觀點指數(shù) 拿地決策更加理性，房企深耕優(yōu)質地塊 報告期內前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環(huán)比回升6.8%。中海地產、招商蛇口、保利發(fā)展控股新增的全口徑土地儲備規(guī)模領先。從權益拿地金額和新增貨值看，中海地產等多家企業(yè)居前。其中，中海地產、中建國際等企業(yè)在不同城市的拿地金額在30億元以上。房企的土地投資策略正呈現(xiàn)出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業(yè)更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備扎實數(shù)據(jù)支撐的成熟區(qū)域。

土地供應規(guī)模提升，專項債收儲閑置土地加速落地 報告期內一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規(guī)劃建筑面積13133.95萬平方米，環(huán)比回升149.72%，供應土地起始樓面價3167元每平方米。11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現(xiàn)仍顯疲軟，起始價格的持續(xù)下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎。11月份，地方債的發(fā)行規(guī)?？偭坑兴鶖U張，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規(guī)模也進一步擴大。專項債券發(fā)行的加速和規(guī)模的擴大，向市場傳遞出積極信號，有助于增強市場主體對經濟發(fā)展的信心，穩(wěn)定市場預期。

土地市場環(huán)比回暖，二三線市場企穩(wěn)回升 報告期內，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4842.52萬平方米，環(huán)比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環(huán)比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環(huán)比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。一二三線城市住宅用地成交，呈現(xiàn)整體環(huán)比回暖但同比仍顯低迷的態(tài)勢，市場修復力度有限。成交規(guī)模方面，各線城市土地規(guī)劃建筑面積與成交總價均實現(xiàn)環(huán)比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復。10月土地購置費累計值為28653.01億元，環(huán)比上升8.64%，同比下降11.3%。

重點城市土地供應成交環(huán)比回升，核心資產受捧 據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于掛牌進行中，起始價483.20億元，環(huán)比回升32.01%，面積612.11萬平方米。成交方面：6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環(huán)比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環(huán)比回升17%。整體而言，核心區(qū)域地塊（如北京朝陽）因稀缺性引發(fā)高溢價競爭，郊區(qū)及非核心區(qū)（如北京房山、深圳光明）多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資產，對非核心區(qū)域持謹慎態(tài)度，整體市場平穩(wěn)運行。

頂層設計明確方向，多維度加速構建城市更新支持體系 2025年中央密集部署城市更新，明確其為新型城鎮(zhèn)化重要抓手，推進“好房子”建設及高質量發(fā)展。政策支持體系多維構建：發(fā)改委擴容REITs至更新設施等領域，提供融資渠道；地方實踐創(chuàng)新突破，重慶“容積率獎勵”、上?！皣笾鲗А薄V州“原拆原建”、北京“更新類REITs”等模式涌現(xiàn)。1-10月全國新開工改造老舊小區(qū)2.51萬個，多地超額完成。城市更新正從頂層設計向多維實踐深化，未來有望成為穩(wěn)投資、惠民生、促轉型的重要引擎。

拿地決策更加理性，房企深耕優(yōu)質地塊

觀點指數(shù)發(fā)布的房地產企業(yè)新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企單月新增土地建筑面積309.49平方米，環(huán)比回升6.8%。

值得注意的是，前50房企1-11月累計新增土地建筑面積4543.42萬平方米，同比微降1.8%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中，中海地產、招商蛇口、保利發(fā)展控股新增的全口徑土地儲備分別為467.46萬平方米、386.71萬平方米、373.95萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-11月土地投資力度最大的企業(yè)為中海地產、華潤置地、保利發(fā)展控股、綠城中國、招商蛇口，權益擴儲金額分別為880.2億元、625.9億元、597億元、536.3億元、493.3億元。

從新增貨值來看，1-11月土地新增貨值最多的企業(yè)為中海地產、招商蛇口、保利發(fā)展控股、越秀地產、華潤置地，新增貨值分別為1163億元、1113.4億元、972.2億元、795.9億元、783.5億元。

11月，中海地產在北京、上海拿下3宗地塊，權益拿地建筑面積20.37萬平方米，權益拿地金額為43.10億元。中建國際在廣州、武漢、蘇州拿下6宗地塊，權益拿地建筑面積為75.19萬平方米，權益拿地金額為36.17億元。招商蛇口在成都、南通等地收購了3宗地塊，權益拿地建筑面積22.71萬平方米，權益拿地金額為13.83億元。

在房地產市場進入調整周期的背景下，房企的土地投資策略呈現(xiàn)出更為審慎的特征。相較于盲目擴張，企業(yè)更傾向于聚焦那些經過長期市場驗證、具備扎實數(shù)據(jù)支撐的成熟區(qū)域。

例如，11月25日北京朝陽區(qū)松榆里地塊的競拍引發(fā)激烈爭奪。作為東三環(huán)核心板塊稀缺的純住宅用地，該地塊吸引了懋源地產、首開股份、招商蛇口、中建玖合等7家房企參與角逐，最終經過兩個多小時的競價，由懋源地產以50.24億元的總價競得，成交樓面價達6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。值得關注的是，懋源地產在8月還曾以10.30億元摘得順義區(qū)一宗地塊，顯示出其對北京成熟區(qū)域的持續(xù)深耕意愿。

上海市場同樣印證了這一拿地邏輯。金茂與大華集中布局寶山區(qū)域，其中佳運置業(yè)作為民營企業(yè)，經過82輪競價，以15.76%的溢價率競得浦東川沙地塊——該地塊毗鄰地鐵2號線，周邊配套成熟；而金茂則以37.26億元底價獲取寶山區(qū)共康板塊地塊，樓板價3.7萬每平方米，此前其已在寶山打造了中環(huán)金茂府、金茂棠前等項目，形成了區(qū)域深耕的協(xié)同效應。

觀點指數(shù)認為，背后反映出房企拿地決策轉向理性，無論是懋源在朝陽的高溢價競得，還是金茂在寶山的底價摘地，均基于區(qū)域客群沉淀、配套完善度、過往銷售數(shù)據(jù)等多維度的綜合評估。與之形成對比的是，對于配套尚未成熟、人口流入不足、市場檢驗不充分的非核心板塊，企業(yè)普遍持觀望態(tài)度。

土地供應規(guī)模加推，專項債收儲閑置土地加速落地

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，報告期內一二三線城市供應住宅用地1833宗，供應土地規(guī)劃建筑面積13133.95萬平方米，環(huán)比回升149.72%，同比下降14.20%；供應土地起始樓面價3167元每平方米，環(huán)比下降9.69%。

報告期內，二線城市供應住宅用地481宗，供應土地規(guī)劃建筑面積3356.94萬平方米，環(huán)比回升157.08%，同比下降11.71%；供應土地起始樓面價4131元每平方米，環(huán)比下降9.11%，同比下降16.33%。

三線城市供應住宅用地1326宗，供應土地規(guī)劃建筑面積9557.09萬平方米，環(huán)比上升145.30%，同比下降15.45%；供應起始樓面價2515元每平方米，環(huán)比下降13.60，同比下降12.25%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，11月份全國一二三線城市住宅用地供應呈現(xiàn)“環(huán)比顯著修復、同比仍處收縮”的整體特征。從規(guī)?？?，一二三線城市住宅用地供應規(guī)模較上月大幅提升，結束了此前的低迷態(tài)勢，但與去年同期相比仍有明顯差距，未實現(xiàn)同比轉正。

分級表現(xiàn)來看，二線城市成為供應恢復的主要拉動項，其住宅用地供應規(guī)模環(huán)比回升幅度較為突出；三線城市供應規(guī)模亦實現(xiàn)環(huán)比大幅增長，但增速略遜于二線城市。

價格方面，各線級城市住宅用地起始樓面價均呈現(xiàn)環(huán)比下行的態(tài)勢，其中三線城市起始樓面價環(huán)比下降幅度更為明顯，一二線城市降幅相對溫和；從同比來看，各線級起始樓面價亦延續(xù)下降的趨勢。

整體而言，11月土地市場供應雖有回暖，但同比表現(xiàn)仍顯疲軟，起始價格的持續(xù)下行反映出當前市場對土地價值的預期趨于謹慎，供應端基于企業(yè)的拿地成本壓力而調整定價策略。市場恢復的力度與持續(xù)性仍有待后續(xù)供應及成交表現(xiàn)的進一步驗證。

從城市來看，期內二線城市中重慶、福州等地供應的土地在20宗以上，其中出讓底價最高的地塊位于廈門市湖里區(qū)，湖里區(qū)金山片區(qū)圓一路與金七路交叉口東南側地塊，土地面積5.62萬平方米，土地用途為住宅用地，起始價22.5億元，樓面地價39983元每平方米。

三線城市中，徐州、濱州等地供應的土地數(shù)量普遍在30宗以上。其中出讓底價最高的地塊位于三亞市吉陽區(qū)的HP03-08-09-01地塊，規(guī)劃用地性質為二類城鎮(zhèn)住宅混合零售商業(yè)用地，混合比例為95∶5。其中，二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房）的面積為9.62萬平方米；零售商業(yè)用地面積為5063.68平方米。地塊起始價29.5億元。

總體來看，10月單月土地供應規(guī)劃建筑面積為38015.08萬平方米，環(huán)比回升119%，同比下降10.99%。

11月份，地方債的發(fā)行規(guī)?？偭靠焖贁U大，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地的規(guī)模亦在提升。截至11月30日，11月地方債凈發(fā)行量為6551.88億元，發(fā)行量為3036.02億元，發(fā)行量較上月環(huán)比回升3515.86億元。其中，新增專項債發(fā)行4921.92億元，較10月份2873.57億元增長超2000億元，環(huán)比漲幅達到71%。

專項債券發(fā)行的加速和規(guī)模的擴大，向市場傳遞出積極信號，有助于增強市場主體對經濟發(fā)展的信心，吸引社會資本參與項目建設，進一步發(fā)揮財政政策的乘數(shù)效應。

下半年起，土儲專項債收儲加速。2025年1-11月，全國已公示2242個專項債收儲項目，專項債用于土地儲備的規(guī)模為5198.48億元。其中，11月份新增495個項目，涉及資金814.96億元，占總規(guī)模的20.78%。

土儲專項債的發(fā)行呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征。其中，試點“自審自發(fā)”模式的地區(qū)發(fā)行規(guī)模占比達68%；未納入試點的地區(qū)直至10月才啟動發(fā)行，占比為31%，主要涉及江西、重慶、湖北、陜西、新疆等地區(qū)。

經濟發(fā)達的上海、浙江、廣東等地區(qū)，專項債用于土地儲備的資金規(guī)模較大，核心原因在于核心城市土地價值較高且專項債采用“自審自發(fā)”的模式。從項目總投資占比來看，湖南、江蘇、山東、廣東四省的專項債融資占比更為突出。對于城投企業(yè)而言，通過土儲專項債處置閑置土地，有助于補充資金流動性，提升區(qū)域債務風險抵御能力。

土地市場環(huán)比回暖，二三線市場企穩(wěn)回升

報告期內，一二三線城市成交住宅用地740宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4842.52萬平方米，環(huán)比回升40.89%，同比下降30.90%；成交總價2017億元，環(huán)比回升20.86%，同比下降43.83%；成交樓面均價4165.2元每平方米，環(huán)比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢價率2.15%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

二線城市住宅用地成交的土地規(guī)劃建筑面積為1324.86萬平方米，環(huán)比回升63.44%，同比下降13.27%；成交總價718.32億元，環(huán)比回升84.26%，同比下降33%；成交樓面價5421.94元每平方米，環(huán)比下降12.72%，同比下降22.75%。

三線城市成交的住宅用地規(guī)劃建筑面積為3432.09萬平方米，環(huán)比上升34.05%，同比下降35.93%；成交總價為1054.33億元，環(huán)比上升24.24%，同比下降44.17%；成交樓面價3071.99元每平方米，環(huán)比下降7.29%，同比下降12.86%。

報告期內，一二三線城市住宅用地成交呈現(xiàn)整體環(huán)比回暖的態(tài)勢，市場有所修復。成交規(guī)模方面，各線城市土地規(guī)劃建筑面積與成交總價均實現(xiàn)環(huán)比回升，顯示短期市場活躍度有所恢復，但同比數(shù)據(jù)仍明顯收縮，反映當前市場需求端壓力尚未完全緩解。

價格端表現(xiàn)疲軟，成交樓面均價環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，土地市場熱度持續(xù)低位運行，企業(yè)拿地成本壓力或有所減輕。平均溢價率維持在較低水平，表明土地出讓中競爭強度弱，市場參與主體態(tài)度謹慎，多以底價或低溢價成交為主。

分城市層級看，二線城市表現(xiàn)出更強的環(huán)比修復彈性，其土地成交規(guī)模與總價的環(huán)比回升幅度顯著高于整體水平，同比降幅也相對收斂，顯示二線城市在政策支持及市場自身調整下，土地市場恢復節(jié)奏更快；但樓面價同比降幅更為突出，與高價地供應減少、供地結構向剛需傾斜有關。

三線城市雖同樣實現(xiàn)環(huán)比回升，但土地成交規(guī)模與總價的同比收縮幅度大于二線城市。不過樓面價同比降幅相對平緩，主要是三線城市土地價格基數(shù)本身較低，且供地更側重剛需產品，價格調整空間有限。整體而言，土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節(jié)奏與壓力差異凸顯，企業(yè)拿地策略偏向謹慎，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

從具體城市土拍觀察，11月二線城市中，成交價格最高的為福州市鼓樓區(qū)一宗住宅、商服用地，該地塊為鼓樓區(qū)西二環(huán)路東側、新西河南側的河南小柳新村出讓地塊三，土地面積約49.53畝，起始價25.62億元，樓面地價25355元/平方米，最終由福州市園開安筑建設有限公司以底價競得。

三線城市方面，成交價格最高的地塊為義烏市福田街道五區(qū)市場南側商業(yè)服務業(yè)用地，由浙江中國小商品城集團股份有限公司以32.23億元競得，溢價率159.28%。該地塊出讓面積約247.12畝，規(guī)劃建設文商旅結合的商業(yè)綜合體，含不可分割銷售商業(yè)建筑面積不小于16萬平方米，并需配套公園綠地，建成后無償移交政府。

當前土地市場仍處于調整周期，各線城市修復節(jié)奏與壓力差異凸顯，市場熱度提升仍需更多的積極因素支撐。

10月土地購置費累計值為28653.01億元，環(huán)比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相較上月擴大0.7個百分點，但增速持續(xù)放緩，土地購置費的累計規(guī)模仍顯著低于去年同期。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

重點城市土地供應成交環(huán)比回升，核心資產受捧

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有210宗地塊處于掛牌進行中，起始價483.20億元，環(huán)比回升32.01%，面積612.11萬平方米。

從區(qū)域分布角度分析，報告期內，北京掛牌出讓的13宗土地，工業(yè)用地4宗，商業(yè)用地6宗。涉宅用地3宗，豐臺區(qū)1宗、海淀區(qū)2宗，3宗宅地規(guī)劃總面積15.19萬平方米，起拍總價為89.25億元。

值得關注的是，起拍價最高的地塊為海淀區(qū)上地0702街區(qū)東地塊（土地一級開發(fā)項目HD00-0702-18、24、23地塊），該宗地規(guī)劃建筑面積約22.54萬平方米，起拍價達84.22億元。

地塊地處海淀區(qū)上地街道，位于五環(huán)與六環(huán)之間，緊鄰地鐵13號線與昌平線換乘站“清河站”。周邊生活配套涵蓋BHGMall上地店、清河萬象匯等商場，以及上地醫(yī)院、積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）等醫(yī)療資源，還有上地公園、樹村郊野公園等生態(tài)休閑場所。產業(yè)方面，該地塊與互聯(lián)網企業(yè)聚集的后廠村相距不遠，也是近年來新出讓的住宅用地中離中關村軟件園最近的項目。

期內，上海市掛牌11宗地，無涉宅用地，主要為工業(yè)用地，其中，嘉定區(qū)、青浦區(qū)、浦東新區(qū)各3宗，松江、金山區(qū)各1宗，總出讓面積為29.79萬平方米，起始總價為6.33億元。

期內，廣州擬出讓的39宗地塊中，涉宅用地7宗，總規(guī)劃建筑面積51.67萬平方米，起拍總價為102.81億元。從區(qū)域分布來看，白云區(qū)以4宗地塊領跑，天河、番禺、海珠區(qū)各有1宗涉宅用地待出讓。

其中，天河區(qū)金融城起步區(qū)AT091007-1地塊以25.08億元起拍總價、4.2萬元每平方米起拍樓面價，成為本期廣州起拍價最高的涉宅地塊。該地塊總規(guī)劃面積約5.97萬平方米，規(guī)劃容積率5.74。

除自身指標外，其所在的金融城板塊更具看點——周邊南方面粉廠項目保利·玥璽灣首開銷售額達106億元，為2025年全國唯一“單日破百億”的現(xiàn)象級項目；板塊內保利天曜、珠實聯(lián)合體金融城東區(qū)項目等亦在爭奪市場，后者規(guī)劃采用板樓/類板樓設計，疊加江景、學校、地鐵等優(yōu)勢，關注度頗高。

此外，白云區(qū)首個通過新型城中村改造模式騰挪出的出讓地塊——增槎路以西AB3804019地塊同樣值得留意。該地塊位于珠江西航道上的廣州灣區(qū)新岸，用地面積1.76萬平方米，計容建筑面積8.35萬平方米，起拍樓面價1.8萬元每平方米，且建設中的地鐵13號線二期羅沖圍站直接設于地塊內。

四季度以來，杭州土地供應顯著放量，蕭山、富陽等區(qū)域成為供應主力，但出讓類型以工業(yè)、商務用地為主。期內杭州市掛牌出讓的64宗地塊中，涉宅用地僅有1宗，坐落于富陽區(qū)，總用地面積3.92萬平方米，容積率1.2，可建體量約4.7萬平方米，起拍總價2.87億元，起拍樓面價約6095元每平方米。

根據(jù)《建設用地規(guī)劃條件》，該地塊建筑限高27米，新建住宅需以四層及以上為主，禁止建設別墅類產品（包括合院、雙拼）。這是富陽區(qū)年內掛牌的第三宗涉宅用地，前兩宗分別為鹿山新城的鹿山20號地塊、鹿山20-1號地塊。

期內，成都市已公告的掛牌出讓地塊共有79宗，其中涉宅用地22宗，供應主力為雙流區(qū)，總建設用地面積12.96萬平方米，總規(guī)劃建筑面積25.06萬平方米，總起始價24.27億元。

深圳近期掛牌出讓4宗用地，無涉宅用地，從區(qū)域分布來看，龍崗、坪山、南山、羅湖區(qū)各1宗?？偨ㄔO用地面積13.16萬平方米，總規(guī)劃建筑面積27.20萬平方米，總起始價6.75億元。

報告期內重點城市土地供應有所回升，但結構分化顯著。北京、廣州等核心城市推出優(yōu)質涉宅用地，如北京海淀區(qū)上地地塊鄰近產業(yè)區(qū)及交通樞紐，廣州金融城地塊起拍價高且板塊內有熱銷項目支撐；上海、深圳則無涉宅用地，以工業(yè)用地為主。

杭州、成都雖有涉宅用地，但杭州僅1宗且限制別墅類產品，成都供應集中于雙流區(qū)。整體呈現(xiàn)核心城市優(yōu)質宅地受關注、非核心城市以產業(yè)用地為主的分化趨勢，涉宅用地供應整體偏謹慎。

成交方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年11月17日-2025年12月14日期間，6個重點城市一共有167宗地成交，成交價566.44億元，環(huán)比上升27%，成交土地面積451.82萬平方米，環(huán)比回升17%。

北京市近期成交12宗地塊，其中涉及住宅用地8宗，總成交價達110.13億元，大部分地塊以底價成交。從區(qū)域分布看，房山區(qū)為成交大戶，貢獻3宗地塊，占比37.5%；昌平區(qū)2宗，朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)各1宗，地塊類型以棚戶區(qū)改造、城中村改造、危改工程為主。

朝陽區(qū)1宗地塊為“松榆里平房區(qū)城中村改造項目”，土地面積2.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.08萬平方米，由懋源地產以18.21%的溢價率競得，樓面價6.21萬元每平方米，為本次成交樓面價次高地塊（僅次于東城區(qū)），因地處東四環(huán)核心區(qū)，土地稀缺性推高了溢價。

東城區(qū)1宗地塊為“祈年大街路西危改工程”，土地面積2.28萬㎡，規(guī)劃建筑面積2.50萬㎡，容積率僅1.1（低密度），由北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司以4.0%的溢價率競得，樓面價8.10萬元每平方米，為本次成交樓面價最高的地塊，定位高端改善。

本次成交中，6宗地塊以底價成交，僅核心區(qū)域（朝陽、東城）及副中心（通州）有少量溢價，反映了市場整體平穩(wěn)。其中，朝陽區(qū)松榆里地塊（18.21%溢價率）、東城區(qū)祈年大街地塊（4.00%溢價率）因位置核心、配套成熟（如朝陽區(qū)屬東四環(huán)、東城區(qū)為傳統(tǒng)核心區(qū)），吸引開發(fā)商競爭，成為高溢價的地塊。

而房山、昌平、通州的6宗底價地塊均為郊區(qū)或副中心的剛需/配套項目，因土地供應充足，開發(fā)商拿地意愿謹慎，以底價成交為主，凸顯了優(yōu)質地塊的稀缺性。

期內，上海共有7宗涉宅用地成交，總成交金額105.58億元，其中青浦區(qū)、寶山區(qū)各2宗，楊浦區(qū)、奉賢區(qū)、嘉定區(qū)各1宗。除青浦區(qū)一宗地塊以5.17%的溢價成交外，其余均為底價成交。

出讓底價最高的為寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊，最終由金茂以底價37.26億元競得。該地塊為住宅用地，土地面積5.59萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.07萬平方米，容積率1.8，建筑限高60米，成交樓面價3.7萬元每平方米。

溢價成交的地塊位于青浦區(qū)徐涇，出讓土地面積2.49萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.48萬平方米，起始價16.45億元。該地塊吸引寶業(yè)集團、象嶼-聯(lián)發(fā)聯(lián)合體2家競買人參與，經16輪競價，最終由寶業(yè)集團以17.30億元的總價競得，成交樓面價3.15萬元每平方米，溢價率5.17%。

根據(jù)出讓文件要求，該地塊商品住宅裝修標準（集采價）為2500元/平方米；需設置建筑面積不少于200平方米的公共服務設施（計容）；競得人須出資建設控規(guī)編號17-01的部分綠地及17-04公共綠地（面積約10437平方米，以實測為準），建設標準不低于1000元/平方米，綠地驗收合格并過質保期后無償移交徐涇鎮(zhèn)人民政府。

青浦徐涇地塊所屬的徐涇區(qū)近年來供應量較少，也是該地塊溢價成交的重要因素之一，整體而言，本輪上海土拍中房企的競價策略更為謹慎。

報告期內，杭州共有5宗住宅用地成交，其中蕭山區(qū)、西湖區(qū)各2宗，余杭區(qū)1宗。

成交總價最高的為余杭區(qū)未來科技城單元YH090306-11地塊，出讓面積4.89萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.13萬平方米，起始價17.98億元，最終由綠城以底價競得，樓面價3.5萬元/平方米。該地塊緊鄰阿里巴巴西溪園區(qū)，距在建地鐵12號線水鄉(xiāng)北路站不足500米，南向為大片五常濕地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，地理位置優(yōu)越。

兩宗溢價地塊均位于蕭山區(qū)，由濱江集團競得：其一為蕭山區(qū)開發(fā)區(qū)市北單元XS070104-07地塊，規(guī)劃建筑面積7.21萬平方米，容積率2.5，成交價16.13億元，樓面價2.23萬元每平方米，溢價率11.78%；其二為湘湖單元（楊岐山片區(qū)）XS160402-20地塊，規(guī)劃建筑面積4.07萬平方米，容積率1.2，成交價8.49億元，樓面價2.08萬元每平方米，溢價率18.92%。

從成交趨勢看，5宗地塊中3宗以底價成交，反映當前市場環(huán)境下房企拿地意愿趨于保守。即便對于未來科技城這類低密稀缺優(yōu)質資源，房企出價也極為理性，與上半年常見的高溢價率形成鮮明對比。

報告期內，廣州海珠區(qū)成交1宗住宅用地，南沙區(qū)成交3宗住宅用地。其中，南沙區(qū)橫瀝島尖三宗相鄰地塊均由南沙開建以底價競得，總成交金額22.83億元。

南沙區(qū)三宗地塊中，2025NJY-1號地塊為商住混合用地，位于橫瀝地鐵站旁、鳳凰大道西側、大元路南側、舊南路東側，土地面積3.23萬平方米，計容建筑面積8.74萬平方米，成交價10.37億元；2025NJY-2號地塊為功能復合型綜合用地，位置與前者一致，土地面積6.12萬平方米，計容建筑面積10.07萬平方米，成交價9.71億元；2025NJY-3號地塊為商住娛樂混合用地，位于明珠灣核心區(qū)橫瀝島尖，東至鳳凰大道，土地面積1.79萬平方米，計容建筑面積3.04萬平方米，成交價2.75億元。

海珠區(qū)方面，南泰路AH0124032地塊為二類居住用地兼容商業(yè)用地、中小學用地，宗地面積約6.48萬平方米（其中出讓宗地面積約4.22萬平方米），計容建筑面積≤14.35萬平方米，掛牌起始價27.5億元，最終由保利以35億元總價競得，溢價率27%。

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局海珠區(qū)分局現(xiàn)有規(guī)劃方案，該地塊還將建設約20萬平方米的商業(yè)綜合體，并結合江南大道與江南西路打造西部商業(yè)軸線。

報告期內，深圳共有12宗地塊成交，其中涉宅用地3宗，南山區(qū)、福田區(qū)、光明區(qū)各1宗。

南山區(qū)的T207-0068號地塊位于深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路東南角，土地面積1.83萬平方米，規(guī)劃建筑面積4.11萬平方米，容積率3.49，起始價22.36億元。最終由中海以總價31.86億元競得，成交綜合樓面價7.73萬元/平方米，溢價率約42.49%，創(chuàng)下深圳“超級總部”板塊涉宅用地溢價率新高。該地塊處于深灣超級總部基地核心區(qū)域，緊鄰中海深灣玖序項目，周邊環(huán)繞TCL大廈、天音大廈、神州數(shù)碼等高層建筑，區(qū)位優(yōu)勢顯著。

光明區(qū)的A627-0268號地塊位于馬田街道興發(fā)路與振明路交匯處東側，土地面積2.05萬平方米，規(guī)劃建筑面積6.36萬平方米，容積率3.10，起始價7.66億元（起始綜合樓面價12040元/平方米）。由龍湖以底價競得，作為光明區(qū)202X年第二宗純宅地，延續(xù)了區(qū)域“底價成交”的市場態(tài)勢。其地價顯著低于同區(qū)域其他地塊——與今年6月成交、相距2.7公里的A509-0074地塊相比，樓面價低約6340元/平方米，成本優(yōu)勢突出。

福田區(qū)的梅林B405-0308號地塊被中鐵置業(yè)以總價7.92億元拿下，溢價率65%，成交樓面價4.26萬元/平方米。地塊規(guī)模較小，總用地面積4994.02平方米，計容建筑面積18550平方米，容積率3.72；鄰近地鐵9號線與10號線交匯的孖嶺站，交通便捷。目前片區(qū)暫無新盤供應，未來入市或填補區(qū)域空白。

整體來看，3宗涉宅用地分化明顯：核心區(qū)（如南山超級總部）因稀缺性引發(fā)高溢價競爭，非核心區(qū)（如光明）仍以底價成交，反映市場對“核心資產”的價值認可，以及對非核心區(qū)域的謹慎態(tài)度。

成都市56宗成交地塊中，29宗為住宅用地，土地面積為98.21萬平方米，成交價為112.32億元。

其中，成交總價最高的是錦江區(qū)光明巷地塊，該地塊為商服用地兼容住宅用地，出讓面積21.99萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.55萬平方米（住宅占比需滿足40%-50%），容積率4.82，起始樓面價1.33萬元/平方米，折合起始總價約14.1億元，最終由錦江統(tǒng)建以底價競得。

根據(jù)出讓條件，地塊商業(yè)占比需不低于50%（對應住宅占比約50%），且競得人須整體持有不低于40%的商業(yè)物業(yè)。以起始總價計算，商業(yè)部分起始樓面價約6586元/平方米，住宅部分起始樓面價約2萬元/平方米；若考慮配建要求，實際樓面價更高。地塊西側約1公里處即是成都著名商圈——太古里，出讓方案要求主塔建筑高度不低于140米（利于打造區(qū)域地標），但因商業(yè)占比高、需整體持有部分物業(yè)及配建要求，開發(fā)存在一定難度。

溢價率最高的地塊位于郫都區(qū)郫筒街道，為純住宅用地，總用地面積2.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.62萬平方米，容積率2.0，建筑限高80米（臨磨底河首排建筑高度不大于24米）。

該地塊起始樓面價4300元每平方米，折合起始總價2.42億元，最終由金沙鷺島以樓面價6000元每平方米競得，溢價率39.53%。

觀點指數(shù)認為，報告期內，重點城市土地成交環(huán)比回升，但市場分化顯著。核心區(qū)域因稀缺性引發(fā)高溢價競爭，郊區(qū)及非核心區(qū)多以底價成交。房企拿地更聚焦核心資產，對非核心區(qū)域持謹慎態(tài)度，整體市場平穩(wěn)但分化加劇。

頂層設計明確方向，多維度加速構建城市更新支持體系

近期，中央層面密集部署城市更新行動，政策導向愈發(fā)清晰。12月3日，國務院以“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。強調將城市更新與消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結合，扎實推進“好房子”建設和房地產高質量發(fā)展。 12月10-11日舉行的中央經濟工作會議亦要求，2026年經濟工作需高質量推進城市更新。

國家發(fā)改委同步擴容基礎設施REITs發(fā)行范圍至城市更新設施、老舊廠區(qū)改造等領域，為存量資產盤活提供長期低成本融資渠道，有望吸引更多的社會資本參與。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達2.51萬個，提前完成年度計劃，河北、上海等16個地區(qū)更是超額完成，體現(xiàn)出政策落地的高效性。

地方實踐多點突破，模式創(chuàng)新與市場參與并行。地方層面正以政策創(chuàng)新和市場運作雙輪驅動城市更新。重慶率先探索容積率獎勵機制，對增加公共服務功能的城市更新項目給予15%左右的建筑面積支持，通過提升項目盈利空間激發(fā)市場主體積極性，為全國提供“政策激勵+市場參與”的參考范式。上海陸家嘴、浦東房地產聯(lián)合設立三林新天地城市更新公司，注冊資本23.2億元，旨在通過國企主導推進區(qū)域功能升級與存量資產盤活，體現(xiàn)“政府引導+市場運作”的協(xié)同模式。

廣州推出43個城中村改造項目，總投資達6479億元，其中得勝崗舊改地塊探索“原拆原建”自主更新模式，通過“規(guī)劃先行+并聯(lián)審批”壓縮時限30%，同步完善公共服務配套，實現(xiàn)“居民主體、市場運作”的平衡；花都區(qū)保障性住房項目則試點“建筑師負責制+模塊化智能建造”，為保障性住房建設提供創(chuàng)新路徑。福州臺江19小區(qū)舊改項目總投資2.11億元（100%財政撥款），覆蓋150棟樓、9000戶，同步提升市政設施和智慧化建設，凸顯民生優(yōu)先的改造導向。

北京亦莊落地全國首單城市更新類REITs，發(fā)行規(guī)模7.53億元，底層資產為博潤產業(yè)公園和汽車部件產業(yè)公園，通過清退低端制造、引入高端產業(yè)實現(xiàn)轉型，形成“資產證券化+產業(yè)升級”的可復制經驗。

綜合來看，城市更新行動正從頂層設計向多維度實踐深化，政策支持（如REITs擴容、容積率獎勵）、模式創(chuàng)新（原拆原建、智慧建造）、市場參與（國企主導、社會資本）共同構成推進合力。未來，隨著更多城市探索可持續(xù)的更新機制，城市更新有望成為穩(wěn)投資、惠民生、促轉型的重要引擎。

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