眼下，買房半徑收縮，需求都在回歸核心。

津城回歸市區(qū)，濱城回歸開發(fā)區(qū)。

不過(guò)，天津“兩極”一邊因內(nèi)城再生打的火熱，另一邊卻在新盤方面捉襟見肘。

開發(fā)區(qū)太需要新供應(yīng)了！

全年一半的時(shí)間，片區(qū)的新房供應(yīng)“掛零”，導(dǎo)致難以激發(fā)市場(chǎng)成交。

9月，開發(fā)區(qū)一新盤入市，帶動(dòng)了當(dāng)月區(qū)域整體成交量，不僅達(dá)到了年度單價(jià)峰值，也促成了近兩年單月最高成交量。

也就是說(shuō)，成交量收窄并非源于需求端，只是因?yàn)樾卤P真的太少了。

不過(guò)，明年這一局面將有所改觀，預(yù)計(jì)有7個(gè)新盤入市。

其中就包括去年11月底天保摘得的二大街麥德龍地塊，這也是濱城主軸上的最后一宗宅地。

客觀說(shuō)，在明年的市場(chǎng)中買房人應(yīng)當(dāng)給予這個(gè)盤更高的關(guān)注度。

基于三個(gè)原因。

三大

【城市底盤】

天保麥德龍地塊，位于開發(fā)區(qū)第二大街北側(cè)，其地段具備“三高”特征。

即城市段位高、配套能級(jí)高、居住圈層高。

城市段位高

自1984年泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建立以來(lái)，就沿著二大街由西向東發(fā)展。

不論從情感還是從城市定位上，它都是不可替代的濱城主軸。

早在2021年，就正式公布了《天津國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》。

總體規(guī)劃首次明確，濱城核心區(qū)重點(diǎn)圍繞于家堡、泰達(dá)MSD等地區(qū)，打造濱城中央活力區(qū)。

作為老牌貴族的泰達(dá)MSD被直接點(diǎn)名，奠定了核心區(qū)的“王者”地位。

伴隨而來(lái)的是，先進(jìn)的城市規(guī)劃與建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的精英界面，比肩世界的核心綠帶規(guī)劃。

一半是靜謐自然的中央公園，一半是摩登都市的川流不息。

配套能級(jí)高

整個(gè)區(qū)域高端配套肉眼可見的完整，國(guó)際學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院……含金量極高。

甚至建立了在全國(guó)范圍內(nèi)都難得一見的都市高爾夫球場(chǎng)。

聚焦天保麥德龍地塊。

周邊包含周大福金融中心、K11、泰達(dá)MSD等地標(biāo)級(jí)商業(yè)，在整個(gè)天津都是首屈一指的。

高端商務(wù)場(chǎng)所以及商業(yè)矩陣，形成超一流的多樣化業(yè)態(tài)。

充分滿足塔尖圈層日常辦公及消費(fèi)等多重場(chǎng)景。

與此同時(shí)，周邊還有開發(fā)區(qū)圖書館、市民廣場(chǎng)、會(huì)展中心等文化運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，提供全面的人文休閑環(huán)境。

地塊東側(cè)還緊鄰濱城目前唯一在運(yùn)營(yíng)的軌道交通9號(hào)線太湖路站。

要知道，這是連接津?yàn)I雙城的重要通道，觸達(dá)多個(gè)核心區(qū)域，能最大程度縮短通勤時(shí)間

居住圈層高

開發(fā)區(qū)，一直是有豪宅血統(tǒng)的，房?jī)r(jià)也一度成為天津的“高光”。

2011年，南開新房成交均價(jià)1.9萬(wàn)/平米。

開發(fā)區(qū)呢？竟然高達(dá)1.7萬(wàn)/平米，幾乎與南開持平。

2017年，萬(wàn)科柏翠園單價(jià)已高達(dá)4.7萬(wàn)/平米，融科瀚棠3.9萬(wàn)/平米，萬(wàn)通華府3.8萬(wàn)/平米……

毫不夸張地說(shuō)，區(qū)域內(nèi)遍地豪宅，硬生生的碾壓了市區(qū)房?jī)r(jià)。

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，開發(fā)區(qū)尤其是泰達(dá)MSD周邊成為了濱城Old Money的聚集地，這也為新地塊奠定了“地段恒產(chǎn)”的屬性。

高級(jí)的城市界面、多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)、錯(cuò)落的天際線、規(guī)模化的改善住宅，疊加高濃度的人氣，使得板塊具備了天津少有的“高級(jí)煙火氣”。

【教育盤】

有一說(shuō)一，地塊周邊的泰達(dá)實(shí)驗(yàn)九年一貫制學(xué)校近年來(lái)的口碑越來(lái)越好。

單純看學(xué)校的話，開發(fā)區(qū)一小是很多家長(zhǎng)的首選，但是學(xué)片內(nèi)的房源房齡太老了，居住屬性較差。

再者，當(dāng)下的貫通式教育又是主流。

因?yàn)樾W(xué)升初中不需要搖號(hào)，所以學(xué)區(qū)比較穩(wěn)定，家長(zhǎng)放心。

尤其是泰達(dá)實(shí)驗(yàn)的九年一貫制學(xué)校在教育品質(zhì)上相對(duì)領(lǐng)先，無(wú)疑是錦上添花。

優(yōu)質(zhì)的教育資源與新地塊的“聯(lián)動(dòng)”打造了一個(gè)完美的教育閉環(huán)。

教育質(zhì)量、居住環(huán)境、人文底蘊(yùn)，都是促進(jìn)接受良好教育的重要因素。

更何況，片區(qū)內(nèi)還擁有開發(fā)區(qū)的老牌“強(qiáng)校”，涵蓋從幼兒園到高中的全齡化教育體系。

對(duì)于高端客群來(lái)說(shuō)，好的住宅應(yīng)當(dāng)是滿足工作、社交、家庭、自我在內(nèi)的四重需求。

在家庭環(huán)節(jié)中，孩子又是重中之重。

在某種程度上，教育資源已不單純是影響房?jī)r(jià)的因素，更是改變生活方式的重要環(huán)節(jié)。

【“享未來(lái)”盤】

隨著行業(yè)中“品牌效應(yīng)”的日益凸顯，新盤的開發(fā)已開始轉(zhuǎn)向體系化的品質(zhì)躍升。

換言之，硬件與軟件需要“齊頭并進(jìn)”。

天?；ㄗ鳛樘旖驑鞘械念^部房企，首創(chuàng)性提出“享未來(lái)社區(qū)”概念，并付諸于實(shí)踐。

這也成為了天保基建的一大品牌IP。

客觀說(shuō)，這完完全全是一種“長(zhǎng)期主義”的體現(xiàn)。

不僅根據(jù)新盤的地域特征進(jìn)行在地化設(shè)計(jì)，更在已交付的社區(qū)中得以落實(shí)。

在空港，享未來(lái)社區(qū)首次亮相，涵蓋幼兒拓展學(xué)堂、四點(diǎn)半學(xué)堂、共享圖書館、共享健身、健康小屋等多元化社區(qū)生活場(chǎng)景。

更難得的是，就連20年前的金海岸社區(qū)中增加了享未來(lái)服務(wù)。

正因如此，天?；ǖ钠放坡暲嗽谑袌?chǎng)中越來(lái)越強(qiáng)。

天保4.0產(chǎn)品落地

有了三大底盤的加持，無(wú)疑給天保麥德龍地塊進(jìn)行了精確定位——迎合高端客群的“喜好”。

需要明確，高端客群對(duì)于專屬性和唯一性的追求是非常迫切的。

從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，二大街的最后一宗宅地已經(jīng)決定了產(chǎn)品的不可替代性。

在某種程度上，它被給予了“地標(biāo)性”住宅的厚望。

資源的占有，是“塔尖”的核心本質(zhì)。

從現(xiàn)有釋放的資料不難看出，項(xiàng)目的地塊排布充分體現(xiàn)“鬧中取靜”的專屬生活。

項(xiàng)目四至，除南側(cè)為主干道以外，其余均為城市支路，人流量與車流量有限，最大程度降低了城市喧囂的干擾。

而且南側(cè)雖然為主干道，但在樓座排布上，將社區(qū)底商作為屏障與住宅進(jìn)行隔絕，最終達(dá)到了“鬧中取靜”的效果。

效果圖

同時(shí)，在產(chǎn)品顏值上體現(xiàn)出“身份化”標(biāo)簽。

不論是沿街展面，還是建筑立面，都對(duì)城市景觀起到了正向提升的作用。

效果圖

要知道，在開發(fā)區(qū)41年的發(fā)展過(guò)程中，每十年就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)地標(biāo)性建筑。

所以，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不僅要彰顯出業(yè)主的身份，更要凸顯匹配地段能級(jí)的標(biāo)識(shí)性。

在沿街展示面上，天保麥德龍地塊極力與城市天際線保持統(tǒng)一。

效果圖

在建筑形制上也力求簡(jiǎn)約、高級(jí)，在建材配色上與周邊的泰達(dá)MSD、周大福金融中心相得益彰，具備繁華都市的摩登感。

此外，在地塊的“技術(shù)指標(biāo)”上也為業(yè)主的圈層生活增添了重要保障。

效果圖

社區(qū)體量

288戶的小體量社區(qū)，體現(xiàn)的是小而美的精致。

相比于密度超高的高層社區(qū)來(lái)說(shuō)，大幾百戶甚至上千戶不足為奇。

但在人均資源占有和物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)上，會(huì)產(chǎn)生一定程度的衰減。

“小開發(fā)”則是充分提高了社區(qū)服務(wù)的“專注度”，從一對(duì)多轉(zhuǎn)變?yōu)榻朴谝粚?duì)一的體驗(yàn)。

這對(duì)于圈層的營(yíng)造是十分友好的，在一些環(huán)節(jié)上能進(jìn)行“高級(jí)定制”。

全架空設(shè)計(jì)

本身，空間多樣化的利用就是為了呈現(xiàn)出不同以往的空間結(jié)構(gòu)，會(huì)極大地影響業(yè)主的生活方式。

我們一直強(qiáng)調(diào)，立體居住是面向未來(lái)的大趨勢(shì)。

尤其地塊在規(guī)劃中，進(jìn)行了雙下沉庭院+室內(nèi)會(huì)所的設(shè)計(jì)。

這就更加夯實(shí)了地塊“高端改善”的屬性，以及城市精英的圈層感。

戶型面積

五座樓棟，均采用了雙拼兩梯兩戶的形式，根據(jù)地塊技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，戶均面積在118平米左右。

本次的兩梯兩戶設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)中戶帶連廊的戶型不同，真正實(shí)現(xiàn)了全明格局，每一間房都擁有直接采光，通風(fēng)與視野都顯著提升。

陽(yáng)光從早到晚在房間里流轉(zhuǎn)，連空氣都仿佛更通透幾分。

市場(chǎng)也早已給出真實(shí)的反饋，它不僅帶來(lái)了更安靜的電梯間，更是堪比一梯一戶的私享入戶體驗(yàn)。

據(jù)了解，項(xiàng)目“放風(fēng)”面積段在105-140平米之間，適配改善的“黃金尺度”。

更關(guān)鍵的是，這個(gè)面積段放在開發(fā)區(qū)是具有一定優(yōu)勢(shì)的。

要知道，周邊的新盤基本上都是140平米起步，這就造成了面積段的“缺失”。

根據(jù)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，片區(qū)內(nèi)300萬(wàn)以下房源成交占比占到了67%；其中200-300萬(wàn)成交占比33%；其次300-500萬(wàn)成交占比25%；

而總價(jià)500萬(wàn)以上成交占比僅為7%，且成交均價(jià)與250-300萬(wàn)成交基本持平。

天保麥德龍為此進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，并給出了一套行之有效的“市場(chǎng)方案”。

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新地塊與其他項(xiàng)目沒(méi)有處在同一個(gè)賽道上。

雖然明年片區(qū)供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)激增，但大戶型的賽道過(guò)于擁擠。

一方面，濱城的“老錢”數(shù)量有限，短時(shí)間內(nèi)形成了供大于求的局面，不利于房?jī)r(jià)；

另一方面，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，塔尖階層不會(huì)沖動(dòng)消費(fèi)，會(huì)更加務(wù)實(shí)。

那么，天保麥德龍地塊的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了，用面積段控制總價(jià)。

反而，會(huì)獲得更廣泛的受眾群體。

無(wú)論如何，天?；ㄒ谛碌貕K當(dāng)中進(jìn)行一次顛覆性改變。

不論是站在城市，還是品牌發(fā)展的角度，新產(chǎn)品是肩負(fù)使命的。

一直以來(lái)，天?；ㄉ罡_發(fā)區(qū)和空港，近年來(lái)在產(chǎn)品力的高度進(jìn)階肉眼可見。

去年，中心商務(wù)區(qū)的封面產(chǎn)品：天保天成燕居，首開一舉奪得全市銷冠的成績(jī)，五開五捷貫穿始終。

作為板塊唯一，產(chǎn)品力直接突破天花板。

而這次的麥德龍地塊，手握城市核心絕版地段，又恰逢當(dāng)下產(chǎn)品力創(chuàng)新最活躍的市場(chǎng)周期。

這塊地所承載的，早已不只是一個(gè)樓盤，它既是老開發(fā)區(qū)煥新的關(guān)鍵落子，也是城市新銳家庭改善居住的理想標(biāo)的。

未來(lái)項(xiàng)目還將延用天保天成燕居營(yíng)銷中心，再創(chuàng)輝煌佳績(jī)。

“禮成”二大街，則意味著它在產(chǎn)品力方面能夠完成從追趕到超越的目標(biāo)，具有里程碑式的意義。

所以，明年的區(qū)域樓市，已經(jīng)為天保基建的新項(xiàng)目預(yù)留了熱點(diǎn)席位。