不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，網(wǎng)上流傳著一種梗

上海的房東們，人均“設(shè)計(jì)師”

5㎡的loft

1m高的入戶(hù)門(mén)

馬桶兼做床頭柜的逆天設(shè)計(jì)

圖源：?jiǎn)袅▎袅úシ帕孔罡摺鄙虾７繓|人均設(shè)計(jì)師“相關(guān)視頻

刷到的視頻和段子里，租住空間常被形容為蝸居、憋屈

甚至帶著幾分自嘲的“下水道老鼠”感

這成了很多人對(duì)上海租賃市場(chǎng)的模糊印象

擁擠、將就、湊合

可當(dāng)我們真的走上街頭、敲開(kāi)房門(mén)

去看了看現(xiàn)在的租賃市場(chǎng)之后，才發(fā)現(xiàn)事情正在悄悄起變化

有些房子帶來(lái)的體驗(yàn)

甚至刷新了我們過(guò)去對(duì)“租房”二字的理解

城投寬庭·寬嵐接待廳 圖源：上海城投控股公眾號(hào)

毫不夸張地說(shuō)

很多出租房是比自家裝修還要有腔調(diào)

上海的租賃市場(chǎng)開(kāi)始大規(guī)模走向改善了

01

上海的改善型租賃住房真算得上勢(shì)在必得

在北京、上海、廣州、深圳四座一線(xiàn)城市中

租房人口規(guī)模已接近4000萬(wàn)人，占常住人口的比例接近50%

一半的人都在租房子生活

上海是租房比例最高的城市

擁有上海戶(hù)籍的人，都有三分之一的人沒(méi)有自己的住房

為超過(guò)千萬(wàn)人口提供租賃住房，是這座城市必須面對(duì)的常態(tài)課題

龐大的租客群體也代表著龐大的、各種類(lèi)型的租房需求

根據(jù)需求不同和房屋的標(biāo)準(zhǔn)差異，租房大概能分成以下三類(lèi)：

藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓和高端公寓

其中白領(lǐng)公寓對(duì)應(yīng)的就是在基礎(chǔ)生活需求之上的改善型公寓

這也是當(dāng)前市場(chǎng)最活躍、增速最顯著的力量

他們多為核心產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，對(duì)生活品質(zhì)有明確要求，從“有的住”轉(zhuǎn)向“住得好”

2025年上半年上海的白領(lǐng)公寓占比明顯提高

需求端對(duì)“住的好”的要求提升之后

對(duì)整租的要求有明顯的提升

特別是針對(duì)年輕人，之前的客廳隔間的市場(chǎng)明顯縮小

更多的年輕人選擇整租

追求更好的生活環(huán)境和隱私性

市場(chǎng)也做出了相應(yīng)的調(diào)整

集中式公寓就不用說(shuō)了，再小的房間也要做到獨(dú)衛(wèi)獨(dú)廚

私人房源應(yīng)對(duì)的變化更加明顯

上海貝殼省心租的在管房源也幾乎全是整租

負(fù)責(zé)省心租的中介說(shuō)現(xiàn)在越來(lái)與多人傾向整租

除了整租以外，租賃市場(chǎng)的改善還體現(xiàn)在戶(hù)型偏好上

從今年6月的數(shù)據(jù)來(lái)看

今年上海集中式公寓中兩房及以上戶(hù)型的市場(chǎng)占比已達(dá)44.6%

較2024年初提升7.1%

2024年至今，上海新開(kāi)業(yè)的200個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目中

超過(guò)55%的項(xiàng)目配置了兩房及三房戶(hù)型

現(xiàn)在部分集中式公寓直接把重點(diǎn)戶(hù)型定位在了兩房和三房

比如今年上市的華為青浦人才公寓僅留了10%左右一房

上海城投寬庭高端產(chǎn)品線(xiàn)也是一個(gè)典型例子

選址露香園，租金起步27200元/月

顯著高于上海傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)

并且戶(hù)型直接從75㎡的規(guī)整一室一廳戶(hù)型開(kāi)始

02

另外，對(duì)改善的需求也進(jìn)一步延伸到對(duì)公共配套

租客也愿意為此支付一些溢價(jià)

“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”、專(zhuān)業(yè)的維修保潔、穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境等

我實(shí)地去看了幾個(gè)樓盤(pán)

社區(qū)的維護(hù)狀態(tài)非常好，現(xiàn)場(chǎng)去看跟官網(wǎng)的展示圖差別都不大

越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始用另一種方式實(shí)現(xiàn)“居住升級(jí)”：不買(mǎi)房，但絕不將就住

集中式公寓的改善邏輯與住宅截然不同

它不追求傳統(tǒng)意義上的“圈層提升”

而是聚焦于對(duì)當(dāng)下生活方式的高頻微調(diào)

每一個(gè)細(xì)節(jié)優(yōu)化，都直擊年輕租客的實(shí)際痛點(diǎn)

租賃住宅的公區(qū)不是錦上添花的產(chǎn)品

而是共同生活的必要空間

實(shí)景圖，新領(lǐng)地自習(xí)室

新領(lǐng)地的自習(xí)室環(huán)境裝修都比較時(shí)尚

使用頻率也非常高，工作日都可達(dá)到幾乎滿(mǎn)員狀態(tài)

公共空間的功能設(shè)計(jì)非常實(shí)用

微領(lǐng)地青年社區(qū)浦江鎮(zhèn)-首層公共空間

公共廚房、自習(xí)室、寵物樂(lè)園、健身房、臺(tái)球廳、社交桌游空間

甚至還有專(zhuān)業(yè)的錄音室

公區(qū)的吸引力不僅在于房間設(shè)計(jì)

更在于那些讓年輕人愿意留下的“軟性配套”：活動(dòng)

滾雪球效應(yīng)也讓社區(qū)的活力逐步加強(qiáng)

年輕人多，活動(dòng)能開(kāi)展；活動(dòng)多，更多年輕人聚集

城投寬庭·張江社區(qū)活動(dòng)日歷

從城市尺度觀(guān)察

集中式租賃住宅的改善還體現(xiàn)為一種城市資源的“平權(quán)”

阡集·匯社區(qū)緊鄰上海南站，商業(yè)配套成熟，視野開(kāi)闊

這里的房?jī)r(jià)在上海外環(huán)以?xún)?nèi)都是比較穩(wěn)的板塊

盡管老破小偏多，房?jī)r(jià)依舊能穩(wěn)在6w以上

以稍高于周邊一室戶(hù)老破小沒(méi)電梯的價(jià)格

獲得的卻是全面提升的居住品質(zhì)和社區(qū)服務(wù)

“歸屬感是最直接的感受”

另一側(cè)，集中租賃住房?jī)?nèi)部的改善也在持續(xù)

現(xiàn)在的看房方式跟新房銷(xiāo)售的差別也不大

都先通過(guò)固定樣板間展示

在樣板間上的努力甚至更加用心

甚至因?yàn)榧揖叩臉?biāo)配

這里的樣板間跟實(shí)際居住感受更加接近

銷(xiāo)售有一句話(huà)，我印象特別深

“除了一只手能拿起來(lái)的東西，其他的都是所見(jiàn)即所得”

更讓我感覺(jué)到長(zhǎng)租這樣的公寓也很安穩(wěn)的一點(diǎn)是

很多設(shè)計(jì)針對(duì)的就不是過(guò)渡性的生活，而是長(zhǎng)居

比如包陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物柜固定的設(shè)計(jì)

一般都是買(mǎi)房的人才會(huì)考慮的，在這里也變成了常態(tài)

系統(tǒng)化設(shè)計(jì)的衣柜、衛(wèi)生間干濕分離系統(tǒng)等等

都在為了長(zhǎng)久使用而準(zhǔn)備

隔音效果也因?yàn)榘凑兆≌?guī)范來(lái)做好了很多

裝修雖不算豪華，但是比較質(zhì)樸耐看

03

由機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營(yíng)的集中式租賃住房

是改善的一種方向

但是總的來(lái)說(shuō)，近90%的租房房源來(lái)自于私人住宅

與集中式租賃住房主動(dòng)從年輕人的生活方式入手，整體進(jìn)行改善不同

私人房源的改善更像是被市場(chǎng)推著走

租客的需求明顯朝改善傾斜

圖源：自如研究院

市場(chǎng)的供需關(guān)系轉(zhuǎn)化的壓力直接傳導(dǎo)至房東端

催生了兩種主要的應(yīng)對(duì)策略：

策略一：品質(zhì)升級(jí)，以“質(zhì)”換“價(jià)”

部分房東開(kāi)始主動(dòng)優(yōu)化房源

例如配備智能門(mén)鎖、升級(jí)裝修或提供更完善的家具家電

中介也提到現(xiàn)在如果房子掛太久租不出去

或是必須打折不少才能出租的話(huà)

不少房東也愿意重新裝修一下再往外租

同時(shí)，整租需求的增加

也促使房東更注重房屋的整體性和私密性維護(hù)

策略二：委托托管，從“房東”變“業(yè)主”

越來(lái)越多的房東發(fā)現(xiàn)

單打獨(dú)斗已難以應(yīng)對(duì)復(fù)雜的租賃管理和激烈的競(jìng)爭(zhēng)

調(diào)查顯示，超過(guò)68.3%的房東認(rèn)為

將房屋委托給專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行輕資產(chǎn)托管，能有效提升自己的出租意愿

這種模式的核心是將裝修、招租、維護(hù)、租客管理等繁瑣事務(wù)外包

同時(shí)，有相應(yīng)的墻面修整，裝飾打掃

說(shuō)到底，還是讓房屋有一定程度的品質(zhì)提升

以“貝殼省心租”為代表的專(zhuān)業(yè)化輕資產(chǎn)托管模式迅速崛起

成為私人房源市場(chǎng)最重要的“改善推動(dòng)者”

三年累計(jì)凈增：59萬(wàn)套（+843%），年均復(fù)合增速≈111%

04

租賃市場(chǎng)為何集體轉(zhuǎn)向“改善”？

供需關(guān)系的變化是根本動(dòng)力

2023年上海新增租賃房源同比上升17%

而需求增長(zhǎng)僅為9%，市場(chǎng)就已明顯轉(zhuǎn)向租客方

這也是上海有大批量集中式租賃住房上市的時(shí)間點(diǎn)

品質(zhì)和服務(wù)成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵差異點(diǎn)

即使是租賃，也必須用更好的生活環(huán)境和住宅品質(zhì)來(lái)吸引人入住

購(gòu)房意愿的持續(xù)走低釋放了新的改善需求

一部分收入不低卻不愿背負(fù)房貸的年輕人

正將原本可能用于月供的資金轉(zhuǎn)向提升租賃品質(zhì)

月租8000元可以在核心區(qū)域住進(jìn)高品質(zhì)公寓

而同等位置的老破小月供可能就超過(guò)2萬(wàn)

在這樣的經(jīng)濟(jì)賬下

提高房租預(yù)算換取品質(zhì)生活也成了高性?xún)r(jià)比的選擇

工作的流動(dòng)性持續(xù)加強(qiáng)

更讓買(mǎi)房成為一件有風(fēng)險(xiǎn)的事情

這一份工作離家還比較近

也許換了一份工作，通勤時(shí)間就得一小時(shí)起步了

租房就沒(méi)有這個(gè)顧慮，大不了再換一個(gè)地方租住

這也是產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，集中式租房入住率較高的原因

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)

圖源：《住房租賃條例》

又進(jìn)一步淡化了房屋的資產(chǎn)屬性，強(qiáng)化了其居住本質(zhì)

年輕人不再將租房視為短暫的過(guò)渡

而是可能持續(xù)數(shù)年甚至十余年的生活方式

這種觀(guān)念轉(zhuǎn)變催生了新的選址邏輯

集中式公寓開(kāi)始出現(xiàn)在傳統(tǒng)租賃熱點(diǎn)區(qū)域外

以地段溢價(jià)置換品質(zhì)提升

在稍遠(yuǎn)離市中心的位置

租客可以用同樣的預(yù)算獲得更大的空間、更完善的配套和更新的建筑

浦江鎮(zhèn)算是集中式租賃住宅扎堆的地方

聯(lián)航路地鐵站看向集中租賃時(shí)住宅區(qū)

這里的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人也提到

“我們很多客戶(hù)工作都是在前灘、外灘、靜安這些核心的CBD”

“多20分鐘的通勤時(shí)間，換取下班后更好的居住體驗(yàn)，價(jià)格又低，就是很劃算的選擇”

05

租賃市場(chǎng)這場(chǎng)“靜默改善”

正在重新定義城市居住的價(jià)值序列

當(dāng)房屋逐漸回歸居住本質(zhì)

那些關(guān)于空間設(shè)計(jì)、社區(qū)營(yíng)造、服務(wù)細(xì)節(jié)的微創(chuàng)新

正一點(diǎn)一點(diǎn)拼湊出新時(shí)代的居住答案

年輕人或許不再執(zhí)著于產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的名字

但他們比任何一代都更清楚

最好的年華值得被安放在怎樣的空間里

而市場(chǎng)，終于開(kāi)始認(rèn)真回應(yīng)這種清醒的選擇

一場(chǎng)從機(jī)構(gòu)到私人，從集中式公寓到私人房源的改善已成定局

最后感受一下青年社區(qū)的人文氛圍吧

以上為正文，來(lái)自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6343篇原創(chuàng)文章