20年前，國內(nèi)平均房價(jià)不足2千元，是沒人想到，20年后的今天，房價(jià)會突破萬元大關(guān)。

尤其是熱點(diǎn)城市，對比20年前有的房價(jià)甚至漲幅達(dá)到十倍以上。也正是因?yàn)榉孔訚q勢洶洶，房子漸漸成了很多人心里最靠譜的投資。早買的人資產(chǎn)都跟著漲了；有些專門炒房的甚至依靠投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。

然而現(xiàn)在的情況截然不同，房子的造富時(shí)代已經(jīng)成為過去式，百城二手房價(jià)連跌了43個月，局部樓市分化加劇，有的地區(qū)價(jià)格甚至腰斬。

面對這種趨勢，很多人開始變得迷茫，不清楚自己購買的房子到底是具有升值空間的房子還是可能會持續(xù)貶值的房子。5年前，買房的人都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的增值，那么未來5年呢？房子是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”？房產(chǎn)大佬孫宏斌一席話給我們啟發(fā)。

01.別人家的買房經(jīng)歷

網(wǎng)友@景天：2016年我和老公在燕郊買了套兩居室，那時(shí)候樓市正火，我們都覺得買到就是賺到。因?yàn)槭崭犊畈粔?，我們還向雙方父母借了點(diǎn)，沒想到后來房價(jià)一路跌，看著房子不停貶值，去年我們決定“割肉”賣掉，最后只賣了80萬，等于虧了一半?，F(xiàn)在我們在北京租房住，雖然賠了一百多萬，但至少不用扛著房貸過日子了。

網(wǎng)友@劉思怡：2017年父母出首付買房，我背30年貸款，從此月供壓得人喘不過氣。去年失業(yè)更是雪上加霜?？粗^(qū)房價(jià)一直跌，為了保障生活，今年一月我把房子賣了，300萬出手，虧了130萬。心疼是心疼，但租房子之后，反而感覺輕松多了

02.房價(jià)為啥會跌？

其實(shí)背后有幾個主要原因：

1、供應(yīng)過剩以前瘋狂拆建，結(jié)果房子蓋得比買的人還多，庫存壓力大，開發(fā)商為了回籠資金，只能降價(jià)賣房。

2、買的人少了

這幾年人口出現(xiàn)負(fù)增長，年輕人數(shù)量減少，買房需求自然下降。再加上城市化速度也在減慢，進(jìn)城的人越來越少了，出生率也在持續(xù)下降，需求大不如前了。

3、房價(jià)與收入脫節(jié)

很多城市房價(jià)漲得太快，普通人那點(diǎn)工資根本承擔(dān)不起，比如深圳，據(jù)說房價(jià)收入比30，相當(dāng)于工薪族不吃不喝，30年才能買得起房，許多潛在買家買不起，只能望樓興嘆。

4、經(jīng)濟(jì)與收入預(yù)期不穩(wěn)定近幾年全球經(jīng)濟(jì)增速變緩，不確定性加劇，很多人擔(dān)心未來不明朗，更不敢貿(mào)然增加負(fù)債，于是都持幣觀望。說白了，不穩(wěn)定性進(jìn)一步削弱了居民的購房能力和意愿。

03.未來房價(jià)何去何從？

作為行業(yè)大佬，孫宏斌之前在接受采訪的時(shí)候表示：大家要對未來的房地產(chǎn)行業(yè)有信心，盡管現(xiàn)在住房已經(jīng)呈現(xiàn)過剩狀態(tài)，但是現(xiàn)在市面上很多住房都是品質(zhì)比較差的住房。隨著人們生活水平的提高，人們對于品質(zhì)住房的要求也越來越高，因此未來人們對于中高端改善型住房的需求量還很大。

其中有幾個關(guān)鍵因素：

1、需求未飽和：

雖然如今城鎮(zhèn)家庭96%的住房擁有率，或是超過40平米的人均住房面積，這些數(shù)據(jù)都反映出了一個事實(shí)，人們對于住房的需求量已經(jīng)不大，住房已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩的狀態(tài)。但并不意味著每個人都擁有了理想的住房，許多人仍希望改善居住條件，這意味著對優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁。

2、低質(zhì)量房產(chǎn)的局限性：

一些城市房價(jià)雖低，但這些房產(chǎn)往往位于偏遠(yuǎn)地區(qū)或者房齡過大，配套設(shè)施不完善，居住體驗(yàn)差，雖然價(jià)格便宜，但并不是大多數(shù)人追求的目標(biāo)。

3、一線城市高端房產(chǎn)的穩(wěn)定性：

盡管市場波動，一線城市的高端新房價(jià)格并未顯著下降，甚至有所上漲，表明優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁。

04.未來該買房，還是賣房？

樓市正在分化，不光城市之間，房子和房子之間也會拉開差距。品質(zhì)好的中高端住宅，會受到越來越受市場歡迎而變得越來越值錢，而質(zhì)量差、地段偏、沒配套的劣質(zhì)房，可能會逐漸被越來越多人拋棄，變得越來越不值錢。

所以未來五年，房子到底是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”，答案其實(shí)挺清楚的：

如果是好房子（地段好、配套全、質(zhì)量高、物業(yè)靠譜、有學(xué)區(qū)潛力等），那它依然珍貴，屬于“黃金價(jià)”。

如果是品質(zhì)差的房子，那可能會越來越難出手，變成“白菜價(jià)”。

所以，如果你有買房需求：盡量選品質(zhì)好的房產(chǎn)，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房產(chǎn)更保值。但買時(shí)一定要確保房貸月供在安全范圍內(nèi)，要考慮未來可能的經(jīng)濟(jì)變化。

如果你有賣房需求：如果手中持有的是質(zhì)量較差的房產(chǎn)，建議盡早出售，因?yàn)檫@類房產(chǎn)的市場價(jià)值可能會進(jìn)一步下降。

如果你的房產(chǎn)質(zhì)量上乘，可以考慮持有，或者出租，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)，等待房價(jià)上漲。

總之，閉眼買房都能賺的時(shí)代已經(jīng)過去，未來買房更得看品質(zhì)、看需求、看長遠(yuǎn)！