在房市里，有一個不成文的規(guī)律：

　　各項指標(biāo)越是瑟瑟發(fā)抖，政策端給予的扶持力度往往就越大。

　　70城最新房價數(shù)據(jù)與美聯(lián)儲降息，似乎正傳遞著這樣的信號。

　　01

　　昨天，統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70城房價數(shù)據(jù)，再次為市場蒙上了一層寒意。

　　新房方面：

　　一線城市環(huán)比下降0.4%，其中上海微漲0.1%，北京、廣州下降0.5%，深圳降幅0.9%；二三線城市環(huán)比降幅小幅收窄，但仍處于下跌通道。

　　二手房方面：

　　一線城市環(huán)比下降1.1%，北京、上海、廣州、深圳全部下跌，分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二線城市環(huán)比下降0.6%，延續(xù)了下行趨勢。

　　整體來看，今年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%。

　　從這些數(shù)據(jù)可以看出兩個趨勢：

　　一、房價仍未穩(wěn)住，環(huán)比下降城市數(shù)量較多，尤其是二手房價格下調(diào)幅度更為明顯。二、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售端也沒有明顯好轉(zhuǎn)，投資與成交面積同比雙降，市場信心仍需時間修復(fù)。可以說，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”是一場持久戰(zhàn)?，F(xiàn)在穩(wěn)住頭部城市的樓市，本質(zhì)上是穩(wěn)住大盤信心。

　　02

　　雖然房價數(shù)據(jù)承壓，但宏觀政策的風(fēng)向已然明朗。

　　明年貨幣政策的寬松基調(diào)，在上周召開的中央經(jīng)濟工作會議中已經(jīng)定調(diào)：將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，并“靈活高效運用降準(zhǔn)降息等多種政策工具”。

　　這意味著，明年我們至少能迎來一次降準(zhǔn)降息。如果需要的話，次數(shù)還可能增加。

　　現(xiàn)在政策的空間比前兩年要大得多，一個重要原因是，美國已經(jīng)進入了降息通道。

　　可以預(yù)見，2026年房貸利率繼續(xù)下調(diào)是大概率事件。對于正在還貸或計劃買房的朋友來說，這無疑是個值得關(guān)注的積極信號。

　　今年以來，美聯(lián)儲在9月、10月和12月連續(xù)三次降息，每次25個基點，累計降了75個基點。

　　而在這段時間，中國并沒有跟進降息。

　　這“一靜一動”，讓中美利率倒掛的情況有所緩解，為我國貨幣政策操作騰出了更多自主空間。

　　無論是LPR調(diào)整，還是近期傳得沸沸揚揚的房貸帖息政策，都具備了落地的現(xiàn)實條件。

　　03

　　在政策轉(zhuǎn)向與市場探底的交織期，對大多數(shù)家庭而言，當(dāng)下最重要的一件事，是重新評估你手中的房產(chǎn)。

　　如果你持有的是一二線城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，有真實居住價值和稀缺屬性，那么拿穩(wěn)它。時間會站在你這邊，短期的波動不必過于焦慮。

　　反之，如果你手里是非核心城市、遠郊區(qū)或其他已經(jīng)被分化掉的房產(chǎn)，尤其是閑置資產(chǎn)，則應(yīng)認(rèn)真考慮置換。

　　清理房產(chǎn)過程中，不必執(zhí)著于“賣出即虧損”的賬面心理，長期持有的機會成本可能更高。

　　用劣質(zhì)資產(chǎn)置換到更核心的位置，哪怕面積小一些，長遠看也是資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)的戰(zhàn)略性升級。

　　至于如何安全、高效地完成換倉，以下三點至關(guān)重要：

　　1、先鎖定目標(biāo)，再決策賣出

　　傳統(tǒng)“先賣后買”的思路，容易讓人在賣出后陷入被動和焦慮。更穩(wěn)妥的策略是，同步進行，但心里“先買后賣”。

　　即在決定賣出之前，就應(yīng)該對你的目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)戶型的房源情況、價格區(qū)間和業(yè)主心態(tài)有深入了解，甚至初步鎖定幾套高性價比備選。

　　心中有數(shù)，賣房時才能合理定價、從容談判，避免因急于套現(xiàn)而被大幅壓價。

　　2、算清“相對賬”，而非“絕對賬”

　　不要只看自己房子跌了多少。要對比：你的房子在同片區(qū)跌幅處于什么水平？你想換入的房子，其價格調(diào)整是否已充分？

　　只有當(dāng)目標(biāo)資產(chǎn)的調(diào)整幅度為你提供了足夠的“安全墊”或“價差空間”時，向上置換的窗口才算真正打開。

　　3、放棄完美主義，把握核心訴求

　　市場調(diào)整期，很難做到“賣在高點、買在最低點”。聰明的置換者會抓住主要矛盾——是否通過這次置換，用可承受的成本，解決了核心痛點，如地段、品質(zhì)、面積、學(xué)區(qū)等，并實現(xiàn)了家庭資產(chǎn)的整體優(yōu)化？

　　如果是，那么微觀上十萬八萬的價差博弈，或許就沒那么重要了。用時間換空間，用眼前的確定性換長遠的資產(chǎn)質(zhì)量，往往是更明智的選擇。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。