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御東君曜項(xiàng)目定位：燕郊北部科學(xué)城核心區(qū)低密地鐵洋房標(biāo)桿，主打“低密居住+地鐵通勤+產(chǎn)業(yè)潛力”，是環(huán)京剛需進(jìn)階、改善自住及資產(chǎn)配置的稀缺選擇。

一、核心區(qū)位：北部科學(xué)城+地鐵紅利雙加持

• 地理位置：位于燕郊高新區(qū)福興路東側(cè)，地處北部科學(xué)城核心板塊（19平方公里高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，已入駐藍(lán)思科技等12家企業(yè)，未來導(dǎo)入10萬+產(chǎn)業(yè)人口）。
• 區(qū)域價(jià)值：直線距離北京地鐵22號線（平谷線）高樓站約800-1200米，享受“地鐵通車后4站到副中心、32分鐘達(dá)CBD”的通勤優(yōu)勢，是燕郊少有的“低密+地鐵”雙屬性樓盤。

交通配套：三維通勤網(wǎng)絡(luò)，快速鏈接北京

軌道交通

緊鄰地鐵22號線高樓站（預(yù)計(jì)2026年底通車），4站直達(dá)通州副中心，無縫接駁北京地鐵網(wǎng)絡(luò)。

自駕

京秦高速、通燕高速、102國道環(huán)繞，30分鐘直達(dá)北京國貿(mào)/五環(huán)。

公交

三河310路直達(dá)北京國貿(mào)，覆蓋通州及燕郊主城。

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全維生活配套：滿足0-100歲需求

• 教育：小區(qū)配建普惠幼兒園，周邊3公里內(nèi)有挺秀實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）、三河五中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)，覆蓋0-18歲全齡教育。
• 醫(yī)療：2公里內(nèi)中美醫(yī)院、燕達(dá)國際醫(yī)院（三甲，北京醫(yī)?；ネǎ?，30分鐘可達(dá)通州安貞醫(yī)院、友誼醫(yī)院（在建）。
• 商業(yè)：5分鐘車程覆蓋天洋廣場、永旺夢樂城，社區(qū)規(guī)劃1.2萬㎡底商（生鮮超市、社區(qū)醫(yī)療等），未來實(shí)現(xiàn)“家門口購物”。
• 生態(tài)：周邊3公里內(nèi)有燕郊植物園、濱河森林公園，社區(qū)綠化率35%，打造“三進(jìn)九景”園林（中央景觀軸、兒童活動區(qū)、健身環(huán)道）。

產(chǎn)品規(guī)劃：低密洋房+商墅，高得房率

• 社區(qū)參數(shù)：總占地7.33萬㎡，建面11.7萬㎡，容積率1.5（區(qū)域罕見低密），綠化率35%，總戶數(shù)926戶（住宅904戶+商墅22套），車位配比1:1.3（人車分流）。
• 主力戶型（毛坯交付，得房率83-88%）：
  • 109㎡三居：10.9米南向面寬，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，總價(jià)約158萬起，剛需進(jìn)階優(yōu)選。
  • 121㎡三/四居：獨(dú)立玄關(guān)+U型廚房+主臥套房，部分邊戶270°轉(zhuǎn)角飄窗，適合三代同堂。
  • 146㎡四居：四室兩廳三衛(wèi)，全景落地窗，得房率88%，奢闊改善型。
  • 235-236㎡商墅：聯(lián)排/合院，天然氣入戶，三層/四層設(shè)計(jì)，總價(jià)約342萬起，適合高端自住或投資。
• 建筑品質(zhì)：外立面采用真石漆+鋁板，三玻兩腔雙LOW-E外窗（隔音隔熱），自持物業(yè)（物業(yè)費(fèi)2.46元/㎡·月）。
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• 戶型圖品鑒

戶型圖品鑒

戶型圖品鑒

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價(jià)格與保障

• 參考均價(jià)：13500-14500元/㎡（毛坯），總價(jià)158萬起（109㎡）。
• 優(yōu)惠政策：購房享現(xiàn)金補(bǔ)貼18888元；開發(fā)商推出**“調(diào)價(jià)補(bǔ)差”政策**（買貴退差價(jià)，可抵扣首付/物業(yè)費(fèi)），降低購房風(fēng)險(xiǎn)。

六、目標(biāo)客群

1. 北京東向通勤族：通州、國貿(mào)、望京工作的剛需/改善人群，依賴地鐵22號線實(shí)現(xiàn)“燕郊居住+北京上班”。
2. 改善家庭：追求低密居住環(huán)境、全齡配套的本地家庭，看重戶型功能性與社區(qū)品質(zhì)。
3. 資產(chǎn)配置者：看好北部科學(xué)城產(chǎn)業(yè)潛力，選擇“低密+地鐵”稀缺屬性樓盤作為長期投資。

樣板間

核心優(yōu)勢總結(jié)：

• 稀缺性：燕郊北部科學(xué)城唯一“容積率1.5+地鐵旁”的10層洋房項(xiàng)目；
• 安全性：開發(fā)商“調(diào)價(jià)補(bǔ)差”政策降低購房風(fēng)險(xiǎn)；
• 性價(jià)比：得房率83-88%，遠(yuǎn)超同區(qū)域高層產(chǎn)品；
• 潛力性：北部科學(xué)城產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來人口增長，未來配套與房價(jià)均有提升空間。
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