VOL 3690

“30分鐘搞定，無(wú)需承擔(dān)任何費(fèi)用?！?/p>

2025年12月2日，盧瑩成為廣東省首例不動(dòng)產(chǎn)信托委托人。

繼北京、上海之后，廣州成為全國(guó)第三個(gè)開放不動(dòng)產(chǎn)信托辦理的城市。

盧瑩用不到一個(gè)月的時(shí)間，就抓住了這項(xiàng)政策紅利，為24歲的自閉癥兒子森森敲定了這份信托合同。

22年前，兩歲的森森被確診自閉癥，讓盧瑩經(jīng)歷了 “天打雷劈” 的人生至暗時(shí)刻。

如今，看著兒子順利讀完大專、獨(dú)立工作、自主出行，她開始思考——父母終會(huì)老去，如何讓孩子在自己離世后，既能擁有穩(wěn)定居所，又能避免財(cái)產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)。

2025年7月14日，相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》，正式拉開廣州不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)序幕。

此次試點(diǎn)政策有兩大核心突破：

打破地域限制，允許非廣州本土信托公司擔(dān)任受托人；

推出“預(yù)登記”模式，辦理者無(wú)需承擔(dān)任何稅費(fèi)及信托設(shè)立費(fèi)用。

是什么促使她快速推進(jìn)這項(xiàng)規(guī)劃？辦理過程有哪些程序？自閉癥家庭又該如何判斷自己是否適合這類信托？

針對(duì)這些問題，大米和小米對(duì)話盧瑩——

文 | Lila

編輯 | Zoey_hmm

圖源 | 盧瑩

“繞不開的剛需”

大米和小米：為什么辦理不動(dòng)產(chǎn)信托？

盧瑩：對(duì)我們這類家庭來(lái)說，如何安全托付資產(chǎn)，保障孩子未來(lái)的生活，是繞不開的剛需話題。

政策出臺(tái)后，我8月4日就和信托公司對(duì)接提交資料，10月14日拿到合同初稿，12月初完成不動(dòng)產(chǎn)預(yù)登記，成為廣東首例不動(dòng)產(chǎn)信托委托人。

我的兒子森森，是一位中輕度孤獨(dú)癥人士，這20多年來(lái)我們走過康復(fù)訓(xùn)練，融合教育，支持性就業(yè)，自主生活。他自己獨(dú)立居住，喜歡一個(gè)人的旅行，逛遍了祖國(guó)的地鐵。

大專畢業(yè)后,他在一個(gè)小學(xué)擔(dān)任文印員，至今已經(jīng)三年多了，就是工資比較低，不夠養(yǎng)活他自己，需要家里補(bǔ)貼。

森森在社區(qū)廚房工作

我們要考慮怎樣留錢給他，提供終生的支持。他心智幼稚，單純易騙，擔(dān)心他會(huì)守不住我們未來(lái)留給他的遺產(chǎn)。他需要有監(jiān)護(hù)人的守護(hù)，但監(jiān)護(hù)人和遺產(chǎn)最好能分開。

2023年，我在光大設(shè)立了特需信托，把保單和現(xiàn)金裝進(jìn)去，為森森每個(gè)月發(fā)生活費(fèi)，支付他的個(gè)案管理服務(wù)費(fèi)用，小區(qū)健身中心的私教費(fèi)用，還支付過他的醫(yī)療費(fèi)用。運(yùn)作至今已經(jīng)有兩年半了。

他有獨(dú)立生活的能力，希望可以一直住在自己家里，不管父母在不在世。不動(dòng)產(chǎn)信托補(bǔ)上了這塊拼圖。

房子是大多數(shù)家庭的核心資產(chǎn)，過去國(guó)內(nèi)信托只能承接現(xiàn)金或保單，房產(chǎn)一直沒法納入信托體系，這種需求只能懸著。

直到北京田惠萍老師辦成全國(guó)首例不動(dòng)產(chǎn)信托，我們這些家長(zhǎng)才看到希望。

當(dāng)時(shí)“揚(yáng)愛”（廣州市揚(yáng)愛特殊孩子家長(zhǎng)俱樂部，簡(jiǎn)稱“揚(yáng)愛”）的家長(zhǎng)們立刻行動(dòng)起來(lái)，我們理事會(huì)里的人大代表雷建威提交兩會(huì)提案，和相關(guān)部門反復(fù)溝通，從去年開始推動(dòng)本地政策落地。

2025年7月14日，廣州正式出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)政策，成為全國(guó)第三個(gè)開放該業(yè)務(wù)的城市。

所以，我們不是等政策來(lái)了才做規(guī)劃，而是從推動(dòng)政策時(shí)就開始籌備。

大米和小米：納入信托的房產(chǎn)目前是什么狀態(tài)？合同里對(duì)房產(chǎn)的使用和處置有哪些約定？

盧瑩：廣州執(zhí)行的是預(yù)登記政策，就是說房子還沒過戶到信托公司，房子的管理、租金收取等都還沒有產(chǎn)生。

我這套房產(chǎn)的核心定位是優(yōu)先保障森森的居住需求，不以出售為目的，只要他愿意就能一直自住。

如果他想去其他地方生活，比如森森非常喜歡上海，一直說要去上海租房子。這套房子就可以讓信托公司出租，租金收入補(bǔ)貼他租房子的費(fèi)用。信托合同里的條款，就是諸多的“如果XXX ,那么XXX”。

就算以后孩子不在了，我這套房子一般情況下是會(huì)作為孩子的遺產(chǎn)去處理，但又因?yàn)楹⒆訉儆谙拗泼袷滦袨槟芰θ?，沒有辦法立遺囑，我也沒法替他立遺囑。

那我們家長(zhǎng)就會(huì)面臨這樣一個(gè)問題：孩子去世后，我們留給孩子的財(cái)產(chǎn)，沒有辦法處置。

但是我把它放到信托合同里，成為信托財(cái)產(chǎn)，我可以在信托合同里規(guī)定：受益人去世以后，我剩余的信托財(cái)產(chǎn)怎么處理？我捐贈(zèng)也行，給親戚朋友也行，誰(shuí)對(duì)我的孩子好，以后這個(gè)財(cái)產(chǎn)就給誰(shuí)，可以寫在合同里面。

所以我們的財(cái)產(chǎn)不會(huì)以遺產(chǎn)的方式出現(xiàn)，而是以信托剩余財(cái)產(chǎn)的方式，這也是信托的靈活性之一。

大米和小米：這些房產(chǎn)使用與處置的約定，如何確保能逐一執(zhí)行？有哪些具體的保障機(jī)制？

盧瑩：特殊需要信托跟普通信托不一樣的地方就是它設(shè)置有指定權(quán)人和監(jiān)督人，構(gòu)成一個(gè)三方制衡機(jī)制，這個(gè)是必須的。

指定權(quán)人由親屬擔(dān)任，我是第一順位，孩子爸爸為第二順位，主要負(fù)責(zé)根據(jù)森森的實(shí)際生活狀況，向信托公司下達(dá)房產(chǎn)使用、處置的具體指令。

信托監(jiān)察人有兩位，其中一個(gè)便是能為森森對(duì)接社會(huì)服務(wù)的家長(zhǎng)組織揚(yáng)愛。他們的核心職責(zé)是監(jiān)督信托公司按照合同約定行事。

如果信托公司沒有約定執(zhí)行，監(jiān)察人有權(quán)利、也有義務(wù)提出來(lái)，要求信托公司執(zhí)行，甚至可通過訴訟途徑維權(quán)。

大米和小米：您簽訂的這份不動(dòng)產(chǎn)信托，有沒有約定具體年限？能否終止？終止是否需要支付違約金？

盧瑩：在信托合同里面是沒有寫具體年限的，所以它等于是一個(gè)無(wú)期限信托合同。

同時(shí)合同明確了終止條款，現(xiàn)在在預(yù)登記階段，我可以隨時(shí)主動(dòng)申請(qǐng)終止。因?yàn)轭A(yù)登記全程免費(fèi)，也不存在違約金的相關(guān)約定。

不動(dòng)產(chǎn)信托3大亮點(diǎn)

大米和小米：作為廣東省首例辦理不動(dòng)產(chǎn)信托預(yù)登記的當(dāng)事人，能否具體講講廣州這項(xiàng)政策的核心亮點(diǎn)？

盧瑩：這次有三個(gè)亮點(diǎn)——

首先是預(yù)登記政策帶來(lái)的免稅便利。

我辦的是預(yù)登記，就是說我的房子還沒過戶，還在我名下，產(chǎn)權(quán)沒發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移，信托合同里的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)于為0，自然就沒有相關(guān)費(fèi)用，不管是不動(dòng)產(chǎn)登記中心的稅費(fèi)，還是信托公司的設(shè)立費(fèi)、加辦費(fèi)都沒有產(chǎn)生。

這也是預(yù)登記的意義所在，讓家長(zhǎng)可以快速做出決定，提前安排好這個(gè)事情，不需要擔(dān)心費(fèi)用等問題。

如果是直接過戶，稅費(fèi)會(huì)比較高：包含常規(guī)的房產(chǎn)過戶稅費(fèi)、所得稅。

另外，個(gè)人持有房產(chǎn)目前不用交房產(chǎn)稅，可信托公司是企業(yè)主體，持有房產(chǎn)就得每年繳房產(chǎn)稅。

現(xiàn)在就等觀望看看，未來(lái)能有針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托的稅費(fèi)減免政策，和是否征收個(gè)人房產(chǎn)稅。

第二個(gè)亮點(diǎn)是，不僅覆蓋廣東本土信托機(jī)構(gòu)，更面向在廣州設(shè)有異地部門的全國(guó)性信托公司。

這是北京、上海都沒有的政策。這些城市都明確要求本地信托公司，可很多省份本地就只有一家信托公司，比如廣東本地也只有一家信托公司，等于沒得選。

但廣州不排外，從政策一開始就放開了非廣東本地信托公司準(zhǔn)入，只要該信托公司在廣州設(shè)有異地部門，就能做受托人，我們有充分的選擇余地。

第三個(gè)亮點(diǎn)就是超高的辦理效率。

政策7月份出臺(tái)，房管局官網(wǎng)發(fā)布了詳細(xì)的工作指引，明確了預(yù)登記和過戶的具體流程。

我是全省首例，去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理時(shí)，工作人員一臉懵，說從沒聽過、沒辦過這種業(yè)務(wù)，但有指引在，他就直接照章辦事。30分鐘就辦好了。

完全出乎我的意料，我以為需要解釋很久，但實(shí)際很快，第二天就通知我拿證了。

3點(diǎn)避坑建議

大米和小米：對(duì)于同樣有自閉癥孩子、正為未來(lái)保障發(fā)愁的家庭，最想分享的經(jīng)驗(yàn)是什么？如果他們也想嘗試設(shè)立類似信托，有哪些避坑建議？

盧瑩：第一個(gè)建議是結(jié)合家庭核心需求和資產(chǎn)規(guī)劃來(lái)決策，區(qū)分“是否需要靠房產(chǎn)保障孩子日常生計(jì)”。

如果家庭缺現(xiàn)金，核心訴求是讓房產(chǎn)成為孩子未來(lái)的生活費(fèi)來(lái)源，那我建議家長(zhǎng)在有生之年直接賣掉房子，用現(xiàn)金設(shè)立信托。

因?yàn)槿绻葘⒎慨a(chǎn)納入信托，后續(xù)再通過信托公司出售，中間產(chǎn)生的稅費(fèi)會(huì)非常高，反而不劃算。

但如果是“不想賣房”的情況，比如房子用于自住或出租，僅計(jì)劃在孩子離世后再處理房產(chǎn)，那用房產(chǎn)設(shè)立信托就比較合適，能提前鎖定資產(chǎn)歸屬。

森森在實(shí)習(xí)

第二個(gè)建議稍微復(fù)雜點(diǎn)，就是提前預(yù)判政策風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注兩類未落地的稅費(fèi)。

一是房產(chǎn)稅，國(guó)內(nèi)討論開征房產(chǎn)稅已經(jīng)很久了，未來(lái)落地可能性很大，一旦開征，我們現(xiàn)在所猶豫的這些問題就不是問題了，可以考慮過戶給信托公司。

二是遺產(chǎn)稅，目前國(guó)內(nèi)尚未開征，未來(lái)遺產(chǎn)稅一旦開征，就不會(huì)是小數(shù)。而家長(zhǎng)都不希望房子折半以后再留給孩子。

所以這兩類稅費(fèi)的不確定性都要納入我們的考慮范圍內(nèi)。

大米和小米：作為行業(yè)里的資深家長(zhǎng)，你覺得目前國(guó)內(nèi)針對(duì)自閉癥家庭的資產(chǎn)保障方式，還存在哪些不足？你希望通過自己的案例，推動(dòng)哪些改變？

盧瑩：不動(dòng)產(chǎn)信托的落地確實(shí)是孤獨(dú)癥家庭資產(chǎn)保障領(lǐng)域的一大進(jìn)步，但當(dāng)下現(xiàn)有的保障方式普遍存在一個(gè)核心短板——缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的檢驗(yàn)。

據(jù)說目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有100多例特殊需要信托案例，但這些絕大多數(shù)都只是一份保單，還沒真正進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作階段，相當(dāng)于停留在“紙面規(guī)劃”。

畢竟大家都很渴望這個(gè)東西（保障），但又沒人知道實(shí)際落地會(huì)是什么樣子。我覺得，與其想著，還不如付諸于實(shí)踐。

國(guó)內(nèi)各省份的首單特殊需要信托，基本都是當(dāng)?shù)丶议L(zhǎng)組織的負(fù)責(zé)人牽頭落地的。比如北京第一例是田惠萍老師，我是廣東首例。

可能家長(zhǎng)組織的負(fù)責(zé)人比較勇敢一點(diǎn)，也比較有責(zé)任感，愿意和孩子去做白老鼠，去做當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)吃螃蟹的人。

榜樣的力量會(huì)傳染，看到身邊熟悉的人邁出第一步，很多原本猶豫的家長(zhǎng)也會(huì)跟著想試試。

北京田惠萍老師開了先例，我們當(dāng)時(shí)就盼著廣州也能跟上?，F(xiàn)在我辦完后，也有很多外地家長(zhǎng)來(lái)咨詢，我也會(huì)鼓勵(lì)他們?nèi)プ霎?dāng)?shù)氐牡谝焕?/p>

我最希望推動(dòng)的是，能有更多家庭和從業(yè)者敢去實(shí)踐、去探索。

只有積累足夠多的實(shí)戰(zhàn)案例，才能真正發(fā)現(xiàn)行業(yè)和政策里的空白，進(jìn)而針對(duì)性地去完善，讓特殊需要信托從“紙上方案”變成能切實(shí)兜底的保障工具。

大米和小米：外地家長(zhǎng)來(lái)和你討論時(shí)，主要會(huì)關(guān)注哪些方面？

盧瑩：他們一方面會(huì)聊自己家庭的具體需求，問得最多的，就是廣州模式到底怎么實(shí)現(xiàn)的——既包括政策層面的推動(dòng)邏輯，也包括我個(gè)人辦理的實(shí)操流程。

很多家長(zhǎng)還會(huì)提到本地信托公司資源的局限，不少省份都是沒得選。

我會(huì)建議他們先沉下心去對(duì)接本地資源，和當(dāng)?shù)匦磐泄窘⒙?lián)系、摸清對(duì)方的態(tài)度，再考慮下一步規(guī)劃。

畢竟我們不可能讓所有家庭都跑到廣州來(lái)辦業(yè)務(wù)，也不能凡事都依賴北上廣深的資源。

特需家庭的未來(lái)托付計(jì)劃，就像在拼一幅拼圖，每一塊都不一樣，我們不知道拼出來(lái)是什么樣子的，但家庭，社會(huì)和政府一起，一塊一塊地打磨填補(bǔ)，我們一起創(chuàng)造以前沒有過的未來(lái)。

大米和小米：除了這份不動(dòng)產(chǎn)信托外，自閉癥孩子的長(zhǎng)遠(yuǎn)保障還需要哪些支持？

盧瑩：孩子的長(zhǎng)遠(yuǎn)保障，主要需要來(lái)自三方面的支持。

首先是社會(huì)服務(wù)組織。不管是重度需要托養(yǎng)的孩子，還是像森森這種比較輕度、可以獨(dú)立居住的孩子，他依然需要有人幫他解決問題，需要有人為他提供服務(wù)。

其次是金融行業(yè)。幫他們安排各種財(cái)產(chǎn)規(guī)劃，不管是保險(xiǎn)、信托，還是銀行存款，他們需要金融界的人加入進(jìn)來(lái)。

最后是法律層面。如果說未來(lái)有一天，我們的孩子被抓了，說他販毒啥的這種事是很容易發(fā)生的，比如說森森，有人叫他拿包東西交給誰(shuí)的話，他會(huì)照做。

如果他因?yàn)樨湺颈蛔チ?，我們一定要有法律界的人幫我們“出頭”，打官司，證明他們是限制民事行為能力人，只是被他人利用、并不清楚行為的法律后果。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表本號(hào)立場(chǎng)。文章版權(quán)歸「大米和小米」所有，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁復(fù)制、轉(zhuǎn)載、篡改或再發(fā)布。本號(hào)長(zhǎng)期征集線索/稿件，一經(jīng)采用，稿費(fèi)從優(yōu)。提供線索/投稿請(qǐng)聯(lián)系：contents@dmhxm.com。

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