撰文| 劉虎

南京市玄武區(qū)法院2021年在淘寶網(wǎng)上法拍連云港市太平村310國道北地塊（位于浦南鎮(zhèn)半灘村九組），共計111畝，江蘇辛中置業(yè)有限公司連云港分公司（下稱辛中置業(yè)）以1.76億元收入囊中并于2022年9月19日在法院協(xié)助下辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書。

案涉地塊緊鄰310國道，但是至今不能開發(fā)。劉虎 攝

但在2023年初，企業(yè)組織人員進場施工，卻被當?shù)卮逦瘯痛迕裢跀嗟缆纷柚�。村民的舉動，無意中展示了這110畝法拍土地背后荒誕的事實：案涉地塊竟然還有26戶農(nóng)戶的土地尚未完成征收，村民還在收取土地流轉(zhuǎn)的租金。

此外，企業(yè)獲知：當?shù)匾?guī)劃在2017年即發(fā)生了變化，涉案地塊被納入位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外，目前已經(jīng)不能開發(fā)。

企業(yè)法拍支付的1.76億元早已被人收入囊中。未完成征收、未達到凈地標準的土地如何一路綠燈走向了拍賣臺？《地籍調(diào)查表》、《土地移交表》又是如何通過了法院的審查？受害企業(yè)維權(quán)連連受挫之后，把連云港市自然資源和規(guī)劃局（下稱資規(guī)局）告上了法庭，要求其為無辜遭受的損失負責。

01

法拍拿下的土地不能進場，開發(fā)商傻眼

筆者前往江蘇連云港采訪時，緊鄰310國道的北地塊里，有村民正在冬日的陽光下種植小麥，站在一旁的辛中置業(yè)負責人則一臉愁容。從法律上來說，這塊111畝的土地使用權(quán)已經(jīng)歸屬企業(yè)，但是法拍已經(jīng)過去4年了，企業(yè)卻一直無法進場施工。

2023年3月31日，辛中置業(yè)組織施工隊進場，卻不料鄰近310國道一側(cè)的道路被人挖斷，旁邊堆起了高高的土堆。數(shù)十名村民圍堵施工隊，聲稱遭到當?shù)卣垓_，他們要把土地收回耕種。公司隨即向海州公安分局太平邊防派出所報案，但是也不了了之。據(jù)辛中置業(yè)負責人介紹，之后當?shù)卮逦瘯撠熑嗽啻蜗蚱渌饕?000萬元處理征收問題。雖然目前道路已經(jīng)恢復，但是有人又將該區(qū)域當成了堆場，堆放著大量從別處運輸來的泥土。

2023年3月31日，案涉地塊道路被挖斷，還堆滿了建筑垃圾。受訪者供圖

施工受阻，案涉地塊的問題暴露了出來。阻止施工的村民稱他們的土地還沒有被征收，只是被流轉(zhuǎn)。辛中置業(yè)通過實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)案涉地塊中確有26戶農(nóng)戶（包括左某樂、徐某福、朱某偉、朱某山、左某春、左某如等）不同意征收的土地約40畝，約2萬顆苗木賠償款沒有到位，還有公共的農(nóng)灌渠占地約20畝——它承擔著周圍1000多畝地的澆灌任務(wù)，一直沒有改道。這意味著，一大半的土地都未被征收。

對于部分流轉(zhuǎn)的土地，流轉(zhuǎn)費每畝1200-1700元/年/畝不等，每年由村里支付。有村民提供了土地流轉(zhuǎn)費的銀行流水，證實他們?nèi)匀辉谑杖×鬓D(zhuǎn)費。

2025年7月24日，測繪單位接受辛中置業(yè)的委托按照征地紅線標記該地塊的坐標點，現(xiàn)場作業(yè)也遭到了村民的阻礙。村民告知“6畝左右的自留地并沒有征收”，雙方爭執(zhí)無果。

案涉地塊里的公共農(nóng)業(yè)灌溉水渠仍然還在使用。劉虎攝

實際上，案涉地塊除了土地未完成征收，還存在多個問題，導致企業(yè)根本無法按照預定計劃進行開發(fā)。

1、不符合“六通一平”和凈地出讓要求。規(guī)劃道路“經(jīng)一路”至今未有規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，主力農(nóng)灌渠未征地遷移，場地內(nèi)農(nóng)作物、樹木未賠償，水電氣未接入紅線外；

2、該地塊目前位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外，不能出讓開發(fā)。根據(jù)《江蘇省市縣國土空間總體規(guī)劃編制指南》要求，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定“單一閉合線圍合面積原則上不小于30公頃”。連云港全市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界最終劃定單個圖斑規(guī)模均大于10公頃。該地塊小于10公頃，不符合劃入城鎮(zhèn)開發(fā)邊界要求。

3、該塊土地為“工業(yè)用地”未調(diào)規(guī)，不能開發(fā)房地產(chǎn)。江蘇省蘇國土地函（2008）0888號文顯示該塊土地為“工業(yè)用地”；2020年3月6日違規(guī)辦理“住宅用地”，經(jīng)申請公開文件，未見到之前有任何同級省廳批準調(diào)規(guī)文件，屬違規(guī)出讓。

4、偽造文件。辦證必要文件——日期為2020年3月5日的《地籍調(diào)查表》作假，連云港市資規(guī)局明知不符合交付條件，也未實際交付土地，配合被執(zhí)行人連云港東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱東亞公司），安排相關(guān)人員簽字，做假資料，第二天即2020年3月6日迅速辦證，涉嫌利益輸送；

5、案涉地塊未達到出讓掛牌條件，不具備辦證條件，交付文件《土地移交表》顯示該地塊2次移交，實際均未移交，東亞公司承諾后虛假簽署，未實際交付；

6、拍賣時出具的評估報告嚴重虛假、現(xiàn)場照片虛假陳述，隱瞞東亞公司與政府簽署的《國有土地出讓補充協(xié)議》，虛假評估現(xiàn)場六通一平，隱瞞部分土地未征農(nóng)民拒絕進場，土地規(guī)劃在城市建設(shè)區(qū)之外，涉嫌欺詐企業(yè)。（參考最高檢第二十八批指導性案例：湖北某房地產(chǎn)公司申請執(zhí)?監(jiān)督案（檢例第109號），評估公司被判承擔刑事責任，法院撤拍。）

7、南京中院在執(zhí)行監(jiān)督判決維持玄武區(qū)法院的裁定中，明確表述，玄武法院在拍賣該地塊時未公示《補充合同》，玄武法院委托的江蘇衡芃土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估造價咨詢有限公司也未公布《補充合同》。既然明知隱瞞實情，卻枉法判決。

上述任何一個問題對于企業(yè)來說都是致命的。從第一次進場受阻開始，辛中置業(yè)就向連云港市多個部門反映這塊土地的問題，但是一直無果。

連云港市自然資源和規(guī)劃局。劉虎攝

02

企業(yè)訴請法院撤銷拍賣，多次官司均敗訴

玄武區(qū)法院在審理一起追償權(quán)糾紛一案時，根據(jù)原告申請，對被告之一的連云港東亞公司位于太平村310國道北、經(jīng)一路西的城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)進行網(wǎng)絡(luò)拍賣，辛中置業(yè)以1.76億元的價格拍得此地塊。

2023年3月14日，辛中置業(yè)在進入案涉地塊施工受阻后，隨即多次向玄武區(qū)法院執(zhí)行局法官馮濤說明情況，但是馮濤法官并不認可地塊有問題。辛中置業(yè)對案涉土地拍賣程序不服，向玄武區(qū)法院提出書面異議，玄武區(qū)法院于2023年8月8日立案。

辛中置業(yè)提出的異議稱，拍賣財產(chǎn)的說明以及瑕疵說明嚴重失實，致使產(chǎn)生重大誤解，該地塊無法實際開發(fā)，購買目的無法實現(xiàn)。請求：撤銷拍賣，退還繳納的全部款項。

玄武區(qū)法院認為，利害關(guān)系人即辛中置業(yè)認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向執(zhí)行的法院提出書面異議，但是應(yīng)當在執(zhí)行程序終結(jié)前提出。本案中，執(zhí)行案件已經(jīng)終結(jié)，異議人無權(quán)提出異議。2023年8月22日，該院作出裁定：駁回辛中置業(yè)的異議申請。

辛中置業(yè)不服，申請復議。南京中院審理認為，該異議不符合執(zhí)行異議案件受理條件，辛中置業(yè)可通過執(zhí)行監(jiān)督程序主張權(quán)利，因此復議請求無事實與法律依據(jù)，法院不予支持。2023年9月22日，南京中院作出終審裁定：駁回復議申請，維持玄武區(qū)法院執(zhí)行裁定。

案涉地塊部分區(qū)域被出租給了車輛監(jiān)測站，當?shù)卮迕穹Q村委會在收取租金。劉虎攝

此后，辛中置業(yè)又向江蘇高院提出申訴，但是同樣遭遇了駁回。最近幾年，辛中置業(yè)一直試圖用司法程序?qū)で缶葷�。最新的一份裁定系南京中院�?025年11月3日作出，結(jié)果仍然是駁回辛中置業(yè)的申訴請求。

在本次申訴中，案涉地塊原業(yè)主東亞公司辯稱，一、案涉競拍不存在重大誤解與權(quán)利瑕疵，拍賣公告中已作詳盡的說明和風險提示，不足以產(chǎn)生重大誤解，為其應(yīng)自行承擔的商業(yè)風險，不構(gòu)成撤銷司法拍賣的法定理由；二、辛中置業(yè)多次提出執(zhí)行異議申請均被駁回，且執(zhí)行監(jiān)督申請亦被駁回，涉嫌程序濫用，不應(yīng)得到支持；三、東亞公司已經(jīng)進入破產(chǎn)清算程序，拍賣款客觀上已無法回轉(zhuǎn)。四、執(zhí)行監(jiān)督申請對東亞公司的破產(chǎn)程序影響重大，其最終確定與否直接關(guān)系到全體債權(quán)人的切身利益。

筆者注意到，無論是三級法院的審理意見，還是東亞公司的答辯意見，均沒有回應(yīng)案涉地塊存在的具體問題，尤其是土地沒有完全征收就被拍賣等核心關(guān)注點；法院都是從程序上直接駁回。東亞公司則是回應(yīng)無法執(zhí)行回轉(zhuǎn)，如果執(zhí)行撤銷會影響到它的利益。

奔波了幾年，辛中置業(yè)還是回到了原點，花1.76億元購買的土地就這樣閑置著。

辛中置業(yè)負責人還提出了如下追問：

玄武區(qū)法院在拍賣后沒有現(xiàn)場實際交付；提前發(fā)放執(zhí)行款并結(jié)案，違反法定執(zhí)行程序。長達9年不能辦證，辦證后就立馬被拍賣，玄武區(qū)法院不盡職調(diào)查且拍賣公告虛假、嚴重偏離事實，拍賣后違規(guī)提前發(fā)放案款。中間是誰在操控？

玄武區(qū)法院2024年一份撤銷原《結(jié)案通知書》及案款發(fā)放行為的《執(zhí)行裁定書》承認，該院之前提前發(fā)放案款和結(jié)案違反法律程序。受訪者提供

03

“原業(yè)主勾結(jié)市委書記違規(guī)出讓土地埋下禍根”

在尋求司法程序的同時，辛中置業(yè)負責人還向中央紀委、監(jiān)委等多個部門反映他們在連云港的投資遭遇。

《舉報信》稱，之所以出現(xiàn)了目前的荒誕一幕，根源在于案涉地塊的原業(yè)主東亞公司負責人勾結(jié)落馬官員，違規(guī)出讓土地所致。

2010年，東亞公司在時任連云港市市委書記王建華的幫助下、時任連云港市國土資源局局長徐增產(chǎn)的配合下，違規(guī)掛牌出讓完全不具備出讓商住地條件的太平村、半灘村2塊耕作土地約212畝。公開資料顯示，王建華因犯受賄罪，已于2019年被南通市中級法院判處有期徒刑13年。

在連云港政府給江蘇省政府提出的申請批復的文件中明確該地塊為“工業(yè)用地”，按有關(guān)規(guī)定，如果改變用途應(yīng)當由同級批準機關(guān)。辛中置業(yè)通過申請江蘇省自然資源廳信息公開，沒有看到改變該地塊用地性質(zhì)為“商住用地”的批復，可見案涉地塊并不符合掛牌條件。

其中一塊面積101畝的地塊，東亞公司實際開發(fā)“濱河雅居”后，因不符合規(guī)劃條件，無證施工，違規(guī)預售，購房人四處告狀打官司，不能辦理房產(chǎn)證，建成后無法入住，爛尾至今。

連云港東亞公司開發(fā)的房屋至今爛尾。劉虎攝

另一塊就是案涉地塊，東亞公司與連云港市國土局簽訂了《土地出讓合同》。東亞公司在2011年支付了土地款，市委書記王建華同年9月調(diào)離，由于土地違規(guī)出讓、遺留問題未得到妥善處理，不符合交付、辦證條件，所以連云港資規(guī)局一直未給東亞公司辦理土地證，該地塊長達10年無人問津。

2019年，東亞公司在該地塊未辦證的情況下僅以《土地出讓合同》在南京市辦理了抵押貸款，后無法還款被法院查封。為了能順利拍賣獲得款項償還貸款，東亞公司開始運作辦證。

《舉報信》稱，2020年1月19日，債務(wù)纏身的東亞公司為急于將掛牌出讓9年后仍不符合交地條件、不能辦證的310地塊辦理下來土地證抵押變現(xiàn)，誘導連云港資規(guī)局副局長曹文斌簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。土地儲備中心副主任陳壽祥自述“東亞公司老板姜遠志文化不高，她與政府簽的補充合同都是我?guī)退龜M的，她很感謝我”。同月21日簽發(fā)了《連云港市國有土地儲備中心掛牌地塊土地移交表》。三天之內(nèi)兩份文件中關(guān)于土地征收的問題表述完全相反。

2010年出讓的土地，到2020年2月10日開始進行地籍調(diào)查，調(diào)查表中相關(guān)人員半灘村的簽字都是虛假簽字。2020年3月5日審核通過，東亞公司兩天后在2020年3月6日取得地塊的《不動產(chǎn)權(quán)證書》（證號：蘇（2020）連云港市不動產(chǎn)權(quán)第0006849號），造假動作迅速，利益輸送明顯。

《舉報信》認為，除了資規(guī)局相關(guān)人員配合造假，案涉地塊所屬的浦南鎮(zhèn)書記朱沖也涉嫌幫助編造虛假文書辦理土地證。

連云港市海州區(qū)浦南鎮(zhèn)政府。劉虎攝

《掛牌地塊土地移交表》中載明：2020年1月10日，海州區(qū)政府函告我局，地塊上樹木和部分附著物才處理完畢。目前該地塊才完全符合出讓文件及出讓合同的交地要求。但在連云港市資規(guī)局與東亞公司于2020年1月19日簽訂《<國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同>的補充合同》中明確記載：“現(xiàn)狀地上仍有部分樹木及附著物，該地塊所在地的浦南鎮(zhèn)半灘村沒有將樹木及附著物補償?shù)轿�，導致一直無法移交土地，東亞公司也未能開發(fā)建設(shè)，上述問題的發(fā)生屬我區(qū)浦南鎮(zhèn)原因造成，與開發(fā)商無關(guān)。”由此看出浦南鎮(zhèn)是知道土地沒有征收完成。

“需要鎮(zhèn)里同意，書記（朱沖）告訴我，誰泄露流轉(zhuǎn)協(xié)議，就讓誰下課、找誰麻煩�！�2024年3月，辛中置業(yè)負責人向半灘村村支書咨詢查看半灘村和村民簽訂的《土地流轉(zhuǎn)協(xié)議》，村支書朱香春卻如此回復。

除了舉報上述官員涉嫌和原業(yè)主弄虛作假，《舉報信》還認為，玄武區(qū)法院在土地欺詐案中起了關(guān)鍵作用。東亞公司貸款到期無法償還后，被債權(quán)人起訴，該地塊被查封。法院拍賣時未經(jīng)真實披露土地情況，出具虛假評估報告，稱土地條件優(yōu)質(zhì)“凈地”、“六通一平”，六張公告照片顯示全部為平整農(nóng)田，導致辛中置業(yè)被欺騙，做出誤判。

辛中置業(yè)辦理了產(chǎn)權(quán)證后，以業(yè)主身份查詢到了連云港市國土局與東亞公司于2020年1月19日簽訂的一份《補充合同》，該合同反映出案涉地塊非凈地。其中明確記載“海州區(qū)政府2020年1月10日來函提出:公開掛牌出讓時雖為“凈地”出讓，但是現(xiàn)狀地上仍有樹木和部分附著物。地塊所在地的浦南鎮(zhèn)半灘村沒有將樹木及附著物補償?shù)轿�，導致一直無法移交土地，連云港市東亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也未能開發(fā)建設(shè)”。

村民向筆者介紹土地征收情況。劉虎攝

《掛牌土地移交表》和《補充合同》在同一時間對同一事件的表述完全相反，該案涉地塊根本不是“凈地”。《補充合同》和法院拍賣公告中其他相關(guān)材料在同一個檔案夾中，玄武區(qū)法院涉嫌在拍賣公告中故意隱瞞關(guān)鍵文件。辛中置業(yè)負責人稱，如果公司在拍賣前看到這個《補充合同》，根本不會參與法拍。

《舉報信》稱，辛中置業(yè)受欺騙舉牌的背后，是東亞公司、連云港政府、南京玄武法院極其超常規(guī)的利益捆綁、瀆職、腐敗、違規(guī)形成的重大欺詐案。把一個不符合出讓且10余年不能辦證的地塊，偽造交付手續(xù)，違規(guī)辦理了土地證，然后通過法院拍賣，抵償債務(wù)，欺詐騙取市場主體辛中置業(yè)，嚴重損害了公平正義。

2023年，辛中置業(yè)在得知受到欺詐后，多次向浦南鎮(zhèn)政府、海州區(qū)政府、連云港市資規(guī)局、連云港市政府反映，對方均推諉不解決，導致企業(yè)蒙受了巨大損失。辛中置業(yè)目前的損失約2.2億元（包含土地款加稅費、為開發(fā)投入的前期準備及管理費）。

這對一個民營企業(yè)來說，損失巨大，元氣大傷，經(jīng)營步履維艱。2年多來，各類執(zhí)行監(jiān)督申請均被江蘇省各級法院駁回，企業(yè)遭受如此巨大的損失卻無人過問。

目前，辛中置業(yè)對連云港市資規(guī)局提起的行政訴訟正在進行。其還在申請檢察院進行檢察監(jiān)督，同時向中央紀委等反映在土地征收出讓、資規(guī)局違法辦證、為企業(yè)違規(guī)在國有金融機構(gòu)抵押貸款，司法拍賣變現(xiàn)過程中出現(xiàn)的利益輸送，把一塊違規(guī)土地變現(xiàn)1.76億，欺詐了一個守法經(jīng)營企業(yè)，造成嚴重后果。