買房大家?guī)?025年北京土地的第36篇推送

2025年北京土拍的最后三塊宅地之一的豐臺(tái)張郭莊地塊迎來開拍。

剛剛，最終結(jié)果出爐，中建方程聯(lián)合中建智地以13.54億元底價(jià)拿下。

至此，2025年北京土拍宅地成交量來到38組，總成交金額達(dá)到1318.14億元。

2025線北京宅地土拍地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0204-6028地塊；

拿地房企：中建方程+中建智地聯(lián)合體；

成交金額：13.54億元（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：2.84萬/平。

綜合來看，張郭莊地塊具備臨鐵和低密優(yōu)勢，最終成交樓面價(jià)也比鄰居項(xiàng)目低不少，但自身地塊形狀也有硬傷，屬于優(yōu)勢短板都比較明顯的地塊。

張郭莊6028地塊全景圖

先看地塊本身。

6028地塊用地規(guī)模約3.18萬平，地上建筑規(guī)模約4.78萬平，容積率只有1.5。

屬于比較優(yōu)質(zhì)的低密地塊。

24米局部30米的控制高度，妥妥的8—10層洋房社區(qū)，這也是豐臺(tái)河西板塊目前的“正常情況”，容積率和控高基本上都是比較低的狀態(tài)。

張郭莊6028地塊相關(guān)數(shù)據(jù)

但6028地塊本身有一個(gè)問題，就是地塊本身是一個(gè)不規(guī)則倒三角形狀。

這樣的形狀，實(shí)際上是非常不利于后期的樓棟排布的，也非常考驗(yàn)開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

再看地塊周邊配套。

臨鐵是其最大的優(yōu)勢，6028地塊距離已經(jīng)運(yùn)行的14號(hào)線張郭莊站直線300米左右。

此外，張郭莊站還是14號(hào)線與在建的1號(hào)線支線的換乘站，1號(hào)線支線計(jì)劃在2027年年中建成。

也就是說，地塊未來去到麗澤商務(wù)區(qū)、國貿(mào)、望京等產(chǎn)業(yè)區(qū)，都能“直達(dá)”。

6028地塊周邊配套

此外，其西南側(cè)、西北側(cè)基本上都是公園和綠地，生態(tài)環(huán)境還算不錯(cuò)。

但地塊北側(cè)緊鄰的是張郭莊棚戶區(qū)安置房，總共4112套，體量不小。

周邊的商業(yè)，主要依靠張郭莊地鐵站北側(cè)西山甲一號(hào)等小區(qū)的底商。再有就是，6028地塊東南側(cè)緊挨著的6029地塊是一塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，地上建筑規(guī)模大概2.12萬平，預(yù)計(jì)未來會(huì)為周邊增加一些商業(yè)配套。

6029地塊數(shù)據(jù)信息

但整體，6028地塊除了地鐵優(yōu)勢之外，其他各項(xiàng)配套都比較荒。

最后看價(jià)格。

張郭莊6028地塊，最終成交價(jià)是13.54億元，粗算成交樓面價(jià)達(dá)到2.84萬/平。

而這就是豐臺(tái)河西近幾年來樓面價(jià)最低的地塊了，包哥查了下相關(guān)數(shù)據(jù)，2021年拿地的熙悅天寰樓面價(jià)是3.17萬/平，位置更好的熙悅晴翠可售住宅樓面價(jià)直接打到4.7萬/平。

再就是2022年拿地的九里熙宸，住宅成交樓面價(jià)3.27萬/平，還有2023年拿地的中海永定玖里，住宅成交樓面價(jià)也有3.05萬/平。

要知道，這些項(xiàng)目誰都沒有6028地塊距離地鐵近的優(yōu)勢。

6028地塊周邊新房二手房分布

張郭莊地塊西北側(cè)的首開建工熙悅晴翠，2021年入市時(shí)指導(dǎo)價(jià)6.8萬/平。

項(xiàng)目一共1557套房源，目前還未清盤，部分房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段，包哥查了下項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，11月網(wǎng)簽的4套房源成交均價(jià)4.51萬/平，已經(jīng)低于其當(dāng)時(shí)拿地的4.7萬/平的住宅樓面價(jià)了。

兩年前的12月份，熙悅晴翠的網(wǎng)簽均價(jià)還能達(dá)到6.2萬/平。

而6028地塊西北方向直線3公里的中海永定玖里，2023年入市的政府指導(dǎo)價(jià)是6.4萬/平，今年1-11月，總共成交105套，網(wǎng)簽均價(jià)只有4.66萬/平。

還有6028地塊往東兩站地鐵的大瓦窯板塊，也有新房在售，11月份最新的網(wǎng)簽均價(jià)，中海和頌九里是5.87萬/平，京能西賢府是6.45萬/平。

目前豐臺(tái)西部的新房項(xiàng)目，所面臨的是“價(jià)換不來量”的世紀(jì)難題。

此外，次新小區(qū)方面，2022年交房的熙悅天寰，二手房掛牌均價(jià)在4.3萬/平—6萬/平之間，2023年交房的龍湖建工九里熙宸，二手房掛牌均價(jià)在5.3萬/平—6.6萬/平之間，2024年交房的熙悅晴翠，二手房掛牌均價(jià)在5萬/平—6萬/平之間。

6028地塊周邊二手房價(jià)格

還有再早些交房的西山甲一號(hào)，二手房掛牌均價(jià)在4.7萬/平左右。

所以，雖然6028地塊的住宅樓面價(jià)只有2.84萬/平，但由于目前整體的市場環(huán)境非常差，疊加豐臺(tái)河西的“不保值”現(xiàn)狀，即使有好房子政策加持，可能最后也會(huì)非常艱難。

但目前開發(fā)商能做的，就是在打造好產(chǎn)品的同時(shí)，再給到買房人一個(gè)可以接受的價(jià)格。

綜上，張郭莊地塊具備鄰雙鐵的優(yōu)勢，非常適合剛需一族，但自身小環(huán)境和地塊形狀確實(shí)也是地塊的問題，再加上如今的市場環(huán)境，低樓面價(jià)優(yōu)勢能否與差市場環(huán)境劣勢形成有效對(duì)沖，也是一大難題。

問題擺在眼前，開發(fā)商有勇氣拿地就值得鼓掌，我們能做的就是祝他好運(yùn)。

最后2025年前，還有海淀上地地塊和豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊，將分別在12月23日和25日迎來出讓，我們到時(shí)見。

圖源北京市規(guī)自委官網(wǎng)

以上。

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