2025年東莞的土拍，正式收官了。

回頭數(shù)一數(shù)，今年成功賣出去的住宅用地，一共6宗。如果用一句話概括，可能就是：市場很冷靜，但亮點(diǎn)也沒缺席。

01

核心理性爭奪，新興在落地

今年，東莞成交的住宅用地，定格在了6宗，其中3宗是商住用地，3宗是安置房用地。

先看商住地，1塊在濱海灣新區(qū)，1塊在松山湖——這兩個(gè)地方，懂的都懂。還有1塊鳳崗的別墅用地，地價(jià)八千出頭，瞄準(zhǔn)的是臨深改善需求。

而另外3塊地，故事完全不同。

常平、黃江、萬江的安置房用地，采用了“房企代建、政府回購”的模式。開發(fā)商可以不用擔(dān)心房子賣得好不好，賺的是建設(shè)和回購之間的差價(jià)。

這6塊地放在一起，就像一面鏡子，照出了當(dāng)下樓市最真實(shí)的模樣：

一邊是核心資產(chǎn)，被理性爭奪。
一邊是新興模式，正在落地。

有兩點(diǎn)特別值得關(guān)注：

第一，好地段的硬通貨屬性依然穩(wěn)固。以松山湖、濱海灣為代表的頂級產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃資源，持續(xù)吸引實(shí)力開發(fā)商為其價(jià)值埋單——核心區(qū)價(jià)值共識始終存在，只是當(dāng)下的競爭更為理性、眼光也更為挑剔。

第二，規(guī)則創(chuàng)新已悄然啟動(dòng)。“土地出讓+回購安置”模式，相當(dāng)于給市場裝了一個(gè)“穩(wěn)定器”。房企能獲得確定性的代建收益，政府能履行安置保障職能，安置群體也有了保障。

這也挑明了，未來的樓市，不再是單一“賣房”邏輯，而會出現(xiàn)更多元、更穩(wěn)健的參與方式。

02

從10年趨勢看，市場已進(jìn)入新階段

我們把時(shí)間拉長，更能看清東莞土拍市場演變的全景：

2025年東莞成交6宗地，收金50.3億元，成交面積約20.7萬㎡。

與去年相比，數(shù)據(jù)上雖有所回升，但置于近十年的曲線中觀察，這更像是一次觸底后的微弱反彈，遠(yuǎn)未達(dá)到“回暖”的程度。

兩個(gè)不可逆的現(xiàn)實(shí)已然清晰：

①市場已觸底企穩(wěn)，但絕非回暖：對比2023年的8宗、2024年的3宗，2025年成交宗數(shù)和金額均有小幅回升，顯示極度冰封的狀態(tài)有所緩解，市場正在尋找新的平衡點(diǎn)。

②規(guī)模時(shí)代一去不返：相較于2020-2021年，近600億的成交額，當(dāng)前不足百億的量級宣告了依賴土地大規(guī)模出讓的發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié)。

市場進(jìn)入“總量低迷、結(jié)構(gòu)分化”的存量新階段，這個(gè)分化某種程度上會超出大家想象，說割裂也不為過。

03

市場分水嶺，也是思考的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

東莞的土拍情況，其實(shí)引出了一個(gè)更根本的問題：我們究竟需要一個(gè)怎樣的房地產(chǎn)市場？

當(dāng)提到“救市”時(shí)，總有兩種聲音：一方希望穩(wěn)定房價(jià)、修復(fù)信心，因?yàn)榉孔雨P(guān)系到家庭財(cái)富和金融穩(wěn)定；另一方則警惕不能重走過度依賴房地產(chǎn)、催生泡沫的老路。

在如今分化的市場中，這兩者已經(jīng)找到新的平衡——

穩(wěn)定，不意味著全面刺激；
發(fā)展，也不等于普漲。

正如東莞土地市場呈現(xiàn)的分化趨勢：未來的樓市活力，未必體現(xiàn)在整體升溫，而更在于“質(zhì)量分層”與“模式創(chuàng)新”。

核心地段，依然承擔(dān)著價(jià)值標(biāo)桿的角色，而保障房、安置房等供給，則夯實(shí)了民生的基礎(chǔ)。

透過東莞這個(gè)縮影，可以看出：房地產(chǎn)的敘事正逐漸跳出“房價(jià)漲跌”的單一邏輯，轉(zhuǎn)向更復(fù)雜的“功能分化”與“模式探索”。

對普通人而言，這意味著看待房產(chǎn)的視角也需要更新——它可以是資產(chǎn)，也可以是住所；它聯(lián)系著金融系統(tǒng)，也關(guān)系地方發(fā)展轉(zhuǎn)型。

一個(gè)健康的市場，從來不需要只漲不跌的神話，而應(yīng)是一個(gè)讓不同需求得到滿足、讓風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值歸于合理位置的良性生態(tài)。

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