臨近年末，銀行業(yè)務(wù)到了最后沖刺階段。然而，不少銀行的經(jīng)營貸信貸投放卻呈現(xiàn)出“疲態(tài)”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，與往年相比，銀行經(jīng)營貸的利率雖然不斷創(chuàng)新低，但是很難帶來新增業(yè)務(wù)量。同時，房地產(chǎn)估值縮水導(dǎo)致經(jīng)營貸的轉(zhuǎn)貸和續(xù)貸困難，也成為目前銀行經(jīng)營貸面臨的最大煩惱。

而對于部分客戶而言，此前利用經(jīng)營貸購房的合規(guī)風(fēng)險或?qū)⒁�。雖然有中介機構(gòu)聲稱能夠“經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸”，但其中風(fēng)險重重。

貸款投放“很難做”

李威（化名）最近很苦惱，連續(xù)加了一周的班，但是業(yè)績卻沒有起色。作為深圳一家國有大行的客戶經(jīng)理，他向《中國經(jīng)營報》記者透露，年底銀行經(jīng)營貸的投放“很難做”。

“往年這個時候，我們支行的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)一個月都會有十多單。但今年12月已經(jīng)過去一半了，還沒有成一單�！崩钔硎�。

據(jù)他介紹，每年12月底是業(yè)務(wù)沖量的一個關(guān)鍵期，網(wǎng)點也會為了實現(xiàn)任務(wù)指標加大營銷力度�！皩τ谄髽I(yè)而言，每年年底也是用錢比較集中的時候，比如企業(yè)會有一些款項需要在年內(nèi)結(jié)清。但奇怪的是，今年12月份的經(jīng)營貸投放并不理想，各家銀行的貸款利率也很‘內(nèi)卷’�！�

“經(jīng)營貸利率越來越‘卷’，反映的一個信號是業(yè)務(wù)越來越不好做。”李威認為。

他告訴記者，針對經(jīng)營貸，不少深圳地區(qū)的銀行貸款投放頻頻刷新最低利率，甚至有中小銀行的利率低到了年化2.2%�！斑@個利率就是銀行為了年底拉客戶，但是貸款期限只有一年，抵押房產(chǎn)也只能獲得評估值的七成額度�！�

按照他的說法，銀行經(jīng)營貸的產(chǎn)品同質(zhì)化問題比較嚴重，業(yè)務(wù)驅(qū)動需要在政策上做一些差異化調(diào)整，包括貸款額度、利率、抵押品要求、審批難度等。如果產(chǎn)品沒有很強的市場競爭力，符合條件的客戶較少，相關(guān)業(yè)務(wù)就很難沖量。

李威認為，一些企業(yè)有資金需求，但是在征信、財報等方面會有瑕疵。這就與銀行的風(fēng)控相關(guān)�！般y行把關(guān)嚴，審批的通過率就低。部分中小銀行會為了業(yè)務(wù)降低門檻，但是頭部銀行在風(fēng)控上很難放松�！�

值得關(guān)注的是，銀行內(nèi)部對于業(yè)績的反應(yīng)也形成了怪圈。李威表示：“越是沒有客戶，越是業(yè)績不好，越是要加班�！�

記者在采訪中了解到，進入12月以來，不少銀行加大了年末經(jīng)營貸的營銷力度，但是業(yè)務(wù)量與過去相比卻增長乏力。同時，年末經(jīng)營貸的“價格戰(zhàn)”也很激烈，甚至在部分地區(qū)引起了監(jiān)管的關(guān)注。以深圳為例，當(dāng)?shù)囟嗉毅y行利率低于年化2.35%的營銷活動都相繼被叫停。

轉(zhuǎn)貸面臨尷尬境地

當(dāng)前，房價的下行也給銀行經(jīng)營貸的投放加大了難度。

一家股份制銀行武漢分行相關(guān)負責(zé)人表示，在房價下跌之后，很多客戶需要“補差額”，這讓客戶的轉(zhuǎn)貸很難�！叭绻y行在貸款中不能對房產(chǎn)評估價值給予更高的折扣，企業(yè)進行轉(zhuǎn)貸操作實際上沒有意義�！�

該負責(zé)人向記者透露，很多客戶的經(jīng)營貸屬于“高位站崗”，轉(zhuǎn)貸能夠降低貸款成本，但抵押物的評估值下降讓轉(zhuǎn)貸面臨了尷尬的境地。“手里有錢的客戶可以通過轉(zhuǎn)貸享受到低利率，但是沒錢的客戶則續(xù)貸都會有問題�！痹撠撠�(zé)人說。

記者了解到，兩三年前，銀行經(jīng)營貸的市場價格在年化3.5%左右，而目前最低貸款利率卻到了2.5%以下。但是，國內(nèi)很多城市的房產(chǎn)估值縮水都在20%以上。以一套500萬元的房產(chǎn)為例，此前在銀行貸款時能評估到350萬元到400萬元。如今，銀行貸款僅能評估到280萬元到320萬元。這就意味著，企業(yè)需要補80多萬元的差額。

“如果企業(yè)經(jīng)營情況比較好，現(xiàn)金流充足，銀行可以直接續(xù)貸。但是，企業(yè)到其他銀行轉(zhuǎn)貸很難，需要補足差額。”上述負責(zé)人表示，對于新申請的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，銀行對于企業(yè)經(jīng)營情況更為重視。以前只需要客戶提供抵押房產(chǎn)即可，現(xiàn)在需要銀行核實企業(yè)有實際經(jīng)營往來才行。

他還向記者透露，對于“補差額”的措施，有的銀行會給予更高的房地產(chǎn)估值折扣，有的銀行則用企業(yè)的其他資產(chǎn)作為貸款的增信措施，比如機械設(shè)備�！耙郧翱吭u估公司高評高貸的路子走不通了，在監(jiān)管加大了檢查力度之后，很多評估公司對房地產(chǎn)估值都趨向于保守，這對于經(jīng)營貸的影響也很大�！痹撠撠�(zé)人說。

據(jù)了解，由于市場對于房價走勢的分歧較大，部分銀行經(jīng)營貸在房產(chǎn)抵押方面甚至抬高了門檻，明確表示抵押房產(chǎn)需要在核心區(qū)域。換句話說，銀行對于抵押房產(chǎn)要求保值且有更好的流動性。

“面對這種市場行情和年底的業(yè)務(wù)沖刺，很多同事都沒有將業(yè)務(wù)重心放在經(jīng)營貸上，而是放在拉存款、企業(yè)代發(fā)，以及開發(fā)高凈值客戶買黃金等業(yè)務(wù)上。”李威表示。

“經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸”藏風(fēng)險

隨著房產(chǎn)估值縮水和銀行經(jīng)營貸到期，市場上部分此前通過經(jīng)營貸購房的業(yè)主正嘗試將經(jīng)營貸重新?lián)Q回普通住房按揭貸款，以減輕償債壓力。

記者在采訪中了解到，當(dāng)前市場上有中介機構(gòu)宣稱能進行置換，但是其中也暗藏了較大合規(guī)風(fēng)險。

多家銀行從業(yè)人士對記者表示，銀行經(jīng)營貸與住房按揭貸款不能直接轉(zhuǎn)換。經(jīng)營貸的資金用途有明確限制，如果此前客戶為了降低資金成本，使用經(jīng)營貸的資金購房，那么其本身就屬于違規(guī)行為。一旦銀行發(fā)現(xiàn)，會提前終止貸款，要求客戶限期一次性償還貸款本息。

北京一位資深中介人士向記者透露，所謂的貸款置換，其實就是通過二手房交易來完成。中介機構(gòu)會讓客戶找一名非直系親屬，二者簽署二手房交易合同并備案，再由該親屬向銀行申請住房按揭貸款。在貸款到賬后，中介機構(gòu)會先墊資幫助客戶償還企業(yè)經(jīng)營貸，隨后讓該親屬將銀行貸款金額轉(zhuǎn)給中介機構(gòu)。

“房產(chǎn)和貸款都會轉(zhuǎn)移到親屬身上，整個過程雖然沒有問題，但是客戶代價也不小�！痹撊耸勘硎�，中介機構(gòu)收取的費用不會太高，僅限于手續(xù)費和墊資的費用。但是，房產(chǎn)過戶有相應(yīng)的稅費，況且重新評估還是需要做高交易價格才行。

該人士表示，如果客戶沒有非直系親屬之類的合適人選，中介機構(gòu)也可以提供相應(yīng)人選，但是這其中不僅費用會增加不少，也會有一定風(fēng)險存在�！皹I(yè)務(wù)本身存在合規(guī)風(fēng)險，而交易對象可能還有道德風(fēng)險。作為中介機構(gòu)，其實也不愿意提供這種對接服務(wù)，擔(dān)心后續(xù)出風(fēng)險�！�

該人士坦言，有些中介會鋌而走險做這類業(yè)務(wù)，但是也不排除有些存在詐騙嫌疑�！皬娘L(fēng)險的角度看，做經(jīng)營貸轉(zhuǎn)房貸這類業(yè)務(wù)其實不合適。”

“在金融監(jiān)管的高壓態(tài)勢下，‘黑灰產(chǎn)’都是嚴厲打擊的對象。這種高風(fēng)險業(yè)務(wù)一旦出問題，中介機構(gòu)往往也難逃干系。”該人士表示。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

【中經(jīng)金融】

【中經(jīng)金融】立足于價值發(fā)現(xiàn)與分享，為您解讀最新的投融資環(huán)境變化，捕捉財經(jīng)市場重要信息，事事有關(guān)您的財富增益。