當(dāng)下樓市，敢于集中開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)越來(lái)越少了，能夠搖號(hào)的更是鳳毛麟角！

首開(kāi)集中開(kāi)盤(pán)，更是對(duì)樓盤(pán)價(jià)值和誠(chéng)意的集中檢驗(yàn)，甚至決定了后期賣不賣得好！

同時(shí)，集中首開(kāi)也是我們觀察樓市行情的一個(gè)絕佳窗口。

今天（12 月 14 日），綠城悅海棠在北辰國(guó)際會(huì)議中心搞集中首開(kāi)搖號(hào)，正好有粉絲想買，我就全程陪同參與，客觀記錄開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)。

開(kāi)完盤(pán)，馬上跟大家分享悅海棠到底賣了多少，各個(gè)環(huán)節(jié)逐步分析，客觀記錄，專業(yè)分析，有圖有真相！

先看一組數(shù)據(jù)，悅海棠首開(kāi)1#2#5#11#， 4 棟房子，共計(jì)224套，這個(gè)數(shù)量是比較大的，說(shuō)明綠城開(kāi)始信心爆棚，后面推遲開(kāi)盤(pán)就務(wù)實(shí)多了！

開(kāi)盤(pán)方式：長(zhǎng)沙市場(chǎng)上少有的電子系統(tǒng)開(kāi)盤(pán)，一張身份證通全程，這就排除弄虛作假的空間。

1.簽到區(qū)

北辰是長(zhǎng)沙集中開(kāi)盤(pán)的福地，再熟悉不過(guò)了。下午2點(diǎn)多開(kāi)始，排隊(duì)簽到，現(xiàn)場(chǎng)氛圍還是不錯(cuò)的！

拍到客戶的一個(gè)選房證，吉祥號(hào)碼288，看來(lái)認(rèn)籌量接近300了，這個(gè)數(shù)據(jù)還是比較真實(shí)的，沒(méi)什么水分！

2.舞臺(tái)等候區(qū)

開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)是16排座位，每排20個(gè)座位，共計(jì)320個(gè)位子，不到3點(diǎn)的時(shí)候已經(jīng)滿滿當(dāng)當(dāng)，后面臨時(shí)加了一些座位，有點(diǎn)人滿為患的感覺(jué)！

當(dāng)然，每組客戶基本都是拖家?guī)Э冢詫?shí)際來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的客戶應(yīng)該在220組左右！

在這種市場(chǎng)情況下，還能有這么多客戶參加開(kāi)盤(pán)，說(shuō)明市場(chǎng)需要還是有，特別是有部分改善需求被觀望情緒給壓抑了！

座位不夠，臨時(shí)添加座位

但是遇到好地段的好房子，還是會(huì)激起浪花！

市場(chǎng)不缺房子，房子太多了，缺的是好房子！

3.選房區(qū)

下午3點(diǎn)25分，正式開(kāi)始搖號(hào)選房，每次5組中簽，中簽者歡呼雀躍，很久沒(méi)看到這樣的場(chǎng)面了！

搖到150組左右的時(shí)候，我作為客戶家屬，一起進(jìn)到了選房區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)銷控圖如下：

可以看到，2號(hào)棟的138平戶型賣的最快最好，半場(chǎng)的時(shí)候就賣掉了70%，相當(dāng)搶手！

這個(gè)138平戶型得房率超過(guò)120%，可以做五房，功能性拉滿，全長(zhǎng)沙少有對(duì)手，這里忍不住要夸一下！

1號(hào)棟同樣是138平戶型，同樣的得房率，同樣樓層，雖然更加便宜，價(jià)差最高超過(guò)10萬(wàn)，但是因?yàn)榭拷致房诘脑?，沒(méi)有2號(hào)棟賣的好！

不過(guò)，1號(hào)棟4號(hào)戶型基本賣完，主要是靠近小區(qū)內(nèi)部，更加安靜！

不得不說(shuō)，有錢(qián)人還是多，好房子哪怕貴點(diǎn)也有人買單！

5號(hào)棟因?yàn)槭?28平的，總價(jià)門(mén)檻很低，得房率也超過(guò)120%，賣的也非常好！

11號(hào)樓是正常的高層，共計(jì)32層，高區(qū)賣的更好，因?yàn)椴晒庖曇案茫?/p>

半場(chǎng)選房結(jié)果說(shuō)明兩點(diǎn)：一是觀沙嶺板塊容積率偏高，小高層更稀缺。二是香港大火之后，大家對(duì)超高層的抗性更大！

補(bǔ)一張下午5點(diǎn)多開(kāi)發(fā)商發(fā)給我的銷控表：整體去化率約為83%，在目前的行情下算是非常好的表現(xiàn)了！

4.財(cái)務(wù)和簽約區(qū)：客戶排隊(duì)交錢(qián)和簽約

現(xiàn)場(chǎng)放棄選房的比例很低，主要原因是在原來(lái)折扣的基礎(chǔ)上，額外增加了4個(gè)點(diǎn)的折扣，確實(shí)有誠(chéng)意！

開(kāi)盤(pán)折扣體系： 定存98折認(rèn)籌98折簽約98折車房同購(gòu)99折-10000，年中97折開(kāi)盤(pán)96折！

成交之后，業(yè)主合影留念，露出了開(kāi)心的笑容，這個(gè)節(jié)點(diǎn)買房確實(shí)太幸福了，等等黨的福利給拉滿！

5.禮品區(qū)

成交客戶都有禮品，我進(jìn)去的時(shí)候禮品單上已經(jīng)簽到了118組，后來(lái)開(kāi)發(fā)商給到的數(shù)據(jù)是179組，如下圖：

按照這個(gè)數(shù)據(jù)，去化率約為79.9%，這個(gè)更加真實(shí)一點(diǎn)！

最后，很多客戶拿著禮品離場(chǎng)的時(shí)候，還在跟置業(yè)顧問(wèn)交流，真心羨慕現(xiàn)在買房的朋友，折扣多，禮品多！

開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)總結(jié)：

預(yù)估最后去化應(yīng)該在70%-80%之間！

當(dāng)然，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)不一定就是最終的，后期還可能會(huì)調(diào)整，后期我會(huì)持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)。

在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，綠城還能做集中開(kāi)盤(pán)，客戶認(rèn)籌量大，去化接近80%，難能可貴！

全程看下來(lái)，綠城首開(kāi)還是比較成功，這里面有以下幾個(gè)重要原因：

1. 悅海棠是綠城嫡系樓盤(pán)，品質(zhì)可靠，再疊加新規(guī)政策收緊， 以后不會(huì)再有這么高的得房率，核心價(jià)值更加突出！

2.悅海棠地段不錯(cuò)，二環(huán)內(nèi)市府核心區(qū)，政務(wù)中心+教育高地+金融中心，板塊價(jià)值位列第一梯隊(duì)。

教育配套方面，長(zhǎng)沙市實(shí)驗(yàn)二小+南雅求實(shí)中學(xué)雙書(shū)包也是亮點(diǎn)。

3.敬畏市場(chǎng)，綠城沒(méi)有急于開(kāi)盤(pán)，而是推遲開(kāi)盤(pán)，多蓄客，也是為了給客戶更多考慮的時(shí)間，穩(wěn)扎穩(wěn)打！

4.價(jià)格有誠(chéng)意，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)比預(yù)期多放2個(gè)點(diǎn)，敢于讓利，總價(jià)門(mén)檻更低，給了更多人上車觀沙嶺的機(jī)會(huì)！

在樓市下行的當(dāng)下，綠城給了一份還不錯(cuò)的首開(kāi)答卷，多少會(huì)給大家一點(diǎn)信心！