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《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《執(zhí)行異議之訴解釋》）第二十條就承租人提起的案外人執(zhí)行異議之訴作出了明確規(guī)定，賦予了承租人的租賃權(quán)在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)或抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行的效力。但關(guān)于如何理解和適用該條，理論和實(shí)踐上仍然存在一定爭議。筆者擬圍繞該條，就承租人提起的案外人執(zhí)行異議之訴的相關(guān)規(guī)則進(jìn)行闡釋。

一、買賣不破租賃規(guī)則在執(zhí)行程序中的延伸

在早期民法上，承租人只能向出租人主張對租賃物的占有、使用、收益權(quán)能，而不能向第三人主張。即出租人將租賃物再次處分給第三人時，承租人不能基于其租賃權(quán)對抗第三人。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民法逐漸承認(rèn)在房屋等財產(chǎn)的租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”規(guī)則。“買賣不破租賃”規(guī)則突破了傳統(tǒng)的合同相對性法理，使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力，這種效力被稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”或者“債權(quán)的物權(quán)化”。在我國，從原合同法第二百二十九條、原物權(quán)法第一百九十條到民法典第四百零五條、第七百二十五條，均規(guī)定了“買賣不破租賃”規(guī)則。其中，民法典第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

關(guān)于司法拍賣的法律性質(zhì)，理論上一直存在爭議，存在三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，司法拍賣就是私法上的買賣，拍賣公告是要約邀請，應(yīng)買表示是要約，拍定表示是承諾。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，司法拍賣是純粹公法上的處分行為，不適用私法上關(guān)于買賣的規(guī)定，司法拍賣將使拍定人原始取得拍賣物的所有權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，司法拍賣具有雙重性質(zhì)，其同時是公法上的處分行為和私法上的買賣行為。從現(xiàn)行法關(guān)于司法拍賣的規(guī)定來看，我國立法采取的是第二種觀點(diǎn)，即公法行為說。但即便采取公法行為說，司法拍賣在本質(zhì)上也是將拍賣物的所有權(quán)由被執(zhí)行人處轉(zhuǎn)移至拍定人處，這一點(diǎn)與私法上的買賣并無本質(zhì)不同。因司法拍賣會使拍賣物的所有權(quán)發(fā)生變動，故“買賣不破租賃”規(guī)則應(yīng)當(dāng)一體延伸到司法拍賣程序中。對此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣變賣規(guī)定》）第二十八條第二款的規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，原則上不因拍賣而消滅。根據(jù)《執(zhí)行異議之訴解釋》第二十條第一款的規(guī)定，滿足特定條件時，承租人享有的租賃權(quán)在租賃期內(nèi)足以排除一般債權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行；先租后抵且滿足特定條件時，承租人享有的租賃權(quán)在租賃期內(nèi)足以排除抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行。

二、承租人對瑕疵執(zhí)行行為的二元救濟(jì)路徑

關(guān)于承租人能否提起案外人執(zhí)行異議之訴，以及其租賃權(quán)能否在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)或抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行外，理論和實(shí)踐上一直存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，執(zhí)行機(jī)關(guān)不帶租拍賣、變賣等情況屬于違法執(zhí)行行為，且租賃權(quán)無法阻止拍賣物的交付，因此承租人只能根據(jù)民事訴訟法第二百三十六條的規(guī)定提出執(zhí)行行為異議，以及在執(zhí)行程序中行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能提起案外人執(zhí)行異議之訴。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，執(zhí)行機(jī)關(guān)不帶租拍賣、變賣等情況屬于不當(dāng)執(zhí)行行為，且關(guān)于租賃權(quán)是否存在等內(nèi)容的爭議屬于實(shí)體性爭議，因此承租人可以根據(jù)民事訴訟法第二百三十八條的規(guī)定提起案外人執(zhí)行異議之訴，且滿足特定條件時，其享有的租賃權(quán)足以排除一般債權(quán)或抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行。

筆者認(rèn)為，對此應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況。如果執(zhí)行機(jī)關(guān)不帶租拍賣、變賣，則要么是否定了承租人的租賃權(quán)，要么是認(rèn)為根據(jù)《拍賣變賣規(guī)定》第二十八條第二款的規(guī)定，租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響。此時，關(guān)于租賃權(quán)是否存在以及租賃權(quán)是否需要滌除的爭議在性質(zhì)上屬于實(shí)體性爭議，執(zhí)行機(jī)關(guān)否定租賃權(quán)的存在或者滌除租賃權(quán)的行為屬于不當(dāng)執(zhí)行行為，應(yīng)當(dāng)允許承租人提起案外人執(zhí)行異議之訴，通過訴的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，《執(zhí)行異議之訴解釋》第二十條即采取了這一思路。

如果執(zhí)行機(jī)關(guān)帶租拍賣、變賣，則并未否定承租人的租賃權(quán)，不存在實(shí)體性爭議，承租人不能提起案外人執(zhí)行異議之訴。當(dāng)然，執(zhí)行機(jī)關(guān)此時也可能存在一些違法執(zhí)行行為。比如，執(zhí)行機(jī)關(guān)在帶租拍賣、變賣的過程中未依法保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。執(zhí)行機(jī)關(guān)未依法保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行為，屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定的違法執(zhí)行行為，承租人可以提出執(zhí)行行為異議。在提出異議時，承租人應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明執(zhí)行措施違反法律規(guī)定且侵害其合法權(quán)益。法院在審查異議的過程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮租賃合同的內(nèi)容、租賃權(quán)人的實(shí)際占有使用情況、執(zhí)行措施的合法性等因素。若異議成立，應(yīng)當(dāng)裁定撤銷或改正執(zhí)行措施；若異議不成立，應(yīng)當(dāng)裁定駁回承租人異議。承租人對裁定不服的，可依法申請復(fù)議。

三、承租人提起執(zhí)行異議之訴時的審理要點(diǎn)

《執(zhí)行異議之訴解釋》第二十條第一款規(guī)定了兩種租賃權(quán)排除執(zhí)行的情形：一是在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行，二是在租賃期內(nèi)排除抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行。

就在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行而言，根據(jù)《執(zhí)行異議之訴解釋》第二十條第一款的規(guī)定，需要滿足以下要件：第一，案外人在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面租賃合同。第二，案外人在查封前已合法占有使用執(zhí)行標(biāo)的。第三，案外人已按照合同約定支付租金。其中，第一個要件旨在證明案外人享有租賃權(quán)、銜接《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條關(guān)于查封相對效力的規(guī)定。第二個要件旨在通過占有的弱公示強(qiáng)化租賃權(quán)的排除執(zhí)行效力，以及打擊案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽租賃合同的情形。第三個要件旨在平衡申請執(zhí)行人與案外人的利益。誠然，民事強(qiáng)制執(zhí)行程序也應(yīng)當(dāng)一體貫徹“買賣不破租賃”的實(shí)體法規(guī)則。但是，不能為了保護(hù)承租人的利益而置申請執(zhí)行人的利益于不顧。

值得注意的是，實(shí)踐中案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽租賃合同的情況屢見不鮮。就房屋租賃管理的現(xiàn)行法律法規(guī)來看，無論是城市房地產(chǎn)管理法還是《商品房屋租賃管理辦法》，對于房屋租賃的備案登記均是倡導(dǎo)性的，并不具有強(qiáng)制性，實(shí)踐中真正進(jìn)行租賃合同備案登記的情形并不普遍。所以，法院很難從租賃合同備案登記管理的層面審查相關(guān)案件事實(shí)，而是需要結(jié)合租賃合同實(shí)際履行的相關(guān)細(xì)節(jié)，比如不動產(chǎn)交付手續(xù)的辦理情況、租賃物的使用情況、房租的支付情況、物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)情況、水電費(fèi)的繳費(fèi)情況等各種證據(jù)作出綜合判斷，打擊案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽租賃合同的情形。

就在租賃期內(nèi)排除抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行而言，根據(jù)《執(zhí)行異議之訴解釋》第二十條第一款的規(guī)定，需要滿足以下要件：第一，滿足前述在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行的三個要件；第二，案外人簽訂租賃合同及合法占有使用執(zhí)行標(biāo)的均在抵押權(quán)設(shè)立之前。就第二個要件而言，旨在銜接民法典第四百零五條的規(guī)定，維護(hù)抵押權(quán)登記的公示公信效力。

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