寫了一年的房?jī)r(jià)和地產(chǎn)趨勢(shì)，總體上的表達(dá)是：數(shù)據(jù)存在周期性下滑，但房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)定、保交樓促民生等事項(xiàng)推進(jìn)順利，地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可期、短期存在筑底現(xiàn)象！

不過，問題還是那些問題，這今年都沒變過，就是債務(wù)螺旋和消費(fèi)力不足，歸根到底就是朱云來(lái)2020年說的”把投資當(dāng)需求可能是個(gè)偽命題“！畢竟，有效需求的核心是 “有支付能力的真實(shí)需求”，并且需求也不能被投資無(wú)限的創(chuàng)造，其核心還是收入與物價(jià)的平衡！

從這個(gè)角度再去看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年12月15日發(fā)布的11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：其顯示的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)“環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大”的態(tài)勢(shì)，也不過只是常態(tài)化的延續(xù)。

這一結(jié)果既反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的延續(xù)性，也折射出政策寬松與市場(chǎng)信心修復(fù)之間的“時(shí)滯效應(yīng)”。不過，在首套房利率普遍跌破3%、新房供給存在市場(chǎng)倒掛、頭部房企債務(wù)處置加速、豪宅帶動(dòng)平均數(shù)據(jù)上升的背景下，房?jī)r(jià)走勢(shì)的結(jié)構(gòu)性分化與局部改善信號(hào)共存，這或許預(yù)示著解決路徑會(huì)向更大規(guī)模的杠桿和寬松演變！

我們接下去，簡(jiǎn)單解讀下統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

首先，從城市層級(jí)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化特征愈發(fā)清晰，一線城市的“領(lǐng)跌效應(yīng)”與二三線城市的“降幅收窄”形成鮮明對(duì)比。

在新建商品住宅領(lǐng)域，一線城市環(huán)比下降0.4%，降幅較上月擴(kuò)大0.1%，其中深圳以0.9%的降幅成為焦點(diǎn)!而二三線城市降幅均收窄0.1%，分別降至0.3%和0.4%。

而二手住宅市場(chǎng)的分化更為突出：一線城市環(huán)比降幅擴(kuò)大至1.1%，北京、廣州降幅均超1%，二線城市降幅持平于0.6%，三線城市則收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)至0.6%。

在這種分化背后，是不同城市市場(chǎng)基本面的差異，一線城市二手房掛牌量高企，部分業(yè)主“以價(jià)換量”意愿強(qiáng)烈，而二三線城市在政策定向支持下，剛需釋放節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)。

值得注意的是，即便是同一線城市內(nèi)部，也出現(xiàn)了顯著的分化，而這取決于當(dāng)月豪宅樓盤的數(shù)量。上海在11月逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格0.1%的環(huán)比上漲，成為四大一線城市中唯一上漲的城市，其5.1%的同比漲幅更是與北京、廣州、深圳的同比下跌形成強(qiáng)烈反差。這一現(xiàn)象與上海優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)增加、改善性需求集中釋放密切相關(guān)，也印證了“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。

相比之下，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅擴(kuò)大至0.9%，同比下跌3.7%，反映出其市場(chǎng)調(diào)整仍在深化，這與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期的人口流動(dòng)特征及庫(kù)存壓力直接相關(guān)。

看完環(huán)比，再看同比，11月一線城市二手住宅價(jià)格同比下降5.8%，降幅較上月擴(kuò)大1.4%，其中廣州以7.2%的同比降幅領(lǐng)跌。

而二三線城市的二手住宅同比降幅均超5%，且仍在持續(xù)擴(kuò)大！這一方面是受2024年同期基數(shù)影響，另一方面也反映出市場(chǎng)信心修復(fù)的緩慢，盡管2025年以來(lái)房貸利率已降至歷史低位，首套房商業(yè)貸款利率普遍跌破3.1%，部分城市低至2.95%，但“買漲不買跌”的心理仍在主導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，而這很可能引發(fā)低利率陷阱，即只要還有更低的預(yù)期，當(dāng)下市場(chǎng)就不觸底。

我們以100萬(wàn)元30年期貸款計(jì)算，當(dāng)前利率較2023年的5%相比，月供減少超1100元，30年累計(jì)節(jié)省利息超41萬(wàn)元，但這種成本優(yōu)勢(shì)尚未完全轉(zhuǎn)化為購(gòu)房行動(dòng)，因?yàn)殡m然銀行存款規(guī)模不斷上漲，但普通居民的當(dāng)下現(xiàn)金流緊張和未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)期的錯(cuò)配問題依然存在。

同時(shí)，我們也要看到政策效應(yīng)的“時(shí)滯性”也是存在的。2025年以來(lái)，房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)，5年期以上LPR累計(jì)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.5%，疊加銀行主動(dòng)減點(diǎn)，首套房利率普遍降至3%以下，存量房貸客戶通過利率協(xié)商機(jī)制，部分高息房貸利率降至2.8%以下，每月還款壓力大幅減輕。這些政策本應(yīng)有效激活需求，但從11月數(shù)據(jù)看，政策效果仍在傳導(dǎo)過程中。究其原因，我前面說過了，利率陷阱是一方面，我這里再加2點(diǎn)，第二就是二手房交易流程復(fù)雜、稅費(fèi)成本較高，制約了“賣舊買新”的改善性需求釋放，第三則是房企風(fēng)險(xiǎn)化解尚未完成，銀行直供房等大量出清沖擊市場(chǎng)，反而抑制了成交合價(jià)格！

此外，從市場(chǎng)供需端看，當(dāng)前樓市正處于“供給優(yōu)化”與“需求等待”的平衡期。在供給端，各地推行“縮量提質(zhì)”的供地策略，2025年1-11月300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降15.8%，房企拿地向核心城市聚焦，這有助于緩解未來(lái)庫(kù)存壓力。

而在需求端，改善性需求已成為市場(chǎng)重要支撐，1-11月百城新房?jī)r(jià)格在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下累計(jì)上漲2.29%，但二手房以價(jià)換量仍在持續(xù)，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.46%。

展望未來(lái)，11月數(shù)據(jù)中的積極信號(hào)我們放在最后，也要說一下。比如，二三線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅收窄，顯示政策定向支持已初見成效。上海等核心城市的結(jié)構(gòu)性上漲，證明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具吸引力。

中指研究院預(yù)測(cè)，2026年將有更多增量政策落地，北上深等城市限制性政策仍有優(yōu)化空間，房貸利率、中介費(fèi)率等購(gòu)房成本有望進(jìn)一步降低。隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)，“止跌回穩(wěn)”的節(jié)奏可能加快。

總體而言，房地產(chǎn)正從“高速增長(zhǎng)”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型，其實(shí)每個(gè)行業(yè)都是！市場(chǎng)空間已經(jīng)很難持續(xù)增長(zhǎng)，增量只能通過存量里的質(zhì)量換！