基于農(nóng)村宅基地的特殊屬性，我國法律對農(nóng)村房屋向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓設(shè)置了嚴(yán)格限制。如果一套農(nóng)房先被賣給外村人，之后又賣回本村村民，如此“連環(huán)買賣”的交易，其合同效力能否獲得法律的認(rèn)可？近期，北京平谷法院審結(jié)的一起案件，認(rèn)定此種情況下房屋買賣合同有效。

案情回顧

張某、李某均為某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。王某不是某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

2002年，張某與王某簽訂《購置房產(chǎn)合同協(xié)議書》，約定張某將其名下位于某村的一處房屋以15000元價(jià)格出售給王某。協(xié)議簽訂后，雙方錢房兩清，王某入住使用。

2008年，王某將該房屋以20000元價(jià)格賣給李某，雙方簽訂了《購置房產(chǎn)合同協(xié)議書》。

至此，該房屋完成了從張某（村民）→王某（非村民）→李某（村民）的“連環(huán)買賣”。

2025年，張某反悔，向法院起訴李某，請求確認(rèn)李某與王某之間的《購置房產(chǎn)合同協(xié)議書》無效并返還房屋，主張房屋仍歸其所有。

李某辯稱，其是本村村民，涉案房屋雖經(jīng)轉(zhuǎn)賣，但宅基地未流轉(zhuǎn)至集體外成員，村委會(huì)亦已同意備案，未損害集體利益，合同合法有效。

審理裁判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，2002年與2008年的兩份《購置房產(chǎn)合同協(xié)議書》均明確了買賣雙方、標(biāo)的物、價(jià)款及履行情況。張某認(rèn)可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相應(yīng)的付款和接管?，F(xiàn)房屋占有人李某系某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。盡管張某將房屋出售給非某村成員王某存在法律瑕疵，但王某后續(xù)將房屋轉(zhuǎn)賣給村民李某，李某是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法有權(quán)取得涉案房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

最終，法院判決駁回張某的全部訴訟請求。雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。

以案釋法

1. 宅基地使用權(quán)：身份與權(quán)利的綁定

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為其成員提供的居住保障與福利，具有強(qiáng)烈的身份屬性，并非普通財(cái)產(chǎn)權(quán)。因該權(quán)利與“集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格”密不可分，所以非本集體成員原則上無法通過購買獲得。非本集體成員購買農(nóng)房的行為，一般因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。

2. 哪些特殊下，將農(nóng)村房屋賣給外村人的合同有效？

司法實(shí)踐中，如存在以下情形，法院通常認(rèn)可合同效力：1.買受人在締約時(shí)不具備本集體成員資格，但事后取得本集體成員資格；2.買受人本人非本集體成員，但其家庭成員具有該身份，且獲得村集體同意；3.房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓，最終由房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得。這些情形雖涉及宅基地使用權(quán)的中間流轉(zhuǎn)，但最終保障了宅基地“回歸”本集體，未動(dòng)搖制度根本目的，可認(rèn)定合同有效。

本案屬于農(nóng)村房屋連環(huán)買賣情形，應(yīng)重點(diǎn)審查“最后一手”買受人的身份資格。由于李某是某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，使得某村宅基地使用權(quán)在實(shí)質(zhì)上并未流失，而是回歸本集體內(nèi)部，集體利益未受損害，故認(rèn)可其合同的效力。

法官提示

農(nóng)村房屋買賣涉及重大利益，為防范風(fēng)險(xiǎn)，保障交易安全，法官提示：

1.審慎出售，認(rèn)清法律后果。村民出售宅基地住房后，再申請宅基地將不予批準(zhǔn)。出售前應(yīng)充分考慮自身居住需求，避免因一時(shí)之利喪失基本居住保障。

2.核實(shí)身份，確保買方資格。交易前，務(wù)必核實(shí)買方是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。向非本集體成員（尤其是城鎮(zhèn)居民）出售農(nóng)房，合同極有可能被認(rèn)定為無效，導(dǎo)致交易失敗并引發(fā)糾紛，如要求返還還需賠償對方損失。

3.尋求共識，征得集體同意。如買方家庭部分成員屬本集體，或交易涉及特殊情況，應(yīng)主動(dòng)征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見，爭取其書面同意，為交易增添合法保障。

供 稿：峪口人民法庭

作 者：許躍

編 輯：張娜

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