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千億債務(wù)清零的資本局

2025年5月10日，重慶市第五中級(jí)人民法院的一紙裁定，讓地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋——金科集團(tuán)1470億債務(wù)，竟以26億“打骨折”“清零”。

創(chuàng)始人黃紅云卻早已套現(xiàn)60億、卸任所有職務(wù)，悄悄離場(chǎng)。

這場(chǎng)被稱作“教科書(shū)級(jí)債務(wù)重組”的操作，究竟是資本游戲的完美落幕，還是道德底線的徹底崩塌？

網(wǎng)友一句“1470億債變煙，26億點(diǎn)著，老板拍拍灰走了”，道盡市場(chǎng)的復(fù)雜情緒。

從花園洋房到西南地產(chǎn)王

而誰(shuí)能想到，這場(chǎng)資本游戲的起點(diǎn)，竟是黃紅云在重慶租來(lái)的一間小房間里埋下的種子。

1998年，他在江北租下辦公室成立金科集團(tuán)，一頭扎進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

首個(gè)項(xiàng)目金科花園選在當(dāng)時(shí)被看作“不毛之地”的區(qū)域，開(kāi)盤卻直接沖上銷售榜首。

緊接著金砂水岸、天籟城等高檔小區(qū)接連落地，靠著“空中院館”設(shè)計(jì)拿下國(guó)家專利，“花園洋房之父”的名號(hào)在重慶地產(chǎn)圈傳開(kāi)。

黃花園大橋通車那年，重慶房?jī)r(jià)跟著上漲，黃紅云趁機(jī)低價(jià)囤地，到2005年?duì)I收就做到22億，穩(wěn)穩(wěn)坐上了“西南地產(chǎn)王”的位置。

地產(chǎn)金融杠桿夢(mèng)碎

2011年8月，金科借殼ST東源登陸深交所，正式開(kāi)啟“地產(chǎn)+金融”模式，市值瞬間突破百億。

黃紅云不再滿足于“花園洋房之父”的標(biāo)簽，帶著金科從重慶走向全國(guó)。

2014年，他喊出“進(jìn)軍新能源”的口號(hào)，股價(jià)應(yīng)聲暴漲300%，市值沖到560億，但所謂新能源布局從未落地。

黃氏家族卻在減持保護(hù)期過(guò)后開(kāi)始瘋狂套現(xiàn)，2015至2016年累計(jì)套現(xiàn)48億元。

這場(chǎng)從實(shí)業(yè)到資本的轉(zhuǎn)向，為金科日后的危機(jī)埋下伏筆，也成了中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)因“金融+地產(chǎn)”模式走向困境的縮影。

黃紅云套現(xiàn)離場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)前奏

在經(jīng)歷調(diào)查事件、融創(chuàng)孫宏斌40億入股引發(fā)的控股權(quán)之爭(zhēng)、“豆腐渣工程”導(dǎo)致的信任危機(jī)，以及房地產(chǎn)行業(yè)整體下行后，金科內(nèi)憂外患。

黃紅云一邊喊著“金科就是我的命”，一邊持續(xù)套現(xiàn)，7天內(nèi)通過(guò)大宗交易減持28億，累計(jì)套現(xiàn)金額達(dá)60億，并辭去董事長(zhǎng)職務(wù)，僅保留實(shí)控人身份。

至危機(jī)爆發(fā)時(shí)，金科已深陷1470億債務(wù)泥潭，瀕臨破產(chǎn)邊緣。

1470億債務(wù)瘦身至26億

為化解危機(jī)，金科啟動(dòng)破產(chǎn)重整。

1470億債務(wù)通過(guò)“現(xiàn)金清償+以股抵債+信托受益權(quán)份額抵償”處理，普通債權(quán)每100元對(duì)應(yīng)2.53股，綜合受償率僅3.6%。

8400家債權(quán)人中，小額債權(quán)100%兌付，大額債權(quán)轉(zhuǎn)為股票和信托份額，這些信托份額背后是重慶核心區(qū)200萬(wàn)方土儲(chǔ)、未售物業(yè)等估值打折的資產(chǎn)。

26.28億重整投資款由重慶國(guó)企、AMC等“白武士”出資，其中6億?？钣糜凇氨＝粯恰薄?/p>

黃紅云穩(wěn)坐大股東金科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

債務(wù)重組后，黃紅云股權(quán)被稀釋至7.28%，但靠著“原有實(shí)控人地位不可變更”條款和讓渡股權(quán)操作，仍穩(wěn)坐第一大股東繼續(xù)掌舵。

金科宣稱已交付31萬(wàn)套房子，正計(jì)劃開(kāi)發(fā)烏衣老街項(xiàng)目回歸，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”——不再借錢拿地，靠代建、盤活爛尾盤、物業(yè)運(yùn)營(yíng)盈利。

只是如今市值和當(dāng)年4000億輝煌時(shí)比，早已天差地別。

資本游戲代價(jià)與行業(yè)信任崩塌

金科事件不是孤例，是“地產(chǎn)+金融”杠桿游戲的又一結(jié)局。

從恒大2.44萬(wàn)億債務(wù)退市，到融創(chuàng)、碧桂園的流動(dòng)性危機(jī)，房企高負(fù)債擴(kuò)張的模式早已寫(xiě)好劇本。

這場(chǎng)游戲里，8400家債權(quán)人成了代價(jià)——普通債權(quán)每100元僅兌付3.6元，大額債主拿著打折的股票和信托份額，血本無(wú)歸；

購(gòu)房者更難，有人付了首付卻等來(lái)延期交房，違約金被換成“物業(yè)券”，抵扣未來(lái)物業(yè)費(fèi)。

黃紅云拿著套現(xiàn)的60億穩(wěn)坐大股東，全身而退，金科靠著“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，但行業(yè)信任已在崩塌。

購(gòu)房者不敢輕易買房，債權(quán)人對(duì)房企債券避之不及，連銀行也收緊了開(kāi)發(fā)貸。

這場(chǎng)資本盛宴落幕，留下的是無(wú)數(shù)家庭的破碎賬本和一個(gè)行業(yè)的反思：當(dāng)“金融”成了房企的捷徑，“蓋好房、保交付”的初心早被拋在腦后。

黃紅云或許是資本的贏家，但輸?shù)舻?，是整個(gè)行業(yè)的人心。