剛剛過去的11月份，二手房傳來了好消息。

30個重點城市二手房成交面積較10月出現了回升，環(huán)比上漲14%。

其中，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

從11月份的數據來看，不是個別城市二手房成交量上升，各能級都有城市二手房環(huán)比上漲。

且從部分城市來看，老破小掛牌量開始減少，很多房東選擇變售為租，出現了惜售的現象。

二手房市場的這些積極信號，對未來整體市場的穩(wěn)定極其重要。

CRIC數據顯示，2025年11月重點30個城市二手房成交面積1704萬平方米，環(huán)比上升14%，累計來看，前11月30個重點城市二手房成交面積19507萬平方米，累計同比上漲3%。

在整體市場承壓下，11月二手房市場環(huán)比回升，同比保持增長是一個積極信號。

從各能級來看，一線城市環(huán)比上漲10%，二線城市環(huán)比上漲13%，三四線城市環(huán)比上漲37%，各能級城市都保持上漲，這說明并非個別城市成交量上漲。

我們認為，二手房成交量的上升對當前市場是一個好消息，雖然以價換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，有買才有賣，二手房的需求穩(wěn)定對整個一二手市場的整體穩(wěn)定有著較為積極的作用。

聚焦到城市來看，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

其中成都11月成交量在30個重點城市中領跑，達174萬平方米，環(huán)比增長24%，前11月累計同比上升13%。

從成交均價來看，11月大成都區(qū)域的新房住宅認購均價約為20117元/平方米，房價小幅回調，環(huán)比下降約4.78%。24個區(qū)域的新房價格呈現分化走勢：環(huán)比上漲區(qū)域有11個，主要位于遠郊；下降區(qū)域有13個，主城區(qū)價格波動主要受成交結構影響。

上漲區(qū)域中，表現突出的是錦江區(qū)和金牛區(qū)，新房成交均價分別約5.28萬元/平方米和約2.5萬元/平方米，環(huán)比上漲約2977元/平方米和約1813元/平方米，推動均價上漲的主要因素是受多個中高端項目集中成交帶動。下降區(qū)域中，降幅較大的區(qū)域有高新南區(qū)、武侯區(qū)和天府新區(qū)。

上海以171萬平方米成交量排第二，成交環(huán)比增長22%，前11月累計同比上升10%。

從成交均價來看，11月上海全市成交均價35399元/平方米，環(huán)比微降1.54%，且降幅較10月有所收窄。

除了成交量上升成交均價降幅收窄之外，上海二手房市場開始出現房東惜售的情況，部分房東選擇變售為租，尤其是部分核心區(qū)位老破小，掛牌量出現下降。

這說明目前市場買賣雙方心態(tài)博弈加劇，觀望和惜售同時出現，形成了當前上海二手房市場的特殊現象

國家統(tǒng)計局數據顯示，2025年10月70個大中城市各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降，二手房房價下跌幅度大于商品住宅。

在以價換量依然為主流的市場環(huán)境下，如何判斷二手房后續(xù)價格走勢？

可以參考租賃回報率。

近年來多家大型商業(yè)銀行多次宣布下調人民幣存款利率，下調后，五年期存款整存利率已低于1.8%，近期不少銀行推出了年末攬儲活動，部分銀行調整后三年期利率可達1.9%，但仍小于2%。

因此，可以以租賃回報率是否達到2%作為參考指標。不足2%的，價格仍有下行空間；達到2%，可以觀望；達到2.5%，為優(yōu)質資產；達到3%，基本可以入手。

近期部分城市變售為租也與租賃回報率提升有較大關系。

二手房市場的回升對年末整體市場而言是個積極信號。一二手房一直都存在著聯動關系，如果一二手房總的需求量保持在一個穩(wěn)定的規(guī)模，那就不用對整個市場太過擔心。

11月一二手成交總面積環(huán)比微增1%，北京、武漢前11月累計一二手同比與去年持平，上海、成都、重慶、西安則較去年還有一定的上漲，這些城市當前的購房需求相對穩(wěn)定，也是當前穩(wěn)定全國大盤的基石。（來源：丁祖昱評樓市）