過去20年，他們沒必要。

現(xiàn)在，他們必須這樣做：要滿足購房者的需求。

2020年3月，我去合肥調(diào)研，面對烈火烹油的市場，我揮筆寫下了一篇文章：《我徹底認(rèn)慫了！拎著200萬，卻在這里根本買不到一套房！》，這篇文章在跑了8個小時、20萬的閱讀量后，因為不可抗的因素被刪了。

我很遺憾。不是遺憾文章被刪了，而是沒有被更多的人看到，沒有引起高層的重視。直到2年后，形勢急轉(zhuǎn)直下。

當(dāng)我們回望審視樓市，會得出一個這樣的結(jié)論：

自我得之，自我失之。

下午有個直播，老鐵可以預(yù)約一下：

1

以前市場太瘋狂了，只顧奔跑忽視了很多。

2020年，合肥火爆，冠絕全國。

成都長沙西安北京深圳上海南京武漢東莞佛山蘇州無錫，找關(guān)系，遞資料，跑步買，搖號搶房，茶水費滿天飛。當(dāng)時只道是平常。

我記得非常清楚，合肥調(diào)研，最難忘的一次調(diào)研之旅，市場的火爆。

19年到杭州調(diào)研，無非是一個銷售同時接待7個客戶；20年到上海調(diào)研，我們到臨港新城，人家說4點就下班了，不耽誤趕回主城；21年到合肥調(diào)研，一路跪著聽完銷售的話；18年在成都調(diào)研，就連保安都無視我們。

怎么無視呢。按照正常流程，保安小哥遠(yuǎn)遠(yuǎn)望見我們，先來一個標(biāo)準(zhǔn)的敬禮，面帶微笑引導(dǎo)去停車場，手戴著白手套貼心的拉車門、擋車窗，單手指引送入到售樓部里，對吧，標(biāo)準(zhǔn)流程就是這樣。

當(dāng)年的成都不是這樣。18年的成都太火爆了，我們一行3人開車到售樓部，天氣非常熱，沒人打傘，沒人迎接，保安小哥就站在空調(diào)門崗處，一動不動，扯著嗓子對著我們大喊：

趕緊走，別礙事。

合肥更搞笑了，那是我第一次聽到銷售講話如此直白，大家可以聽一下：我們這個樓盤，沒有學(xué)區(qū)，離地鐵口至少2、3站，這個價格不是精裝價格，勸你們?nèi)ジ浇鼧潜P再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，他們還有幾套房源，不要在我們一個項目上吊死，目前只接受全款客戶。

當(dāng)我問可以等購房資格嗎？人美心善的銷售小姐姐：

不要耽誤彼此的時間。

你打聽打聽，現(xiàn)在哪個銷售敢這么說話？

2

瘋狂之后，一切都回到了起點。

癲狂之后，所有人都意識到一件事：要滿足購房者的需求！

粗放模式徹底失效了，精細(xì)化時代來臨了。

之前，政府只想抓緊賣地，開發(fā)商只想抓緊賣房，銀行躺著就能掙錢，購房者買房就能漲，所有人都在閉環(huán)里掙扎。

一張效果圖就能快速把房子賣出去，地鐵還在規(guī)劃中就能賣房子，沒學(xué)區(qū)沒醫(yī)院沒配套？畫個圖不就完事了，什么？嫌棄是期房，愛買不買，現(xiàn)在不買下次漲800。

現(xiàn)在完全不行了。

不是四代宅不買，不是大房企不買，價格不到位不買，得房率沒有100%還有臉說，沒學(xué)區(qū)沒地鐵沒配套？活該賣不動，開發(fā)商沒有那么多的現(xiàn)金流，不敢瘋狂拿地了，不敢輕易拍地王了，銀行也不得不降息至3出頭。

牢記使命，不忘初心。

開發(fā)商的初心是：造好房子，好好造房子。

銀行的初心是：降低利率，提供穩(wěn)定貸款。

政府的初心是：好好打造一個新區(qū)，一個有配套有地鐵有學(xué)校有產(chǎn)業(yè)的新區(qū)。說的直白一點，這個新區(qū)不僅能自住，還要能留下人。

5年前，這些敢想？

大家必須明白一點：

我們不是反對價值，而是反對高房價、落地差。

雖然國內(nèi)跌了，但是東京漲了，中國香港漲了，澳洲核心城市漲了，房價漲跌都非常正常，一切無腦黑和無腦吹都不理智。

北京，望京清河奧森上地西北旺跌了不少。

深圳，上塘北站碧海寶中西麗跌了不少。

南京，河西中河西南燕子磯新玄武九龍湖百家湖也跌了不少。

武漢，光谷中心城王家墩白沙洲后湖老武昌漢陽國博跌了不少。

西安，奧體新城、灃東新城跌了不少

成都，金三林家壩白鷺灣二八萬年場跌了不少。

長沙，梅溪湖奧體洋湖跌了不少。

南昌，九龍湖艾溪湖跌了不少。

沈陽，新市府北陵東西三臺子于洪新城東湖奧體跌了不少。

以上，沒有一個是差的。

10-12萬的望京清河奧森上地，你不僅不會正眼瞧上一眼。

但是，如果降到6萬、7萬呢，真香啊。

3

有2個片區(qū)非常典型，分享一下。

一個，南京，江北新區(qū)。

一個，武漢，光谷中心城。

先說南京的江北新區(qū)。

從極熱到極冷。

17年到22年，5年多一直搶房，江核限價3.1，要加上3000精裝包，車位捆綁，首付至少8成甚至全款，別著急，以上只是證明你可以搶房了，還有一步：搖號。

中簽率非常低，最低5%。

現(xiàn)在的江北新區(qū)怎么樣了？地標(biāo)爛尾了，不重要，很多城市都爛尾了，比如武漢綠地，天津高銀（復(fù)工了），這些是面子，老百姓不需要這些，江北新區(qū)最大的問題，沒有產(chǎn)業(yè)，配套不全，炒房客太多。

沒有產(chǎn)業(yè)就留不下人，配套不全就留不住人，再加上炒房客太多，拋售的人太多了。作為想要自住的人來說，你真正需要關(guān)注的是，金融城怎么樣了，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園怎么樣了，研創(chuàng)園怎么樣了？

但是南京也有好的榜樣：河西。

當(dāng)年河西也搶房了，總價也高，這幾年跌幅也不少。

但是河西就好很多，因為有產(chǎn)業(yè)打底。河西是南京臉面，既有奧體會展元通商圈江蘇大劇院這樣的面子，同時還有各種各樣產(chǎn)業(yè)園的里子，東部的新城產(chǎn)業(yè)園、金魚嘴、游戲谷，還有永初路附近的京東阿里小米，上萬名高管/碼農(nóng)，這能差了？

最基本的配套保證能住，最有購買力的豪宅購買力，產(chǎn)業(yè)實力打底，河西的二手房跌的越多，性價比越高。同意的點贊。

軟件谷一樣，華為，VIVO，房價降，但價值一直在漲。

武漢的光谷中心城，幾乎腰斬了。

跌的多的50%，跌的少的30%。但跌的越多，性價比越高。

一是沒有斷裂帶。

光谷不是新區(qū)。光谷的發(fā)展路線非常完整，依托洪山大學(xué)城一路向東，從魯巷到關(guān)山大道到東站再到光谷中心城，完全沒有斷裂帶。

二是完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。

光谷的核心是產(chǎn)業(yè)立城。魯巷、關(guān)山大道不用說了，佛祖嶺金融港保稅區(qū)都是產(chǎn)業(yè)為主，富士康就在這里。東邊的科學(xué)島也是產(chǎn)業(yè)為主。

也就是藏龍島、花山產(chǎn)業(yè)相對弱。

三是配套很完善。

三環(huán)內(nèi)沒問題，主城嘛。三環(huán)以東，以光谷中心城為核心，11號線，19號線，地鐵有了，關(guān)豹高速，三環(huán)，高新大道，交通沒問題，也有中梁大悅城，龍湖商業(yè)。

最核心的是，還有華為、小米等產(chǎn)業(yè)基地，向東、向南都規(guī)劃了大量的產(chǎn)業(yè)園，這些產(chǎn)業(yè)園入住的企業(yè)都還可以。

你說綠地爛尾了？爛尾就爛尾唄，老百姓才不操心。

能住，能就業(yè)，能留住人。

1萬多2萬以內(nèi)的光谷中心城，還想啥？

4

20年，樓市滄海桑田。

不是他們良心發(fā)現(xiàn)，而是行業(yè)倒逼他們必須做出改變，開發(fā)商要蓋好房子，政府必須用心打造新區(qū)，光靠畫大餅已經(jīng)不管用了，以前都是靠市場催著購房者，現(xiàn)在都是求著購房者。

最后，一個福利。

買房是大事。動輒大幾十萬、幾百萬的損失，不是小數(shù)。

1對1，全國樓市，買or賣，一年僅299，還不夠你一件衣服的費用，但是換來的卻是幾百萬的資產(chǎn)安全，非常劃算。

我?guī)湍憬⒁粋€更加安全的資產(chǎn)堡壘+魔鏡體系。

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THE END