn)了商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)組合貸相關(guān)業(yè)務(wù)，將帶押過戶延伸至公積金領(lǐng)域，算是有了進(jìn)展。

而且政策細(xì)則大概率是重新授信，按購房者資質(zhì)評估額度，利率按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)來，這樣銀行有錢賺，購房者也愿意參與，算是雙贏。

推行阻礙

長遠(yuǎn)來看，帶押過戶可不是單純簡化流程，而是在為樓市“疏通河道”?，F(xiàn)在多地樓市像潭死水，不動產(chǎn)私募引進(jìn)“活水”，帶押過戶打通“河道”，再加上金融改革，就能讓市場活起來。

這不僅能盤活二手房交易，還能為房產(chǎn)稅落地鋪路，幫地方財政擺脫土地出讓金依賴，算是一舉多得。

不過這事兒涉及太多利益群體，推進(jìn)起來肯定不容易。但我覺得，只要監(jiān)管硬起來，給銀行定考核、補(bǔ)成本，再完善細(xì)則，帶押過戶早晚會全面落地。

你換房時踩過中介或銀行的坑嗎？對帶押過戶你最期待解決啥問題？