潘石屹的“逃頂傳奇”，想必很多人都聽說過。

第一次是1998年，那時(shí)海南地產(chǎn)火爆，很多人認(rèn)定了買入穩(wěn)賺不賠，可潘石屹卻迅速賣掉手上所有項(xiàng)目，帶著錢去了北京。

結(jié)果他走后不久，海南樓市泡沫破裂，不少人賠得精光，而他早已安全上岸。

第二次是在2014年左右，別的開發(fā)商還在拼命買地?cái)U(kuò)張，潘石屹卻開始大舉拋售資產(chǎn)。三四年里，他賣掉7處核心商圈物業(yè)，收回約400億資金。

當(dāng)年在一檔專訪中，有人問他，“為什么別的企業(yè)都在做大沖銷售額，你卻要賣掉賣掉400多億的物業(yè)，走一條完全相反的路時(shí)”，他回答得很直接：因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的判斷不同。

他解釋說，2008年前后，房地產(chǎn)機(jī)會(huì)多、上漲空間大，只要守規(guī)矩，幾乎沒風(fēng)險(xiǎn)。但到了2018年，情況變了——很多大企業(yè)借的是美元外債，賺的卻是人民幣，匯率一變，風(fēng)險(xiǎn)就來了。

事實(shí)也如他所料。2020年恒大美元債暴雷后，華夏幸福、藍(lán)光等一批房企的境外債務(wù)也接連出問題。匯率波動(dòng)成了壓垮不少公司的最后一根稻草。

而潘石屹在此之前就已經(jīng)嗅到風(fēng)險(xiǎn)，從2016年起，他就不再拿地。

他能如此精準(zhǔn)踩點(diǎn)，主要是他的判斷基于兩個(gè)很樸素的道理：一看供求平不平衡，二看回報(bào)率合不合理。

那時(shí)候，銀行貸款利率約4.9%，但房子的租金回報(bào)率只有1%左右。他覺得這明顯不正常，不可持續(xù)。

當(dāng)時(shí)不少人并不認(rèn)同他，依舊在瘋狂擴(kuò)張。但現(xiàn)在回頭看，他當(dāng)時(shí)的判斷和決策，確實(shí)讓人佩服！

那么，對(duì)于未來，他又是如何判斷的呢？

不少行內(nèi)人士一致認(rèn)為，未來三年樓市大概率會(huì)朝這3個(gè)方向走：

方向一：因斷供帶來的房?jī)r(jià)波動(dòng)

談到這個(gè)問題，就不得不說一說“經(jīng)營(yíng)貸”。2020-2021年，不少人為避開高利率房貸，轉(zhuǎn)而申請(qǐng)利率更低的經(jīng)營(yíng)貸來買房，指望房?jī)r(jià)上漲后套利還債。

但經(jīng)營(yíng)貸通常每3-5年就需要續(xù)貸一次，2024年開始正好進(jìn)入續(xù)貸高峰。續(xù)貸時(shí)銀行會(huì)重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，如果房?jī)r(jià)跌了（比如之前500萬的房子現(xiàn)在只值300萬），業(yè)主就得補(bǔ)上差價(jià)才能續(xù)貸。

如果補(bǔ)不上，就只能賣房還貸。但這兩年市場(chǎng)冷清，掛牌率激增，很多好房子長(zhǎng)期掛牌都無人問津，更何況是差房子。再說了，即使成功賣房，很多人可能賣房后尾款還不夠還清貸款，

要是一個(gè)小區(qū)里有多戶面臨同樣問題，很可能出現(xiàn)降價(jià)拋售，進(jìn)而整個(gè)小區(qū)的價(jià)格都會(huì)受到?jīng)_擊。

方向二，房子之間的差距會(huì)拉大

這種分化分兩個(gè)情況：

第一，高層住宅和多層住宅之間的分化。

高層住宅未來維護(hù)成本高，遇到火災(zāi)、地震等應(yīng)急情況救援也更困難。再加上，隨著時(shí)間推移，這種高樓住宅的維修維護(hù)成本只會(huì)越來越高，缺點(diǎn)也越來越明顯。

到那時(shí)，以后經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，可能會(huì)更傾向選擇低密度多層住宅。加劇高層與多層之間的分化更加明顯。

第二，豪宅和普通商品房的分化。

這兩年，市場(chǎng)即使調(diào)整，但大城市的好房子依舊保持幾十萬一平的高價(jià)格，可見：好房子永遠(yuǎn)有市場(chǎng)。

比如有錢人，他們直接買豪宅，而且買起來也毫不費(fèi)力。而他們買房的目的，要么自住，要么把豪宅當(dāng)成資產(chǎn)收藏，一旦買入，不會(huì)輕易掛牌出售。

而普通商品房呢？因?yàn)楣┙o過剩，加上房產(chǎn)稅未來可能落地，還有保障房增多，所以這種住宅將來的升值空間會(huì)十分有限。

方向三，拆遷力度可能加大。

這幾年的市場(chǎng)低迷，很多地方已經(jīng)控制了土地供應(yīng)，減少新房增量。

然而當(dāng)前有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，目前待售新房面積超7.3億㎡，比上一次（2015-2018年）“去庫(kù)存”之前還要多。怎么樣消化這些庫(kù)存，成了當(dāng)前最緊迫的問題。

吃這么大的庫(kù)存，靠的是棚改拆遷，效果也很顯著，但這一次，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)債務(wù)壓力都完全不同，光靠降利率、降首付，甚至降價(jià)，效果都有限。

畢竟大家都沒什么錢了，所以很多人推測(cè)，最終還是得靠拆遷來回籠市場(chǎng)和需求，而且力度可能比之前更大。

比如現(xiàn)在推進(jìn)的舊改、城中村改造，本質(zhì)上就是“能拆則拆”。不過現(xiàn)在補(bǔ)償方式變了，以前主要賠錢，很多人靠拆遷實(shí)現(xiàn)一夜暴富，

現(xiàn)在更多是給“房票”——就是讓你拿這張票去指定區(qū)域買新房。這樣既能緩解地方資金壓力，又能幫助去庫(kù)存，同時(shí)也解決了居民安置問題。

這么看，未來幾年樓市的走向，其實(shí)已經(jīng)漸漸清晰了。