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作者|深水財(cái)經(jīng)社 何離

距離表決截止只剩5天，債權(quán)人和萬科的拉鋸和博弈還在繼續(xù)。

12月17日中午，上清所披露了關(guān)于22萬科MTN004第二次持有人會(huì)議的議案概要，新方案將6000萬元應(yīng)付利息的支付節(jié)點(diǎn)提前至12月22日，但核心的增信條款依然模糊。

這場圍繞20億元中票的博弈已進(jìn)入白熱化階段。12月10日首次持有人會(huì)議上，萬科提出的無增信展期方案遭遇“零票支持”，債權(quán)人補(bǔ)充的含擔(dān)保議案也以83.4%的支持率憾失通過門檻。

5天后，萬科帶著優(yōu)化方案卷土重來，而18家持有99.45%表決權(quán)的機(jī)構(gòu)債權(quán)人，正握著決定這家房企短期命運(yùn)的“投票權(quán)”。

深水財(cái)經(jīng)社認(rèn)為，無論萬科還是債權(quán)人，騰挪的空間都不是很大，隨著萬科后續(xù)償債高峰的到來，這一期中票的展期方案將會(huì)對(duì)后續(xù)到期的債券形成樣板作用。

展期方案繼續(xù)“擠牙膏”

12月17日上午，上清所掛出的“22萬科MTN004”第二次持有人會(huì)議議案概要，較首次方案有了明顯妥協(xié)。

這份由召集人浦發(fā)銀行披露的文件顯示，萬科此次拋出了“利息加急付+寬限期延長”新提議。

最引人注目的變化在利息支付上。根據(jù)議案二，2025年12月15日到期的6000萬元應(yīng)付利息，需在12月22日表決截止前完成支付，而首次方案中萬科曾提出“利息隨本金展期一年后支付”。

這算是萬科的最新讓步，讓債權(quán)人先拿到之前存續(xù)期內(nèi)的利息。但是本金和展期之后的利息兌付則仍維持展期12個(gè)月至2026年12月15日，展期期間票面利率保持3.00%不變，新增利息隨本金一同支付。

現(xiàn)在無論是債權(quán)人還是萬科，都盼望著時(shí)間能走得慢一點(diǎn)，這場博弈中，誰都沒有主動(dòng)權(quán)。

對(duì)于債權(quán)人來說，強(qiáng)勢也沒有作用，因?yàn)樗麄冎廊f科并沒有什么退路，逼到最后就是“掀桌子”，結(jié)局很可能會(huì)更加被動(dòng)。

而對(duì)于萬科來說，他們也拿不出更多東西，雖然他們不想打破實(shí)質(zhì)性違約的金身，現(xiàn)在唯一的籌碼就是拿“死給你看”倒逼債權(quán)人讓步。

所以為了給雙方都留有更多余地，萬科最新方案建議將原5個(gè)工作日的兌付寬限期，延長至30個(gè)交易日，屆滿日定在2026年1月28日。

這意味著即便此次方案仍未通過，萬科也不會(huì)立即陷入實(shí)質(zhì)性違約，寬限期內(nèi)不僅無罰息違約金，未償付本金還能按票面利率計(jì)息。

這相當(dāng)于給談判加了層‘安全墊’，避免雙方硬著陸。

增信承諾依然模糊

相較于首次會(huì)議，萬科此次還在議案中首次明確“將提供相應(yīng)增信措施”，并通過議案一豁免了會(huì)議召集的時(shí)限要求，將從公告披露到表決截止的周期壓縮至7天，凸顯解決問題的迫切性。

但這個(gè)最核心的增信條款依然模糊。首次會(huì)議中，債權(quán)人補(bǔ)充議案明確要求“深鐵集團(tuán)等深圳國企提供連帶責(zé)任擔(dān)?！?，這也是該議案能獲得83.4%支持率的關(guān)鍵。

而萬科新方案僅籠統(tǒng)提及“提供相應(yīng)增信”，未明確增信主體、抵質(zhì)押資產(chǎn)類型及擔(dān)保額度。

如果說首次方案是“裸奔”，新方案頂多穿了件薄紗，風(fēng)險(xiǎn)敞口還是沒堵上，這對(duì)于債權(quán)人來說，仍然是一份沒有保障的“大餅”。

現(xiàn)在的形勢已經(jīng)很明了，萬科的債券除了展期絕無他法，而債權(quán)人需要的是展期之后的保障，否則違約就只有0次和無數(shù)次，因?yàn)槿f科要兌付的不只是這一個(gè)債券，而是后面陸續(xù)到期的數(shù)十億債券。

如果后面萬科依然沒有足夠的現(xiàn)金流進(jìn)來，那即便債權(quán)人答應(yīng)展期，后續(xù)的兌付依然還是“空中樓閣”。

此外，債務(wù)規(guī)模的疊加壓力讓債權(quán)人不敢松口。萬科12月不僅要應(yīng)對(duì)這筆20億中票，還有37億“22萬科MTN005”將于28日到期，兩筆合計(jì)需償付本息約58.71億元，而2026年還有超百億元境內(nèi)債待償。

如果這次輕易讓步，下次37億的談判債權(quán)人將更被動(dòng)。

萬科加快資產(chǎn)處置

面對(duì)接踵而至的債券到期，萬科光靠談判展期是沒有用的，必須要手里準(zhǔn)備好兌付資金。

10月相關(guān)部門明確要求以市場化方式處置萬科債務(wù)后，深鐵的輸血已從“無底線”轉(zhuǎn)向“有抵押”。截至11月，深鐵給萬科的307.96億元借款中，已有220億需要萬科以萬物云全部股權(quán)質(zhì)押作為擔(dān)保，剩余額度已不足以覆蓋年底57億到期債務(wù)。

債權(quán)人擔(dān)心，他們不是不讓展期，是怕展期后萬科又爆出新債務(wù)，資產(chǎn)被其他債權(quán)人查封。

2025年以來，萬科已經(jīng)通過出售上海濱江萬科中心、清空貝殼股票等動(dòng)作回籠資金，但核心資產(chǎn)折價(jià)明顯。上海七寶萬科廣場50%股權(quán)以24億元出售，較市場估值折價(jià)約35%。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越賣越少，明年兌付時(shí)拿什么兜底？萬科上半年57.5億元的存量盤活回款，與龐大的債務(wù)規(guī)模相比只是“杯水車薪”。

除了大家最關(guān)注的債券之外，萬科還有巨額的銀行貸款需要按期償還。

最新動(dòng)態(tài)顯示，萬科控股子公司Intense Sunshine Limited的10.5億港元銀行貸款經(jīng)向大華銀行申請(qǐng)后，已成功展期1年，原有擔(dān)保方式保持不變。

根據(jù)其 2025年資金規(guī)劃，全年需通過存量盤活、大宗交易等方式實(shí)現(xiàn)770億經(jīng)營端現(xiàn)金流入，其中“資源盤活”目標(biāo)明確為100億元

同時(shí)，廣州廣信資產(chǎn)包的拆解出售正在加速，2025年計(jì)劃從該包回籠超100億元，目前越秀區(qū)兩處商辦物業(yè)已掛牌。

這些動(dòng)作能證明萬科不是“躺平”，但需要轉(zhuǎn)化為債權(quán)人認(rèn)可的增信條款。

現(xiàn)在深鐵的態(tài)度仍是關(guān)鍵變量。截至11月13日，萬科已從深鐵提取213.76億元無擔(dān)保借款，占220億借款框架的97%，剩余額度僅6.24億元。

如果深鐵能就這20億中票單獨(dú)出具擔(dān)保函，方案通過的概率會(huì)大幅提升。但是深鐵同樣也需要萬科的增信，而萬科能拿出來的資產(chǎn)已經(jīng)屈指可數(shù)。

截至12月17日，距離12月22日10點(diǎn)的表決截止時(shí)間，留給萬科的談判窗口已不足5天。