上海賣(mài)房真的很難。

　　現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)小區(qū)里就有鄰居砸盤(pán)，很多小區(qū)可以說(shuō)是一天一個(gè)價(jià)。

　　猶豫的功夫，價(jià)格就下去幾十萬(wàn)。

　　可以說(shuō)房東之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈且殘酷。

　　而且還有很多意想不到的問(wèn)題。

　　我們這次服務(wù)的一位閔行的房東，就非常坎坷。

　　還好在我們的科學(xué)賣(mài)房的指導(dǎo)下，仍然在1個(gè)月時(shí)間成功賣(mài)房。

　　而且幫房東守住了底線。

　　絕不容易

　　劉先生（化名）這套房子原本是要留給小孩當(dāng)婚房的。

　　但是這兩年房?jī)r(jià)跌的太兇了，加上小孩也還沒(méi)到時(shí)間，就打算先賣(mài)了，免得虧得太多。

　　我們?nèi)タ戳朔孔?，雖然房子是零幾年的，但是小區(qū)環(huán)境還是挺好的。

　　而且是電梯小高層，劉先生的1 00 平的大兩房戶型在小區(qū) 也算是比較少的。

　　這套房子原本在我們看來(lái)不應(yīng)該是套難賣(mài)的房子，甚至有希望短時(shí)間內(nèi)快速成交。

　　但是真正下場(chǎng)的時(shí)候，問(wèn)題來(lái)的很猛烈。

　　1、市場(chǎng)劇烈變化

　　就在我們接手這套房子前半個(gè)月，小區(qū)有一套同戶型7 00 多萬(wàn)成交的。

　　不過(guò)，人家的樓棟位置是樓王級(jí)別的，樓層是次頂樓那種。

　　實(shí)話實(shí)說(shuō)，要比劉先生的房子要好一些。

　　而且人家重新裝修了，據(jù)說(shuō)花了6 0 多萬(wàn)，就算是有水分， 30-40 萬(wàn)也是要的。

　　雖然房子情況比我們的好，但總體來(lái)說(shuō)對(duì)我們賣(mài)房還是挺有利的。

　　但我們剛接手后沒(méi)兩天，小區(qū)掛牌價(jià)格大幅度跳水。

　　來(lái)了一套1 27 的三房，才賣(mài)7 40 萬(wàn)，5 .9 萬(wàn)的單價(jià)直接比原來(lái)少了快1萬(wàn)塊。

　　緊接著，周邊小區(qū)的一套1 10 平的 1層 直接掛6 00 萬(wàn)。

　　導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于這邊的預(yù)期大幅度降低。

　　一些買(mǎi)家就對(duì)標(biāo)著這掛牌情況砍價(jià)，原來(lái)的成交價(jià)人家根本不關(guān)心。

　　2、個(gè)別中介威脅我們低價(jià)賣(mài)房

　　不是我們夸大事實(shí)。

　　這家中介是第一個(gè)帶來(lái)談判客戶的，但是價(jià)格最低我們不同意。

　　我們要走，他們直接說(shuō)， 走出了這個(gè)門(mén)的話，我 讓 你這個(gè)房子 永遠(yuǎn) 賣(mài)不掉 。

　　而且我們?nèi)ツ恼勁?，就要跟我們?nèi)ツ摹?/p>

　　3、買(mǎi)家臨時(shí)變卦

　　現(xiàn)在的買(mǎi)家極易受到各種因素影響，導(dǎo)致放棄買(mǎi)房。

　　我們也確實(shí)遇到了這樣的買(mǎi)家。

　　前一天晚上都談的很好，定金都交了，第二天說(shuō)不買(mǎi)了。

　　這種情況就容易造成，底價(jià)暴露了，然后后面的買(mǎi)家出價(jià)更低。

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　　解決問(wèn)題

　　越是市場(chǎng)動(dòng)蕩，我們?cè)揭€(wěn)住，幫助房東守住底線。

　　當(dāng)兩套砸盤(pán)房源出來(lái)以后，一度破壞了我們所有的定價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。

　　房東還是得現(xiàn)在賣(mài)，也沒(méi)法暫避風(fēng)頭。

　　結(jié)果房東先提出， 希望 把掛牌價(jià)調(diào) 大幅度下調(diào)，提高競(jìng)爭(zhēng)力 。

　　因?yàn)椋芏嘀薪槎荚趧穹繓|降價(jià) ，房東自己也擔(dān)心，萬(wàn)一那低價(jià)房源成交了，這接下來(lái)價(jià)格更低 。

　　這時(shí)候我們給房東的建議是，不能這么干。

　　我們心里底價(jià)可以低一點(diǎn)，但掛牌價(jià)不能太低。

　　好比你現(xiàn)在掛6 00 萬(wàn)，那你的上限就是6 00 萬(wàn)。

　　成交價(jià)只會(huì)更低，而且所有的中介、買(mǎi)家也都會(huì)認(rèn)為你能接受更低的價(jià)格。

　　我掛高一點(diǎn)，哪怕被砍下來(lái)，我的上限始終是高的。

　　想要在惡劣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中取得更好的成交，那營(yíng)銷(xiāo)端的努力不可缺少。

　　這一點(diǎn)需要和周邊中介建立非常好的關(guān)系，人家愿意幫你推薦。

　　這對(duì)很多房東來(lái)說(shuō)可能是難事，但是我們的渠道建設(shè)非常完善。

　　為劉先生服務(wù)的賣(mài)房師對(duì)于板塊內(nèi)也非常熟悉。

　　盡管任然是一個(gè)掛牌高價(jià)，在我們和當(dāng)?shù)刂薪榈墓餐ο?，房源依然達(dá)到了9.75分的高分。

　　動(dòng)員了板塊內(nèi)所有的中介一起推薦這套房子。

　　功夫不負(fù)有心人，客戶開(kāi)始接踵而至。

　　面對(duì)談判的博弈和策略就更為重要了。

　　第一組客戶就是前面提到的，威脅我們的中介帶來(lái)的。

　　就只有6 00 萬(wàn)的出價(jià)水平，買(mǎi)家死活加不上去。

　　我們認(rèn)為沒(méi)必要浪費(fèi)時(shí)間了，畢竟還有儲(chǔ)備客戶。

　　給中介限定了時(shí)間，如果能提高預(yù)算就繼續(xù)談，不能就放棄。

　　結(jié)果他們提不上價(jià)格，還不讓我們走。

　　畢竟是“廈大畢業(yè)的” ，還能怕你恐嚇，硬氣地拉著房東去別的中介談第二組客戶。

　　現(xiàn)在法治社會(huì)，有問(wèn)題就直接報(bào)警，誰(shuí)也不能強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)。

　　第二組買(mǎi)家是個(gè)置換客戶。

　　我們事前了解了買(mǎi)家的情況，所以放在第一天來(lái)談，其實(shí)還有2組客戶在第二天等著。

　　因?yàn)橹脫Q客戶，尤其賣(mài)房還是在途的非常容易出現(xiàn)問(wèn)題。

　　當(dāng)天晚上談判其實(shí)問(wèn)題不大，不過(guò)買(mǎi)家職員椅付2萬(wàn)定金，因?yàn)樗诙煲ド衔绾退馁I(mǎi)家談判。

　　如果房子順利賣(mài)房，來(lái)簽正式合同。

　　他當(dāng)我們是備選，我們也和房東說(shuō)把他當(dāng)備選。

　　反正第二天上午就有消息，我們晚上 才談判。

　　果然，這個(gè)買(mǎi)家最終還是賣(mài)房卡住了。

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　　每一環(huán)節(jié)都重要

　　最后的2組談判我們是同時(shí)進(jìn)行的。

　　因?yàn)橐庀蚨榷己芨?，而且價(jià)格差距不明顯。

　　我們替房東兩頭跑，在中間爭(zhēng)取更好的條件。

　　同時(shí)進(jìn)行，對(duì)于買(mǎi)家也是個(gè)心里暗示。

　　這房子至少不差，有多個(gè)人愿意買(mǎi)，價(jià)格也不可能太低，這樣就被對(duì)手買(mǎi)走了。

　　最終我選下來(lái)，其中一家價(jià)格多2萬(wàn)，而且是全款，交房周期以我們房東為主。

　　只有開(kāi)發(fā)出足夠的客戶量，才有談判的主動(dòng)性。

　　房東自己也越發(fā)意識(shí)到上海賣(mài)房是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。

　　哪一環(huán)沒(méi)做好都不行。

　　我們也一直說(shuō)：

　　在上海當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，賣(mài)房早不是“掛個(gè)牌、等客來(lái)”那么簡(jiǎn)單。尤其是在掛牌量巨大的小區(qū)，專業(yè)、精準(zhǔn)、快速的操盤(pán)能力至關(guān)重要。

　　你需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)幫你：

　　實(shí)時(shí)監(jiān)控市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整策略；

　　極致優(yōu)化房源，高效組織推廣；

　　精準(zhǔn)篩選客戶，全力爭(zhēng)取價(jià)值；

　　如果您也在為賣(mài)房而煩惱，無(wú)論是掛牌已久無(wú)人問(wèn)津，還是擔(dān)心鄰居“砸盤(pán)”拖累，不妨了解一下我們的專業(yè)賣(mài)房服務(wù)。

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　　科學(xué)定價(jià)：避免因不合理定價(jià)而錯(cuò)失良機(jī)或白白損失。

　　全網(wǎng)推廣：觸達(dá)更多潛在買(mǎi)家。

　　高效執(zhí)行：平均成交周期遠(yuǎn)快于市場(chǎng)平均水平。

　　價(jià)值談判：幫您過(guò)濾無(wú)效報(bào)價(jià)，鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，爭(zhēng)取最好條件。

　　賣(mài)房不易，我們始終堅(jiān)持站在房東的立場(chǎng)，將客戶的房子當(dāng)作自己的房子來(lái)賣(mài)，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復(fù)雜的市場(chǎng)中破局，實(shí)現(xiàn)快速、高效的成交。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。