中國(guó)房地產(chǎn)新的周期真的開始了嗎？接下來(lái)會(huì)是什么樣的走向？

12月16日，住建部在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章，釋放了一個(gè)重要信號(hào)：“我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間”。緊接著，中央財(cái)辦也公開表態(tài)，認(rèn)為“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間”。

高層在短時(shí)間內(nèi)的密集發(fā)聲，被許多分析人士看作是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)——房地產(chǎn)政策的新周期，或許真的來(lái)了。

一、當(dāng)前樓市到底怎么樣？

從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有些“冷”。

1-11月，新房銷售面積下降7.8%，銷售額下降11.1%，開發(fā)投資下降15.9%。房?jī)r(jià)也以跌為主，不少城市還在調(diào)整。

但與此同時(shí)，中央也指出：“新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄”。這說(shuō)明，市場(chǎng)雖然不如從前火爆，但也沒有“崩盤”，整體還算穩(wěn)得住。

投資下降，主要是因?yàn)楦鞯卦谙瘞?kù)存、控制新增供應(yīng)，是房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的正常選擇。

二、為什么說(shuō)“仍有較大空間”？

這可能是很多人最關(guān)心的問題。市場(chǎng)看起來(lái)不太熱，空間在哪里？

1. 剛性需求還在釋放

我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率是67%，但戶籍城鎮(zhèn)化率還不到50%。這意味著，還有大量“新市民”——比如新落戶的農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生——有實(shí)實(shí)在在的住房需求，只是還沒完全釋放。

2. 改善性需求很旺盛

現(xiàn)在大家不缺房子，但缺“好房子”。很多人住得不滿意，想“以舊換新”“以小換大”。從實(shí)際交易看，“好房子”依然搶手，改善性需求潛力很大。

其實(shí)在這兩年調(diào)整過(guò)程中，很多人都是在持幣觀望，因?yàn)槲沂欠慨a(chǎn)中介，接觸的都是客戶，非常了解客戶的心理。手上也有很幾個(gè)客戶，他們?cè)谝粌赡昵熬烷_始看房子了，剛開始房?jī)r(jià)太高了，沒有看到自己滿意的房子，結(jié)果一等等到了市場(chǎng)的下行，于是就干脆繼續(xù)等，因?yàn)樗麄兣沦I了又縮水了。

甚至有客戶調(diào)侃說(shuō)，換自己滿意的房子但他說(shuō)不敢還價(jià)，因?yàn)樗逻€錯(cuò)的價(jià)格，房東又同意賣了。

房東同意買家砍的價(jià)格，那不是很好嗎？就可以成交了呀，但客戶不敢還，您知道這是為什么嗎？

3. 城市更新帶來(lái)新機(jī)會(huì)

人會(huì)老去，房子也會(huì)老去，我們?nèi)艘粩嗟膶W(xué)習(xí)，我的手機(jī)也不斷的更新迭代，很多老房子、城中村需要改造，這不僅是居住升級(jí)，也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造持續(xù)的需求。

三、政策已經(jīng)開始動(dòng)了

光說(shuō)潛力不夠，政策有沒有跟上？有。

最近，多地推出新政，主要圍繞兩類：

公積金政策松綁：比如深圳、石家莊，提高提取額度、放寬貸款條件，減輕買房負(fù)擔(dān)。

推進(jìn)“以舊換新”：山東、佛山、深圳等地試點(diǎn)，幫賣舊房、換新房，激活改善需求。

地方政府也在積極響應(yīng)。安徽、中山等地開會(huì)研討，強(qiáng)調(diào)要落實(shí)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

這說(shuō)明，政策的齒輪已經(jīng)轉(zhuǎn)動(dòng)，并且方向明確：不是刺激暴漲，而是支持合理需求、推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。

四、接下來(lái)會(huì)怎么走？

綜合各方信號(hào)，未來(lái)房地產(chǎn)可能會(huì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)走向：

1. 政策繼續(xù)溫和發(fā)力

降準(zhǔn)降息、公積金、以舊換新等政策還會(huì)深化，目標(biāo)是“穩(wěn)市場(chǎng)”，不是“炒樓市”。政策會(huì)更注重精準(zhǔn)落地，解決普通人買房、換房中的實(shí)際困難。

就像香港一樣，一旦政策釋放到位，買房的人，他們就會(huì)積極出手，因?yàn)榈?年的房地產(chǎn)已經(jīng)跌無(wú)可跌，已經(jīng)跌到位了，現(xiàn)在就是在筑底的時(shí)候，底部筑牢了，就會(huì)開始向上，也就是一夜之間的事情。

2. 城市分化會(huì)更明顯

接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化會(huì)很明顯，一二線核心城市、有人口流入的區(qū)域，市場(chǎng)會(huì)逐步企穩(wěn)回暖，有的城市已經(jīng)在回暖了；部分三四線城市，如果是人口持續(xù)流出的，可能繼續(xù)調(diào)整。買房一定要看地段、看人口、看配套。

3. 行業(yè)進(jìn)入“慢時(shí)代”

房地產(chǎn)不會(huì)回到過(guò)去那種高速擴(kuò)張的狀態(tài)，而是進(jìn)入一個(gè)更平穩(wěn)、更注重品質(zhì)的發(fā)展階段?！昂梅孔印睍?huì)成為關(guān)鍵詞，包括房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、居住環(huán)境等。

4. 新模式逐步建立

保障性住房供應(yīng)會(huì)增加，開發(fā)銷售制度會(huì)更規(guī)范，房屋全生命周期管理會(huì)加強(qiáng)——這些都是長(zhǎng)期制度性建設(shè)，目的是讓房地產(chǎn)行業(yè)更健康、更可持續(xù)。

五、普通人該怎么看？

如果你正在觀望要不要買房，可以注意這幾點(diǎn)：

如果是剛需，不要想著“抄底”，而是根據(jù)自己的需求、能力和工作生活穩(wěn)定性來(lái)決定。好地段的房子依然有保值屬性。

如果想改善，可以關(guān)注“以舊換新”政策，或許能降低換房成本。

寫在最后，房地產(chǎn)就像一艘大船，轉(zhuǎn)向不會(huì)那么快，但方向已經(jīng)清晰：從追求規(guī)模，轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量；從高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康。

新的周期或許不是轟轟烈烈的“暴漲”，而是靜水流深的“轉(zhuǎn)型”。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一次重生；對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這可能意味著更穩(wěn)定的市場(chǎng)、更健康的居住選擇。

春天或許不會(huì)突然到來(lái)，但冰雪已在融化。我們能做的，是看懂趨勢(shì)，做好準(zhǔn)備，靜候花開。