支付30年房貸和漂泊30年租房，哪一個才是咱們普通人最終的勝利呢？

都說買房是為了那本紅本本，結(jié)果把自己變成了房子的奴役，可不買房呢，又覺得自己像是這座城市里的浮萍，心里沒底，永遠(yuǎn)沒有歸屬感。所以這筆人生最大的賬到底應(yīng)該怎么算才對？

尤其是在今天這個充滿不確定性的環(huán)境里，你的選擇又是什么呢？是咬牙上車還是繼續(xù)觀望？那別糾結(jié)了，今天呢，我就用一個初中生都能看懂的簡單算法，把這筆賬給屏幕前的你算得明明白白，讓你從此以后不再為這個問題浪費(fèi)一絲一毫的精力。

咱們不玩兒虛的，直接上模型。咱們就拿一個最常見的模型來舉例，你手上有50萬，準(zhǔn)備交首付，想買一套150萬的剛需房，剩下的100萬需要貸款30年。咱們就按貸款利率是年化4%，你的存款或者穩(wěn)健理財(cái)?shù)睦仕?%來算這個模型。這應(yīng)該很接近大部分在一二線城市打拼的年輕人的現(xiàn)狀吧？

好，瞪大眼睛，咱們開始算賬。如果你選擇買房，情況很簡單，30年后，你披星戴月，終于還清了所有的貸款。你總共花了150萬的本金和大約72萬的利息，總支出是222萬，最終你擁有了一套完全屬于你自己的房子，這是你用30年奮斗換來的港灣。

那如果你拿著這50萬瀟灑轉(zhuǎn)身去租房呢？同樣地段的房子，一個月租金是2500塊錢，一年就是3萬，30年下來，你的總租金支出是90萬�？吹竭@兒，你可能會覺得花90萬沒落下任何東西太虧了。

注意，關(guān)鍵的來了。算到這兒，你只算對了一半。你買房的月供用剛才的模型算，大概是4800塊，比你2500塊的房租要多出2300塊錢。那這筆被你忽略的價差，如果你堅(jiān)持存下來，按每年2%的利滾利，復(fù)利滾30年，你知道它會變成多少錢嗎？沒錯，是一筆將近125萬的巨款。

還沒完，別忘了你一開始沒花掉的那50萬首付，同樣在2%的復(fù)利下放30年，會變成91萬。兩筆錢加起來，你最終會擁有216萬的現(xiàn)金。

好了，現(xiàn)在結(jié)果已經(jīng)很清楚了。在投入差不多的情況下，買房的人30年后得到一套房，租房的人30年后手里握著216萬的真金白銀。所以你那個無比復(fù)雜的決策，現(xiàn)在就簡化成了一道極其簡單的數(shù)學(xué)題：你只需要判斷你那套今天價值150萬的房子在30年之后賣掉的價格能不能高于216萬，只要能，那你就該買。

當(dāng)然，我們必須承認(rèn)，房子帶來的那種安定感、歸屬感和生活體驗(yàn)是租房比不了的。那如果30年后房價和今天的216萬相當(dāng)，從純粹的經(jīng)濟(jì)角度看，租房無疑是更明智的選擇。

我猜啊，現(xiàn)在評論區(qū)肯定有人想抬杠了，誰能保證房租30年不漲呢？萬一我的理財(cái)能力很強(qiáng)，不止2%的回報呢？別急，這兩個最大的變量我也替你算好了，直接上結(jié)論。

第一，如果房租的年平均漲幅穩(wěn)定地超過4%，那么買房的優(yōu)勢會越來越大，租房就不劃算了。但你想想，除了極少數(shù)幾個核心城市，大部分地方的年輕人都往外跑，房子越蓋越多，靠什么支撐每年4%的房租上漲呢？這件事兒發(fā)生的概率很小。

第二，如果你的投資水平能穩(wěn)定地超過每年5%的收益率，那租房對你來說就成了更優(yōu)選擇，因?yàn)槟愕腻X生錢的速度已經(jīng)超過了房子作為資產(chǎn)的增值速度。

所以綜合以上，拋開所有程序，你只需要問自己三個問題：第一，我的投資能力能不能穩(wěn)超5%？第二，我所在的城市，房租未來漲幅會不會穩(wěn)超4%？第三也是最重要的，30年后的房價比現(xiàn)在是高還是低？

這三條里，第一條看個人，第二條對于多數(shù)城市來說是否定的，所以真正的核心變數(shù)就在第三條。

關(guān)于未來房價沒人能預(yù)測，但有一個底層的觀察公式可以幫你建立一個分析框架，這個公式就是：區(qū)域房價約等于流入的總資金量除以當(dāng)?shù)氐目偡慨a(chǎn)數(shù)量。要判斷房價，看這個公式就夠了，但要記住，流入的錢是多少，未來的房子會增加多少，這些都是動態(tài)變化的，你得持續(xù)盯著看才行。

如果你想知道怎么去觀察這兩個指標(biāo)的變化，怎么判斷資金的流向，點(diǎn)個關(guān)注。我是高林，下期視頻我?guī)憧赐阜慨a(chǎn)背后真正的邏輯。