年末將至，深圳個人房屋抵押經(jīng)營貸市場再度掀起低利率熱潮。12月24日，南都灣財社記者近期走訪珠海華潤銀行、浙商銀行、中信銀行等多家銀行深圳地區(qū)網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，當前個人房屋抵押經(jīng)營貸最低利率已降至2.35%，較現(xiàn)行1年期LPR（3%）低65個基點。不過，不同銀行在貸款額度、可貸成數(shù)、準入條件等方面設置了差異化門檻，同時低利率背后潛藏的資金空轉(zhuǎn)、違規(guī)流入樓市等風險也引發(fā)業(yè)內(nèi)擔憂。行業(yè)專家提醒，市場各方需嚴守合規(guī)底線，防范金融風險。

記者走訪： 深圳多家銀行個人房屋抵押經(jīng)營貸最低利率為2.35% 有銀行最高可貸額度可達3000萬元

“目前我行個人房屋抵押經(jīng)營貸最低利率是2.35%，這是當前市場的主流低價水平?！敝楹ＨA潤銀行深圳某支行工作人員向南都灣財社記者表示。記者走訪核實了解到，這一利率并非個例，浙商銀行、中信銀行、光大銀行、工商銀行等多家銀行深圳地區(qū)網(wǎng)點的個人房屋抵押經(jīng)營貸最低利率均達到2.35%，僅招商銀行稍高，常規(guī)最低利率為2.4%，但該行信貸部客戶經(jīng)理透露，若貸款額度達到800萬及以上，可申請將利率降至2.35%。

值得注意的是，此前市場流傳的2.2%超低利率產(chǎn)品已徹底退出市場。“2.2%利率的產(chǎn)品已經(jīng)停了，之前是有個別城商行推出過，但期限僅一年，現(xiàn)在全行業(yè)最低就是2.35%了?！币晃还煞菪袀€貸經(jīng)理向記者表示。

南都灣財社記者進一步走訪發(fā)現(xiàn)，深圳地區(qū)的各家銀行在個人房屋抵押經(jīng)營貸的可貸成數(shù)、最高額度、準入條件等核心維度形成了差異化競爭格局，門檻設置各有側(cè)重。

在貸款額度方面，不同銀行的上限差距顯著。中信銀行、招商銀行最高額度可達3000萬元，超過1000萬元部分利率上浮至2.55%；浙商銀行、工商銀行最高額度為2000萬元；招商銀行800萬元以上額度有機會爭取2.35%低利率。

可貸成數(shù)上，各家銀行的寬松程度有所不同：光大銀行最為靈活，最高可貸成數(shù)可達九成，但該行深圳某支行個貸經(jīng)理也補充說明，實際批貸時需結(jié)合貸款人名下負債情況、信用記錄等綜合因素審批，最終實際批貸成數(shù)大多在八成左右；招商銀行的最高可貸成數(shù)為八成五；工商銀行、中信銀行、浙商銀行的常規(guī)可貸成數(shù)為七成，其中工商銀行深圳某支行個貸經(jīng)理表示，若借款人符合優(yōu)質(zhì)企業(yè)資質(zhì)、征信無瑕疵等特定條件，可貸成數(shù)可提升至八成五。

準入條件方面，多數(shù)銀行對企業(yè)資質(zhì)、房產(chǎn)持有時間及貸款期限有明確要求。中信銀行要求貸款人或其直系親屬名下需持有企業(yè)，抵押房產(chǎn)需為紅本房產(chǎn)且持有時間滿半年以上，貸款期限最長可達20年，但每3年需辦理一次續(xù)簽手續(xù)，最高額度3000萬元，若貸款超1000萬元利率則上浮至2.55%；工商銀行的要求更為嚴格，需滿足公司成立滿一年、房產(chǎn)持有滿一年、法定代表人或股東任職滿半年三大條件，貸款期限為三年，最高額度2000萬元，可貸成數(shù)通常為七成，優(yōu)質(zhì)客戶可提升至八成五；浙商銀行則對抵押物評估價有明確門檻，要求評估價需達到300萬元以上方可申請。

值得關注的是，招商銀行深圳某支行信貸部客戶經(jīng)理透露，該行的經(jīng)營貸收款賬戶較為靈活，可通過第三方個人賬戶收款，而非必須轉(zhuǎn)入貸款人名下的公司賬戶。對此，業(yè)內(nèi)專家直言，這一操作模式或為資金流向監(jiān)管留下漏洞，可能給違規(guī)使用資金提供可乘之機。

專家解讀： 低利率刺激信貸需求釋放 但需警惕資金空轉(zhuǎn)風險

今年以來，個人房屋抵押經(jīng)營貸利率持續(xù)走低，多地進入“2%時代”。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，個人房屋抵押經(jīng)營貸利率下調(diào)是當前經(jīng)濟形勢和政策導向下的必然選擇，對于支持小微企業(yè)、穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。

“個人房屋抵押經(jīng)營貸利率下調(diào)能夠直接降低小微企業(yè)的融資成本，緩解小微企業(yè)‘融資貴’的難題，讓企業(yè)有更多資金投入擴大生產(chǎn)、技術創(chuàng)新和市場拓展?！卑匚南卜治龅?。同時，較低的利率水平還能刺激信貸需求釋放，提升企業(yè)貸款意愿，促進資金合理流動與優(yōu)化配置，助力穩(wěn)定經(jīng)濟增長；對銀行而言，此舉可吸引更多小微企業(yè)客戶，擴大市場份額，強化普惠金融服務優(yōu)勢。此外，低利率環(huán)境還將倒逼金融創(chuàng)新升級，銀行需通過場景化服務開發(fā)、科技賦能等優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，推出更多適配小微企業(yè)的金融產(chǎn)品與服務。

北京財富管理行業(yè)協(xié)會特約研究員楊海平在接受媒體采訪時也指出，當前有效信貸需求不足，商業(yè)銀行為爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，在LPR基礎上進一步讓利，同時也是為了完成普惠型小微企業(yè)貸款考核任務，搶抓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在肯定個人房屋抵押經(jīng)營貸低利率積極意義的同時，柏文喜也著重警示了背后潛藏的三大風險。一是資金空轉(zhuǎn)風險，部分企業(yè)或借低息貸款套利，將資金投入理財、房地產(chǎn)等非經(jīng)營領域，違背支持實體經(jīng)濟初衷；二是銀行盈利壓力加劇，利率下行侵蝕凈息差，對中小銀行的資產(chǎn)質(zhì)量與經(jīng)營穩(wěn)定性影響更直接；三是風險定價失衡風險，超低利率違背定價規(guī)律難持續(xù)，銀行需在讓利實體經(jīng)濟與把控自身風險間尋求平衡。

針對經(jīng)營貸市場的競爭亂象與風險隱患，監(jiān)管部門已出臺相關措施引導行業(yè)規(guī)范發(fā)展。今年7月，深圳市銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《深圳市銀行業(yè)金融機構(gòu)推動普惠金融高質(zhì)量發(fā)展自律公約》，強調(diào)規(guī)范市場秩序，反對“內(nèi)卷式”競爭，重點加強定價、授信等行為管理，涵養(yǎng)良好金融生態(tài)。

如何有效防范個人房屋抵押經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市？柏文喜給出具體建議：銀行需將市場與審核部門分離，加強對貸款人的盡職調(diào)查，同時強化貸后管理，及時發(fā)現(xiàn)問題并實施處罰。銀行、開發(fā)商和貸款人應嚴格遵守《貸款通則》，按真實用途使用信貸資金，主動配合監(jiān)管核查，共同維護金融市場秩序。

國家金融監(jiān)督管理總局此前也專門提醒消費者，經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面存在顯著差異。比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風險。消費者應警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風險，防范合法權(quán)益受到侵害。

采寫：南都·灣財社記者 羅曼瑜