如果你這兩年有在看新加坡的房產(chǎn)新聞，大概率會(huì)有一種感覺(jué)：

“怎么又是百萬(wàn)組屋？”

這種感覺(jué)，并不是被媒體放大的錯(cuò)覺(jué)。

根據(jù)新加坡 Housing and Development Board（HDB） 在 data.gov.sg 公布的交易數(shù)據(jù)，截至 2025 年 12 月 18 日，今年成交價(jià)超過(guò) 100 萬(wàn)新幣的二手組屋已經(jīng)達(dá)到 1,544 套。

作為對(duì)比，2024 年全年，這個(gè)數(shù)字是 1,035 套。

一年之內(nèi)，直接多了將近 50%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，到 2025 年底，百萬(wàn)組屋成交量很可能會(huì)來(lái)到 1,550 套左右。

圖源：EdgeProp

數(shù)量暴漲，但不是“全面失控”

乍一看，這個(gè)增長(zhǎng)幅度確實(shí)很夸張，很多人第一反應(yīng)就是：

新加坡組屋是不是徹底瘋了？

但如果只看“數(shù)量”，很容易誤判。

從價(jià)格結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年的百萬(wàn)組屋，更多是集中在剛剛破 100 萬(wàn)的新區(qū)間，而不是全面沖向 130、150 萬(wàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2025 年百萬(wàn)組屋的平均成交價(jià)約為 114 萬(wàn)新幣，只比去年高了 1.8%。

這個(gè)數(shù)字背后，其實(shí)說(shuō)明了一件事：買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始明顯“卡價(jià)位”了。

最貴的一套，來(lái)自女皇鎮(zhèn)

當(dāng)然，這并不代表沒(méi)有天價(jià)成交。

根據(jù) EdgeProp Singapore 的統(tǒng)計(jì)，2025 年最貴的一套二手組屋，出現(xiàn)在女皇鎮(zhèn)的 SkyTerrace @ Dawson。

這是一套五房式組屋，面積約 1,313 平方英尺，今年 6 月成交價(jià)高達(dá) 165.9 萬(wàn)新幣。

更關(guān)鍵的是，這套房子還剩大約 90 年地契。

在很多買(mǎi)家眼里，這種條件，已經(jīng)非常接近“低密度私宅”的使用體驗(yàn)了。

碧山、杜克遜山：老牌核心區(qū)繼續(xù)扛價(jià)

除了女皇鎮(zhèn)，今年還有幾筆成交，同樣讓人印象深刻：

• 碧山

• • 一套五房式，成交價(jià) 163.2 萬(wàn)新幣

  • 一套行政式復(fù)式（Executive Maisonette），成交價(jià) 160 萬(wàn)

• Pinnacle @ Duxton

• • 一套五房式，成交價(jià) 160 萬(wàn)

• 大巴窯 DBSS 組屋

• • 五房式，成交價(jià)同樣 160 萬(wàn)

這些案例幾乎都具備幾個(gè)共同點(diǎn)：

地段成熟、交通便利、戶型偏大、而且可替代選擇極少。

按地點(diǎn)劃分，新加坡組屋標(biāo)桿項(xiàng)目達(dá)士嶺The Pinnacle@Duxton占據(jù)了前十高價(jià)交易的四筆。但根據(jù)data.gov.sg的數(shù)據(jù)，大巴窯今年有最多百萬(wàn)轉(zhuǎn)售組屋交易發(fā)生，一共有296筆交易！

紅山以209筆交易排名第二，其次是女皇鎮(zhèn)（165筆）、加冷/黃埔（144筆）和金文泰（100筆）。一個(gè)事實(shí)是，比起其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，百萬(wàn)組屋的買(mǎi)家更青睞位于成熟市鎮(zhèn)的組屋，有超過(guò)90%的交易都發(fā)生在這類地區(qū)。

百萬(wàn)組屋，更多是“地段溢價(jià)”

如果把這些高價(jià)案例放在一起看，其實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很清晰的規(guī)律：

真正把價(jià)格推上去的，并不是“組屋這個(gè)屬性”，而是地段。

靠近市中心、成熟市鎮(zhèn)、緊鄰 MRT、又有景觀或稀缺屬性的項(xiàng)目，

哪怕是 HDB，也會(huì)被市場(chǎng)用“準(zhǔn)私宅”的邏輯來(lái)定價(jià)。

而一旦離開(kāi)這些條件，價(jià)格立刻回歸理性。

買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始“不再盲目追高”

這一點(diǎn)，從業(yè)內(nèi)分析也能看得很清楚。

Huttons Asia 的分析指出，今年大多數(shù)百萬(wàn)組屋的成交價(jià)，都集中在 100 萬(wàn)到 115 萬(wàn)之間，真正沖破 120 萬(wàn)的案例，其實(shí)并不多。

市場(chǎng)并不是沒(méi)有錢(qián)，而是對(duì)價(jià)格變得更挑剔了。

買(mǎi)家愿意為好地段付溢價(jià)，但不再無(wú)條件買(mǎi)單。

破百萬(wàn)的，其實(shí)還是少數(shù)人

再看一個(gè)比例，情況就更清楚了。

根據(jù) ERA Singapore 的數(shù)據(jù)，

2025 年前 10 個(gè)月，新加坡一共提交了 20,694 份二手組屋交易申請(qǐng)。

其中，成交價(jià)超過(guò) 100 萬(wàn)新幣的，只占 6.4%。超過(guò) 93% 的二手組屋交易，仍然在百萬(wàn)以下完成。

所以，從整體市場(chǎng)來(lái)看，新加坡并沒(méi)有進(jìn)入“全民百萬(wàn)組屋時(shí)代”。

真正的焦點(diǎn)，其實(shí)不在 160 萬(wàn)

如果只盯著 150、160 萬(wàn)的成交，很容易被極端案例帶著走。

真正值得關(guān)注的問(wèn)題反而是：

在 90 萬(wàn)到 110 萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，普通家庭還能不能買(mǎi)到合適的房子？

隨著百萬(wàn)門(mén)檻越來(lái)越常見(jiàn)，

這個(gè)區(qū)間，正在變成越來(lái)越多中產(chǎn)家庭的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

而這，可能才是接下來(lái)幾年，新加坡組屋市場(chǎng)最現(xiàn)實(shí)、也最殘酷的考驗(yàn)。