正祥福沁滿庭售樓部:400-6600-823（已認(rèn)證）

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正祥福沁滿庭（安商房）

正祥福沁滿庭：備案名（正祥西江月小區(qū)）

地址：福州市鼓樓區(qū)烏山西路以北

樓盤規(guī)劃

項目占地約30.27畝，由5棟高層住宅和一棟辦公樓組成，住宅共 232戶，其中131套為安置房，101套為商品房。

2，3號樓：6層洋房，無安置房，共24套

1，5，6號樓：小高層住宅，安置房和商品房混合，需要特別注意。

樓盤土拍

2019年7月31日，正祥以5.78億拿下宗地2019-46號，樓面地價14318元/㎡。項目占地：30.27畝，容積率：2.0。須建設(shè)可建住宅建筑面積的60%安置型商品房，按17200元/平均價回購，需配建商業(yè)面積21000平，按成交樓面地價+建安成本3400元/平回購。

分析：2019年中拿下位于鼓樓西區(qū)的安商房地塊，由于地塊需要配建60%安商房，加上地塊面積不大，導(dǎo)致樓盤三棟樓是混合安商房，是目前市面接受度比較低的布局，不過由于樓盤的低容積率設(shè)計，開發(fā)商設(shè)計了兩棟純商洋房，可以擴大利潤。

地塊由于呈現(xiàn)L型，不太規(guī)則，導(dǎo)致后續(xù)的社區(qū)規(guī)劃也不會太好。當(dāng)然地塊由于周邊目前的新盤都是以混合安商房為主，馬路對面的烏山府，烏山郡都得到了高去化?？傮w而言周邊銷售競爭力不大，加上地塊較小，開發(fā)商的資金回籠壓力不大。

戶型情況

64平米：兩房兩廳一衛(wèi)，雙開間朝南，戶型布局相對簡單，缺點在于衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。由于樓盤的64戶型公攤高達24%，導(dǎo)致雖然只做兩房，但是客廳臥室的空間都很小。

95平米：三房兩廳兩衛(wèi)，位于樓盤的洋房，布局與市面戶型類似，三開間朝南，動靜分離。最大的特色在于客餐廳配合陽臺的超大面寬。這是市面其他主流95左右戶型無法比擬的。由于洋房的公攤在16%，得房率是非常高。

當(dāng)然可能有人會思考能否再隔出一個書房。由于戶型的縱深不夠，餐廳要是隔成書房，會導(dǎo)致餐廳無處安放。當(dāng)然目前這種設(shè)計，對于日常居住也是非常不錯。

區(qū)位情況

樓盤位于鼓樓西區(qū)，距離二號線1.3公里出行幫助不大，不過處于市區(qū)內(nèi)，門口就有公交站，出行總體而言影響不大。樓盤距離西禪寺僅百米，有一定的影響。目前樓盤周圍以福大沁園怡園老舊小區(qū)為主，居住氛圍尚可?？偟脕碚f，樓盤雖然處于高昂的西江濱板塊，但是又比較尷尬，既沒有看江優(yōu)勢，價格依然不低。

備案情況

樓盤在12月全部領(lǐng)證備案，由于樓棟的安置房配比差異，差價也比較大。

2，3號樓：6層洋房，無安置房，公攤16%，共24套，戶型：95平米，均價：38500左右

1號樓：13層住宅，混合安商房，公攤18%，僅3套，戶型：西端頭122戶型，均價：36500左右

5號樓：11層住宅，混合安商房，公攤24%，共67套，戶型：56-66平米，均價：33000左右

6號樓：12層住宅，混合安商房，公攤19%，僅7套，戶型：63平米，均價：32700左右

分析：樓盤目前走兩極路線，最好的洋房走純商高價路線，混合安商走小高層的小面積路線。

小高層安商房：戶型普遍在60左右，配合均價33000，總價在200w上下，雖然這種樓棟與安置房無異，不過依然會吸引部分特殊需求的人群。

洋房純商房：戶型95左右，配合均價38500，總價在370W上下

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