住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹（資料圖）

　　文/識局智庫研究組

　　據(jù)中國建設(shè)報報道，12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。

　　淺見以為，這次工作會議，揭開了中國房地產(chǎn)發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)型的序幕。

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　　本次會議最引人注目的是明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三大基礎(chǔ)性制度：項目公司制、主辦銀行制和現(xiàn)房銷售制。

　　這三項制度旨在從根本上重塑行業(yè)運行邏輯。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制將成為標準做法。這意味著每個項目都可能需要成為獨立的法人實體，實現(xiàn)風險隔離，確保項目資金?？顚Ｓ茫瑥母旧辖档汀盃€尾”風險。

　　在房地產(chǎn)融資上，會議明確要推行主辦銀行制。這一制度將改變過去房企多頭融資、債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的局面，由一家主辦銀行牽頭對項目進行全周期融資管理，使銀行更能清晰監(jiān)控資金流，穩(wěn)定房企的核心融資渠道。

　　最為革命性的變化出現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié)。會議提出在商品房銷售上推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。對于繼續(xù)實行預(yù)售的，則要規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。

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　　在構(gòu)建長遠模式的同時，會議也對當前市場調(diào)控做出了務(wù)實部署，核心思路是因城施策和精準發(fā)力。

　　“控增量、去庫存、優(yōu)供給” 成為短期政策主旋律。

　　會議特別指出要結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

　　這一政策相當于由政府出面，直接幫助市場消化部分庫存，既能穩(wěn)定市場，又能加快保障性住房的籌集速度，是一舉多得之舉。

　　會議再次明確要發(fā)揮房地產(chǎn)項目 “白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這表明對合規(guī)房企的融資支持將繼續(xù)，是“穩(wěn)預(yù)期”的關(guān)鍵舉措。

　　同時，“好房子”的概念被提升到新高度。

　　倪虹強調(diào)要實施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進“好房子”建設(shè)。這意味著政策將引導(dǎo)行業(yè)從追求“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，未來的政策紅利可能會更傾向于那些在綠色、智慧、適老化等方面做出創(chuàng)新的品質(zhì)項目。

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　　本次會議將城市更新作為未來城市發(fā)展的核心抓手，呈現(xiàn)出從“大拆大建”到“繡花功夫”的轉(zhuǎn)變。

　　會議明確要高質(zhì)量開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發(fā)展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、口袋公園建設(shè)等。

　　這種轉(zhuǎn)變意味著未來的城市更新不再是“一刀切”的大拆大建，而是先通過“體檢”診斷出社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、安全韌性等方面的具體問題，再進行精準的“微改造”和“微更新”。

　　會議還提出探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行新模式，以及 “物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。這預(yù)示著物業(yè)服務(wù)將被賦予更廣泛的內(nèi)涵，有望與養(yǎng)老、托育、家政等生活服務(wù)深度融合，提升社區(qū)居住體驗。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4100多萬戶、1.1億多人；加裝電梯13萬部，更新住宅老舊電梯16.7萬臺。這些數(shù)字背后是居民居住品質(zhì)的實質(zhì)性提升。

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　　在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，這次會議釋放出的信號表明，中國房地產(chǎn)正從過去以增量擴張為主的發(fā)展模式，全面轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化與品質(zhì)提升的新階段。

　　會議對未來房地產(chǎn)市場的定位有了更清晰的界定，顯示出政策制定者對市場變化趨勢的深刻把握。

　　會議明確指出“要充分認識二手房交易占比上升是趨勢，把新房和二手房市場作為一個整體看待”。這預(yù)示著未來的政策將更注重一二手房市場的聯(lián)動效應(yīng)，二手房市場將成為滿足居住需求的主渠道，而新房市場則更側(cè)重于提供改善型和保障性住房。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國15個省市二手房交易量已超過新房交易量，30個重點城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創(chuàng)下4年來新高。這一趨勢決定了政策必須將新房和二手房市場統(tǒng)籌考慮。

　　同時，會議指出要處理好當前和長遠、頂層設(shè)計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發(fā)展和防風險的關(guān)系。這是落實中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)“五個必須”在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，也是挖掘房地產(chǎn)需求潛力、推動良性循環(huán)、建立新發(fā)展模式的基本原則。

　　隨著基礎(chǔ)性制度的建立和“好房子”理念的深入，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別過去以金融屬性驅(qū)動、規(guī)模快速擴張的舊模式，轉(zhuǎn)向一個以居住屬性為本、注重品質(zhì)與服務(wù)、經(jīng)營更穩(wěn)健的新發(fā)展階段。

　　未來五年，隨著城市更新行動深入推進，預(yù)計將有超5000萬人從棚戶區(qū)、城中村和老舊小區(qū)改造中直接受益。

　　一個以人民為中心，注重品質(zhì)與服務(wù)的住房新時代正在到來。