廣州土拍，又來了！

今天，天河、黃埔、南沙四宗熱門涉宅地集中出讓，最終攬金超67億元。

先給大家奉上新鮮出爐的成交結(jié)果：

天河金融城東區(qū)AT091410地塊，被珠實(shí)地產(chǎn)以221218萬元拿下，折合樓面價(jià)約40800元/㎡；

黃埔長洲島HPG-CZ-02地塊，被中交城投以284420萬元底價(jià)收入囊中，樓面價(jià)18227元/㎡；

南沙靈山島2025NJY-4、2025NJY-5兩宗地塊，均被南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，樓面價(jià)為10283元/㎡、9977元/㎡，均平穩(wěn)完成出讓。

這四宗地塊的成交，絕非簡單土地成交，而是廣州樓市供需結(jié)構(gòu)、房企拿地邏輯、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的集中體現(xiàn)，背后藏著明年廣州樓市的全新趨勢(shì)。

第一，核心區(qū)域改善型住宅成主流，產(chǎn)品力定競爭勝負(fù)。

天河金融城AT091410地塊的規(guī)劃調(diào)整，核心就是緊扣市場需求：

容積率下調(diào)后，樓間距、采光通風(fēng)條件大幅提升；4.95萬㎡的建面中，純住宅占比極高，僅配套3000㎡商業(yè)，徹底告別了此前商住混雜的規(guī)劃短板。

作為東部產(chǎn)業(yè)核心，金融城聚集了大量高收入剛需及改善人群，但區(qū)域內(nèi)新房供應(yīng)緊缺、二手房普遍老舊，這塊地恰好補(bǔ)上了核心區(qū)高品質(zhì)改善房的缺口。

而金融城AT091410地塊，正是精準(zhǔn)契合了這一市場痛點(diǎn)。

未來，低容積率、高住宅占比、強(qiáng)產(chǎn)品力的地塊，必然會(huì)成為房企爭奪的焦點(diǎn)；而產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等細(xì)節(jié)，也將成為購房者決策的核心指標(biāo)。

值得一提的是，珠實(shí)此前已拿下相鄰的AT091415地塊（樓面價(jià)約47116元/㎡），此次補(bǔ)倉顯然早有布局。

據(jù)透露，410地塊將與415地塊聯(lián)動(dòng)開發(fā)，打造珠金琶片區(qū)罕見的大體量社區(qū)，整體貨值超100億元。

這個(gè)大盤定位為珠實(shí)頂級(jí)產(chǎn)品系，社區(qū)規(guī)模、配套能級(jí)及產(chǎn)品打造均向廣州TOP級(jí)看齊。這不僅能鞏固珠實(shí)在金融城的版圖，更有望成為片區(qū)高端居住新標(biāo)桿，與周邊產(chǎn)業(yè)集群形成良性互動(dòng)。

第二，低密江景稀缺項(xiàng)目亮相，重構(gòu)黃埔高端住宅價(jià)值

黃埔長洲島HPG-CZ-02地塊，堪稱廣州土地市場的稀缺地塊：

20.06萬㎡的用地面積，容積率僅1.01，建筑限高30米，還坐擁三面環(huán)江的一線江景資源。

近年廣州出讓的宅地中，容積率低于2.0的已屬少見，1.01的容積率更是鳳毛麟角。

更重要的是，長洲島的區(qū)位優(yōu)勢(shì)被嚴(yán)重低估：其緊鄰大學(xué)城、生物島，高凈值人群聚集，但區(qū)域內(nèi)新房斷供多年，高端居住需求一直無法得到滿足。

未來，該地塊大概率會(huì)打造別墅、疊院等低密高端產(chǎn)品，既能精準(zhǔn)匹配改善需求，更能推動(dòng)長洲島從單一文旅配套島，向“高端居住+文旅”復(fù)合型區(qū)域升級(jí)。

第三，核心板塊補(bǔ)倉，剛需改善雙向發(fā)力。

南沙靈山島的兩宗地塊看似平穩(wěn)成交，實(shí)則暗藏打造爆款項(xiàng)目的潛力。

兩宗地塊均有一線江景資源，景觀優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)超西區(qū)。并且，作為廣州年內(nèi)第二宗“超新規(guī)”地塊，同等面積下實(shí)際使用空間更大，對(duì)剛需和改善群體都極具吸引力。

交通方面，兩宗地塊距離規(guī)劃中的地鐵15號(hào)線靈山島站不遠(yuǎn)，未來可換乘18號(hào)線直達(dá)市區(qū)，出行十分便捷。

更關(guān)鍵的是，靈山島東區(qū)此前宅地供應(yīng)稀缺，這兩宗地塊的出讓，將推動(dòng)區(qū)域從純金融產(chǎn)業(yè)區(qū)，向產(chǎn)居融合的宜居板塊轉(zhuǎn)型，既能留住產(chǎn)業(yè)人口，也能承接主城剛需外溢，進(jìn)一步激活南沙核心板塊的市場活力。

從這波土拍不難看出，房企拿地已經(jīng)越來越理性：不再盲目追高，要么像金融城地塊這樣有明確的改善需求托底，要么像南沙地塊這樣樓面價(jià)低、利潤空間清晰，安全與落地性成為首要考量。

而從市場端來看，未來差異化產(chǎn)品會(huì)越來越多：低密、江景、高使用率的房子將逐步入市，不管是改善群體還是剛需購房者，選擇都會(huì)更加豐富。

除了今天成交的四宗地塊，接下來的半個(gè)月廣州還有多宗重磅宅地待拍。

比如金融城起步區(qū) AT091007-1 地塊，起拍價(jià) 25.08 億元，起始樓面價(jià) 4.2 萬 / ㎡，不僅位置優(yōu)越，配套也已成熟，說不定會(huì)再次掀起土拍熱潮。后續(xù)有新動(dòng)態(tài)，我們會(huì)第一時(shí)間同步。

年底這波土拍，與其說是全年收官戰(zhàn)，不如說是明年廣州樓市的風(fēng)向標(biāo)：核心區(qū)域補(bǔ)倉、稀缺資源溢價(jià)、產(chǎn)品力導(dǎo)向明確、房企理性拿地……這些信號(hào)都表明，廣州樓市正擺脫虛火，走向貼合居住本質(zhì)、注重區(qū)域價(jià)值的健康軌道。

對(duì)購房者來說，明年可重點(diǎn)關(guān)注這些新出讓地塊的后續(xù)項(xiàng)目；對(duì)房企而言，精準(zhǔn)把握供需缺口、打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，才是立足市場的核心。

后續(xù)土拍情況，我們將持續(xù)跟進(jìn)！