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成交占比近5年最高!蘇州樓市已經進入別墅主場時間!

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近兩年,蘇州土地供應低密化,樓市終于在今年迎來別墅主場時間。

克而瑞數據顯示,2025年至今,蘇州市區(qū)別墅成交約33萬㎡,為近三年新高,新房市場成交占比13%左右,也是近五年新高。

所謂供應決定成交。今年蘇州別墅成交占比大幅提升,一方面是別墅供應充足,且形態(tài)、產品、價格多樣化,可滿足各類需求。

克而瑞數據統(tǒng)計,今年至今,蘇州市區(qū)別墅供應了63萬㎡,這個供應量相當于2023、2024兩年的供應總和了。



別墅供應大增,給到購房者的一個信號就是,當下低密產品是市場主流,買別墅更能抓住不確定時代的確定性價值。

另一個信號就是,各地段、各產品形態(tài)、各總價段的別墅產品都有充足供應,需求適配度越來越高了,購房者可以好好挑一挑了。

預算有限但偏好有天有地生活的客戶,可以選擇非核心板塊別墅;追求城市繁華且購買力強的客戶,核心板塊不乏別墅新產品。

所以我們看到,今年蘇州擁有高去化率的別墅項目,既有雙湖、吳中城南等板塊的高總價新產品,也有太湖科學城、太平等板塊的高性價比別墅項目。



今年蘇州別墅成交占比大幅提升,另一個原因是別墅產品力加速提升,承接了大部分新房高改需求。

近些年住宅產品迭代非常迅猛,每個有追求的房企幾乎都在拼命卷低密產品力,尤其是別墅。

一方面,別墅硬件配置越來越高。

近兩年入市的別墅,從小區(qū)大門、園林造景、建筑立面、會所車庫到公區(qū)精裝、室內裝標等,都比傳統(tǒng)的別墅項目躍升了一大截,材料的投入運用與藝術效果呈現越來越成熟,情緒價值滿足也不再局限于“別墅是身份的象征”了。

另一方面,戶型產品力提升明顯。

別墅吸收了大平層的優(yōu)勢,基本都做到了三面寬朝南,匹配大落地玻璃窗和大面積露臺、花園等,加倍提升了人居舒適度。

附贈率越來越高,提高利用率的同時也大幅提升性價比。

別墅這種業(yè)態(tài)本就以高附贈著稱,當下的新產品,實得率更是逆天。根據我們的統(tǒng)計,當前蘇州別墅的最高實得率已經達到了245%,堪稱“買一送一還不止”。后入市的新項目為了吸引購房者,只得或主動或被動地加入這場高附贈“軍備競賽”,實得率只得越來越高。

房企全面提升別墅品質,又嚴控總價門檻,讓別墅這類原本獨屬于富人的產品業(yè)態(tài)也具備了“高質價比”優(yōu)勢,保障了今年蘇州別墅市場的熱度。



今年蘇州別墅市場熱度高,主要是由聯(lián)排、獨棟這兩類業(yè)態(tài)撐起的,尤其是聯(lián)排別墅。

克而瑞數據顯示,今年至今,蘇州市區(qū)別墅共計成交約1490套,成交量最大的聯(lián)排別墅備案了470套,近三年成交數據最高,占到整個別墅市場的31%以上。

換句話說,今年蘇州人買別墅,每3人中就至少有1個人買的是聯(lián)排別墅。聯(lián)排別墅更得高改圈層的青睞,可見一斑。

相比于疊墅、雙拼、獨棟等其他類型的別墅,聯(lián)排的核心優(yōu)勢就是做到了性價比與居住體驗的平衡。因此,今年蘇州的現象級別墅項目,聯(lián)排產品都是成交主力。

環(huán)顧蘇州市區(qū),太湖科學城板塊的「芳菲瀾院」,正是聯(lián)排別墅的經典代表。

芳菲瀾院為蘇高新集團與招商建管的聯(lián)袂之作,同時延續(xù)蘇高新集團匠心筑造的低密墅境序列“瀾院”。

該樓盤充分利用約1.0低容積率優(yōu)勢,打造了建面約270-300㎡聯(lián)排院墅,不僅滿足了高端客群對庭院生活的向往,更以現代的設計理念和精工品質,與板塊“面向未來”的創(chuàng)新氣質相契合。



◎芳菲瀾院效果圖

建筑立面設計上,大面積玻璃與香檳金線條相得益彰,保留了宋風建筑的素雅溫潤,同時摒棄傳統(tǒng)中式繁復的形式,塑造更為輕盈流暢的飛檐形制。



◎芳菲瀾院實景圖

戶型設計上,大面寬、多套房、南北雙入戶等核心優(yōu)勢,突出了院墅產品的人居體驗,又通過私家花園、多層雙露臺等附贈空間,加倍提升產品實得率,也為高凈值客戶塑造了尊崇的歸家禮序、融于自然的立體生活場景以及通透舒適的人居環(huán)境。



◎芳菲瀾院實景圖





值得一提的是,該樓盤還嚴苛踐行“智能建造+智慧品質+全生命周期”新一代住宅建設導則,筑造蘇州新區(qū)智慧化墅區(qū)封面。

其次,相比于周邊競品和蘇州其他同業(yè)態(tài)項目,芳菲瀾院也是一次教科書級的全維度迭代。

重奢府門師法蘇州園林,約88米超長界面勾勒出大宅府邸的尊崇感。酒店式環(huán)島落客區(qū)、奢石與古松的藝術搭配,共同營造出繁華與靜謐的歸家儀式。



◎芳菲瀾院實景圖

社區(qū)造景方面,芳菲瀾院以網師園為藍本,營造出了“一軸三園六坊十一巷”的景觀格局。

汲取蘇州眾園之精髓,項目打造了約180㎡靜奢水院。疊水、黑松、原石、景亭錯落有致,寫意東方美學韻味十足。

坊巷經緯交織,步步成景,重現出了蘇州人家靜街深巷、古樹高墻的雅致意境,為蘇州高凈值客群構建出了一個可行、可游、可望、可居的精神棲居地。





◎芳菲瀾院實景圖



時值年末,正是今年蘇州別墅市場的活躍期。

從市場供需來看,蘇州核心區(qū)低密宅地供應持續(xù)收緊,別墅產品的稀缺屬性進一步凸顯;結合年末房企沖刺業(yè)績的節(jié)點,部分項目釋放出更具性價比的置業(yè)條件,形成短期購房窗口期。

芳菲瀾院憑借其優(yōu)越的生態(tài)人居環(huán)境、低密的產品業(yè)態(tài)、成熟優(yōu)質的產品設計,在當前蘇州別墅市場中具備強競爭力。對于有高端改善需求、追求居住舒適度與資產保值性的購房者而言,年末市場窗口期是個值得抓住的置業(yè)機會。

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