本月廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)買賣市場迎來年終沖刺，前半月產(chǎn)業(yè)相關(guān)用地成交占比達(dá)32%。在這片繁榮背后，拿地主體結(jié)構(gòu)正發(fā)生深刻變化：國企及地方城投公司繼續(xù)擔(dān)當(dāng)托底主力，而制造業(yè)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)資本跨界入場成為新趨勢。

這一變化不僅反映了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，更預(yù)示著廣州產(chǎn)業(yè)空間載體將迎來新一輪升級與重構(gòu)。

01 市場格局：國企主導(dǎo)與產(chǎn)業(yè)資本補充

2025年12月的廣州產(chǎn)業(yè)用地市場，拿地格局呈現(xiàn)“國企為主、新勢力補充”的鮮明特征。國企及地方城投公司仍是產(chǎn)業(yè)用地拿地主力，知識城產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團、南沙開發(fā)建設(shè)集團等平臺公司通過底價拿地承接重點產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)任務(wù)。

這些平臺公司實質(zhì)上是區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落地執(zhí)行者，通過提前介入土地開發(fā)，保障產(chǎn)業(yè)載體的定向供給和專業(yè)化運營。

產(chǎn)業(yè)資本成為不可忽視的新興力量。此類產(chǎn)業(yè)資本跨界拿地現(xiàn)象逐漸增多，反映出制造業(yè)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸的趨勢。

與傳統(tǒng)開發(fā)商不同，產(chǎn)業(yè)資本更關(guān)注土地與自身業(yè)務(wù)的協(xié)同性，多選擇規(guī)模小、密度低的地塊，通過與專業(yè)代建方合作彌補開發(fā)經(jīng)驗不足。

02 國企托底：區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的落地執(zhí)行者

國企在廣州產(chǎn)業(yè)用地市場中扮演著“穩(wěn)定器”角色。12月15日，廣州成功出讓的4宗涉宅用地均以底價成交，珠江實業(yè)以22.1億元總價拿下天河區(qū)金融城東區(qū)地塊，中交城投和科學(xué)城聯(lián)合體斬獲黃埔長洲島地塊，南沙開建則收入靈山島兩宗地塊。

這些國企拿地行為背后，是對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)布局。以南沙區(qū)為例，2025年上半年該區(qū)成交用地面積達(dá)118.1萬平方米，位居廣州各區(qū)第一，其中23宗均為產(chǎn)業(yè)用地。萬頃沙鎮(zhèn)和龍穴街道作為重點發(fā)展區(qū)域，地塊主要由南沙區(qū)屬國企南沙開發(fā)建設(shè)集團下屬項目公司競得。

國企托底模式尤其在外圍區(qū)域表現(xiàn)明顯。南沙、增城等外圍區(qū)域以新增供應(yīng)為主，依托政策紅利吸引投資，由地方國企兜底拿地推動片區(qū)開發(fā)。這種“政策引導(dǎo)供應(yīng)，城投托底成交”的路徑，保障了產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

03 產(chǎn)業(yè)資本入場：跨界發(fā)展的新探索

產(chǎn)業(yè)資本入場成為今年廣州土地市場的一大亮點。12月12日，廣州市永輝紙業(yè)有限公司以3.11億元拿下增城區(qū)荔湖街地塊，這家主營包裝用紙制造的企業(yè)正式涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而早在7月份，白云區(qū)龍歸地塊被廣州云山壹號房地產(chǎn)有限公司以11.37億元競得，其母公司益云集團是來自白云區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商。

產(chǎn)業(yè)資本拿地呈現(xiàn)明顯共性特征：規(guī)模小、環(huán)境好、密度低，適合做精品項目。如荔湖街地塊計算容積率建筑面積僅3.64萬平方米，容積率低至1.1；龍歸地塊容積率為1.7，生態(tài)資源得天獨厚。這些特征與產(chǎn)業(yè)資本首次試水、控制風(fēng)險的需求高度契合。

面對缺乏住宅開發(fā)經(jīng)驗的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)資本多選擇與專業(yè)代建企業(yè)合作。益云集團宣布與龍湖集團旗下的龍湖龍智造簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開發(fā)“嶺南1號”項目。這種合作模式為產(chǎn)業(yè)資本跨界發(fā)展提供了可行路徑，降低了入門門檻。

04 區(qū)域差異：核心區(qū)與外圍區(qū)的不同邏輯

廣州各區(qū)域在產(chǎn)業(yè)用地拿地主體結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)明顯差異。核心區(qū)域如天河、黃埔等中心城區(qū)，產(chǎn)業(yè)用地以“存量提質(zhì)+兼容開發(fā)”為主，拿地主體多為實力雄厚的國企和知名開發(fā)商。

天河金融城東區(qū)通過連片開發(fā)模式推出產(chǎn)業(yè)兼容居住、商業(yè)的綜合地塊，這類優(yōu)質(zhì)地塊往往由珠江實業(yè)等國企競得。

外圍區(qū)域則呈現(xiàn)不同特點。增城區(qū)通過地塊置換等方式吸引本土產(chǎn)業(yè)資本參與，成功引入永輝紙業(yè)等制造業(yè)企業(yè)跨界發(fā)展。南沙區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)地理幾何中心，吸引深圳市屬國企農(nóng)產(chǎn)品公司全資子公司廣州南沙海吉星國際供應(yīng)鏈落戶，計劃經(jīng)營多式聯(lián)運及運輸代理業(yè)。

白云區(qū)的案例尤為典型。該區(qū)今年上半年地區(qū)生產(chǎn)總值增速全市第一，固定資產(chǎn)投資完成645.29億元，同比增長5.1%。強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭吸引了越秀地產(chǎn)等企業(yè)積極布局，其中衡器廠地塊打造的越秀·云萃項目開盤即實現(xiàn)“日光盤”佳績。

05 趨勢展望：專業(yè)化分工與風(fēng)險管控

展望未來，廣州產(chǎn)業(yè)用地拿地主體格局將延續(xù)多元化趨勢，并朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

國企將繼續(xù)在重大產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)作用，特別是在黃埔、南沙等重點功能區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)中擔(dān)當(dāng)主力。

產(chǎn)業(yè)資本跨界拿地需要建立有效的風(fēng)險管控機制。對于沒有產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)而言，獨立操盤項目存在較大風(fēng)險。專業(yè)代建合作將成為主流模式，如龍湖龍智造已為多個產(chǎn)業(yè)資本項目提供代建服務(wù)，其中龍湖亞倫·央璟頌項目去化率超過95%。

拿地主體結(jié)構(gòu)變化也帶來了產(chǎn)品類型的多元化。產(chǎn)業(yè)資本更傾向于開發(fā)與自身主業(yè)協(xié)同的特色園區(qū)，如益云集團在白云區(qū)打造的益云科創(chuàng)中心、1688美妝全球選品中心等項目，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的有機結(jié)合。

政策層面也在積極引導(dǎo)市場健康發(fā)展。2025年廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整和技術(shù)修正實施細(xì)則》，通過簡化審批程序、提高審批效率，為各類市場主體參與產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)創(chuàng)造了更好環(huán)境。

隨著更多市場主體的參與，廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式正從單一的土地開發(fā)向綜合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營轉(zhuǎn)變。對投資者而言，與專業(yè)機構(gòu)合作、聚焦特定產(chǎn)業(yè)賽道、充分利用政策紅利，將成為在復(fù)雜市場中勝出的關(guān)鍵策略。