哈嘍，大家好，今天小墨就來深扒萬科的債務(wù)困局，20億中期票據(jù)展期議案全被否決，5天寬限期轉(zhuǎn)瞬即逝，背后是債權(quán)人的徹底不信任，更折射出房企債務(wù)化解的全新變局。

12月15日，原定兌付的20億“22萬科MTN004”中期票據(jù)，在持有人會(huì)議上迎來了決定性結(jié)果，三份展期議案全部未達(dá)90%的通過門檻，慘遭否決。

這一結(jié)果不僅意味著萬科短期償債壓力陡增，更標(biāo)志著資本市場(chǎng)對(duì)房企的信任底線被徹底觸碰。

要知道萬科并非無名小卒，而是長期被視為行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的標(biāo)桿。

從官方披露的信息來看，萬科不僅要面對(duì)眼前的20億債務(wù)，12月28日還有37億“22萬科MTN005”即將到期，2026年更是有近120億公開債務(wù)壓頂，債務(wù)雪球越滾越大。

而根據(jù)債券募集說明書，萬科僅有5個(gè)工作日的寬限期，若在此期間無法足額償付，將正式構(gòu)成違約。這場(chǎng)為期5天的博弈，注定牽動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)。

三方議案博弈背后，是債權(quán)人的信任崩塌

此次展期會(huì)議的三份議案，清晰地勾勒出萬科與債權(quán)人之間的核心矛盾。

早在11月26日，萬科就已預(yù)告將召開持有人會(huì)議，試圖推動(dòng)債務(wù)展期，但雙方的訴求差距懸殊。

萬科提出的議案一堪稱“空手套白狼”，將本金兌付展期1年至2026年12月15日，展期期間不支付任何本金和利息，且不提供任何增信措施。

這一方案遭到了債權(quán)人的集體抵制，最終獲得0票支持，反對(duì)票占比高達(dá)76.7%，充分說明債權(quán)人已不再接受“空頭支票”式的承諾。

而債權(quán)人提出的議案二和議案三，則牢牢抓住了“增信”和“利息償付”兩個(gè)核心訴求。

其中議案二要求，展期1年的同時(shí)，需由深鐵集團(tuán)或其他深圳國企提供全額不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，或其他有效抵質(zhì)押措施，且12月15日必須正常兌付利息，本期債券還需優(yōu)先于后續(xù)到期債券償付。

這一方案獲得了83.4%的同意率，雖未達(dá)90%的生效門檻，但已反映出多數(shù)債權(quán)人的底線訴求。議案三同樣要求增信和按期付息，僅未明確抵質(zhì)押條件，最終獲得18.95%的支持率。

從投票結(jié)果不難看出，債權(quán)人的耐心早已耗盡，“無增信不展期”成為共識(shí)。

上海浦東發(fā)展銀行披露的會(huì)議公告顯示，此次參會(huì)的18家機(jī)構(gòu)持有人，代表了99.45%的有效表決權(quán)，如此高的參與度和明確的反對(duì)態(tài)度，足以說明萬科的信任危機(jī)已全面爆發(fā)。

“輸血”變“明算賬”

此前，萬科之所以能在流動(dòng)性緊張的情況下未發(fā)生公開債務(wù)違約，離不開第一大股東深圳地鐵集團(tuán)的持續(xù)“輸血”。

自2025年2月10日以來，深鐵集團(tuán)已13次出手，累計(jì)向萬科提供314.6億元的流動(dòng)性支持。

但這份“兜底”并非無代價(jià)，深鐵集團(tuán)因萬科虧損已導(dǎo)致自身報(bào)表巨虧334.6億元，無條件支援顯然已難以為繼。

更關(guān)鍵的是雙方的合作模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

從深鐵集團(tuán)披露的關(guān)聯(lián)交易公告來看，此前13次支援中，僅有4次萬科按50%-70%的抵質(zhì)押率提供了增信資產(chǎn)，其余9次僅約定深鐵“有權(quán)要求提供擔(dān)保”。

但在2025年11月2日，萬科與深鐵簽訂的框架協(xié)議明確規(guī)定，萬科須為每筆借款提供抵質(zhì)押擔(dān)保，這意味著，萬科不僅要為之前的借款補(bǔ)上200多億的抵押物，未來的任何支援都將是“明算賬”的抵押借貸。

這一變化直接引發(fā)了其他債權(quán)人的恐慌：若萬科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都優(yōu)先抵質(zhì)押給深鐵集團(tuán)，其他債權(quán)人的利益將如何保障？

這也正是債權(quán)人在展期議案中堅(jiān)決要求增信的核心原因。當(dāng)“白衣騎士”開始計(jì)較成本，萬科的債務(wù)化解之路變得更加艱難。

行業(yè)重組潮下，萬科的必然選擇？

展期失敗的背后，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)化解邏輯的轉(zhuǎn)變。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，自2024年初多部委建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和融資“白名單”以來，行業(yè)支持政策頻繁出臺(tái)，房企債務(wù)化解已從“展期為主”轉(zhuǎn)向“削減債務(wù)”為主，碧桂園、融創(chuàng)、龍光等多家房企已通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)大幅削債。

對(duì)比同行案例，碧桂園境外債重組已實(shí)現(xiàn)約七成削債，融創(chuàng)境內(nèi)債重組削債比例超五成，龍光集團(tuán)削債比例也從四成提升至近七成。

這些案例表明，系統(tǒng)性的債務(wù)重組已成為出險(xiǎn)房企的主流出路。

對(duì)萬科而言，展期失敗或許只是一個(gè)信號(hào)，全面?zhèn)鶆?wù)重組大概率將是其最終選擇。

所謂債務(wù)重組，本質(zhì)上是一次“財(cái)務(wù)大手術(shù)”：將所有債權(quán)人召集在一起，通過本金打折、利息減免、延長還款期或債轉(zhuǎn)股等方式，重新制定還款方案。

這一過程對(duì)各方都是陣痛，但從行業(yè)趨勢(shì)來看，卻是房企實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清的必經(jīng)之路。

值得注意的是，當(dāng)前公募REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等工具已成為房企盤活資產(chǎn)的重要手段，華潤置地、招商蛇口等企業(yè)已通過REITs上市補(bǔ)充資金，這或許也將成為萬科重組的重要方向。

從萬科2024年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，其資產(chǎn)合計(jì)12862.6億元，負(fù)債合計(jì)9474.05億元，凈利潤虧損487.04億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅38億元，僅憑自身現(xiàn)金流已無法覆蓋到期債務(wù)。

在行業(yè)政策引導(dǎo)和自身財(cái)務(wù)壓力的雙重作用下，債務(wù)重組已成為萬科“活下去”的關(guān)鍵選項(xiàng)。