2019年他花216萬買了套房，2023年賣了160萬，如今這套房只要100萬就能買回來。

聽起來好像虧了116萬對(duì)吧？

但讓人大跌眼鏡的是他竟然還說自己是“賺了”！

在公司茶水間大家你一言我一語，算了一圈賬竟然真有點(diǎn)道理。

今天咱們就來掰扯掰扯，這種看似“房價(jià)腰斬”的操作背后到底是虧是賺？

01、“房子跌價(jià)”，真的就是虧了？

咱們先來看看這哥們的“買—賣—再買”全過程。

2019年他216萬買了一套房，首付100萬，貸款116萬，當(dāng)時(shí)利率是5.88%，30年等額本息。

4年后也就是2023年，這房子賣了160萬。

扣除當(dāng)時(shí)還剩107.52萬貸款，他手里落袋為安的是52.48萬元。

現(xiàn)在2025年了，他發(fā)現(xiàn)這套房掛牌只要100萬。

也就是說用之前賣房拿到的那52萬里的13萬多當(dāng)首付，他又能買回來了。

光聽數(shù)字肯定有人要跳出來說：這還不叫虧？

房價(jià)從216萬跌到100萬！

但冷靜點(diǎn)，真虧了嗎？

賬得細(xì)細(xì)算！

02、4年持有成本，到底花了多少錢？

這四年他可不是白住的。

貸款116萬，利率5.88%，每月還款大概6850塊，48個(gè)月總共還了差不多34.9萬。

但這里面本金其實(shí)才還了8.48萬，剩下的26.42萬都是利息！

再加上最初的契稅、買房手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)啥的，零零總總算上大概花了4萬。

合計(jì)一下這四年“持有成本”大概是38.9萬。

但你別忘了，他賣房后進(jìn)賬是52.48萬。

那扣掉成本他兜里還剩下13.58萬。

對(duì)，就是這13萬出頭的錢，讓他如今還能用來重新買這套房。

所以說白了這不是虧，而是“變現(xiàn)之后凈落13萬”。

這筆錢他要是吃喝玩樂全花掉了，那確實(shí)啥也不剩。

但如果拿來繼續(xù)買房，那就又是另一種玩法了。

03、用這13萬，再買同一套房？他真賺大了！

現(xiàn)在這房子只要100萬，他用13.58萬當(dāng)首付，貸款86.42萬就能拿下。

你可能會(huì)說，那不還是貸款？

可別小看這一步——利率現(xiàn)在可是3.05%，不是原來那5.88%了！

利息這塊差了多少你知道嗎？

原來116萬貸款30年下來，要還利息128.23萬；

現(xiàn)在只貸款86.42萬，利率還低，總利息才44.59萬。

也就是說他一下子少背了將近84萬的利息！

再加上少貸款了30萬出頭，整個(gè)財(cái)務(wù)壓力立馬輕了好幾檔。

這操作別說叫“虧”，簡直是房市低谷期的典范操作。

04、精準(zhǔn)算一筆賬：他到底賺了多少？

咱把這筆賬掰開揉碎：

少背債務(wù)：約29.58萬

少付利息：約83.64萬

扣掉之前4年已支付利息：26.42萬

新買房的契稅、雜費(fèi)啥的再扣個(gè)4萬

這樣下來凈收益是：

29.58 + 83.64 - 26.42 - 4 = 82.8萬

注意，這還只是“賬面直觀收益”，如果他中間這52萬沒有立刻買房而是拿去做了短期理財(cái)，那收益還能往上加。

你還覺得他是“虧了60萬”的倒霉蛋嗎？

事實(shí)上保守估計(jì)他已經(jīng)凈賺80多萬！

05、房子不是漲跌那么簡單，真正決定你賺賠的，是“怎么做選擇”

你看那些天天盯著房價(jià)漲跌喊“腰斬虧死了”的人，看的只是表面。

房子這種東西不是光看價(jià)格，還得看利率、貸款年限、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

這哥們聰明在哪？

他不是死扛，而是在高位及時(shí)變現(xiàn)；

他不是換租，而是選在房價(jià)低點(diǎn)+利率低點(diǎn)再買入；

他不是拿著現(xiàn)金瞎花，而是穩(wěn)穩(wěn)地把資產(chǎn)再配置回去。

這就是財(cái)商。

不是誰都有條件去“賣高買低”，但看清這背后的邏輯是我們每個(gè)人都該掌握的基本能力。

05、房子不是漲跌那么簡單，真正決定你賺賠的，是“怎么做選擇”

你看那些天天盯著房價(jià)漲跌喊“腰斬虧死了”的人，看的只是表面。

房子這種東西不是光看價(jià)格，還得看利率、貸款年限、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

這哥們聰明在哪？

他不是死扛，而是在高位及時(shí)變現(xiàn)；

他不是換租，而是選在房價(jià)低點(diǎn)+利率低點(diǎn)再買入；

他不是拿著現(xiàn)金瞎花，而是穩(wěn)穩(wěn)地把資產(chǎn)再配置回去。

這就是財(cái)商。

不是誰都有條件去“賣高買低”，但看清這背后的邏輯是我們每個(gè)人都該掌握的基本能力。